一二線城市再現搶地大戰(zhàn) 地市泡沫加劇膨脹

一季度房地產市場的回暖給了開發(fā)商信心，在一二線城市土地市場開閘時，眾多房企激烈爭搶，5月土地成交的盛況也引發(fā)了廣泛關注。其中，長三角區(qū)域的上海、南京、杭州的多宗地塊均以高溢價率成交，樓面價超過房價更是成為常態(tài)。業(yè)內人士分析認為，土地價格迅速猛漲很不正常，地價泡沫讓人擔憂。二線城市地王頻出，一線城市也持續(xù)著“只要賣地就出地王”的現象，地價高企導致房地產市場豪宅化，未來高地價項目入市風險加劇。

土地成交旺盛

一線城市及部分熱點二線城市樓市快速升溫，是一季度樓市最引人注目的現象，而在5月，房地產市場趨于平穩(wěn)，樓市的焦點轉移至土地市場，本月一線城市及部分二線城市土地市場成交旺盛，房企激烈爭搶、土地價格不斷創(chuàng)新高等均引發(fā)廣泛關注。

監(jiān)測數據顯示，在土地市場方面，上周全國40個大中城市推地總量環(huán)比增長60%。其中蘇州、貴陽推地量最大。成交方面，主要城市成交環(huán)比增長5%，天津、蘇州成交量最大；出讓金方面，主要城市環(huán)比增長48%，宅地出讓金環(huán)比增長59%。

分城市來看，一線城市的土地市場在成交方面整體上價漲量跌，上海迎來“滬九條”落地以來的首場土地拍賣，成交的四宗土地獲得出讓金逾70億元。二線城市當中的南京市，單日獲得土地出讓金248.6億元，葛洲壩地產競得當地住宅地塊的單價地王。

另外，中原地產研究部5月16日發(fā)布的統(tǒng)計數據顯示，5月上半月，合計一線二線熱點的20大城市住宅土地成交45宗，其中住宅地塊大部分為地王。比如：南京、上海、北京等城市成交多宗宅地，均為樓面價超過房價的地王地塊。另外，從這幾宗地塊的平均成交樓面價看，溢價率也刷新了年內新高。

地價存在泡沫

事實上，火熱的土地市場中，真正令人感嘆的不是成交總量，而是不斷攀升的土地價格。日前，融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌公開表示，部分城市地價存在泡沫。

“從一線城市截至目前的成交情況來看，5月以來成交的8宗地，溢價率平均達到創(chuàng)紀錄的87.38%；累計獲得土地出讓金合計168.57億元，這一成交額也是今年迄今為止最高的月份。”中原地產首席分析師張大偉在接受北京商報記者采訪時表示，一線城市土地市場保持著“只要賣地就出地王”的現象。

以業(yè)界最為關注的上海為例，近日集中推出的幾宗地塊均以高溢價率成交。中原地產的數據顯示，其中，松江泗涇SJSB0003單元10-05地塊溢價率達109.04%，樓面價達3.77萬元/平方米；同一區(qū)域的SJSB0003單元12-01地塊，溢價率為111.62%，樓面價達3.83萬元/平方米。此外，5月5日北京拍出的地塊也較為引人關注，其中大興區(qū)黃村鎮(zhèn)地塊的樓面價超過3.5萬元/平方米。

不僅是一線城市，部分熱點二線城市土地市場表現同樣搶眼。以最為瘋狂的南京為例：5月13日，7宗地塊引來40余家房企爭搶，共賣出248.56億元，總溢價102%，其中葛洲壩地產以總價32.8億元拿下河西南G14地塊，樓面地價是45213元/平方米，成為南京新的單價地王。

后市風險加劇

“土地價格的攀升導致新房市場普遍豪宅化。”張大偉認為，地王蔓延成為當前普遍現象，很多之前以剛需為主的區(qū)域也紛紛拍出了區(qū)域地王，將對區(qū)域市場定價帶來明顯影響，未來新上市的商品房定價會出現高端化趨勢，在地價漲幅超過房價的背景下，房企拿地后面臨較大經營壓力。

值得注意的是，房企拼搶地王開始從國企蔓延到民企，預計未來房企競爭土地會越來越激烈。但未來一年房價是不是會出現這么大幅度的上漲疑問很多，地王入市的難度多大，將成為2016-2017年最大的疑問。張大偉直言，“按照目前地價超過房價的趨勢，需要未來兩年房價上漲100%以上，這些地王才能上市”。

孫宏斌認為，由于地價太貴，北京很多項目都被豪宅化了，不賣到單價10萬元以上根本不賺錢，北京可以有單價10萬元、20萬元的房子，但不應該到處都是。尤其是南京、蘇州這些城市，房價達到每平方米三四萬元已經是上限，但現在地價已經三四萬元，是很不正常的現象。很多北京、上海的開發(fā)商之所以遲遲沒有入市，就是因為一旦入市就有可能虧本。

備注：數據僅供參考，不作為投資依據。