蘇州樓市房地兩熱 是否重啟限購陷入搖擺

作為二線樓市的風向標，蘇州本有極大可能打響全國二線城市重啟限購的第一槍。

5月17日晚間，蘇州多位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對經(jīng)濟觀察報表示，蘇州政府已經(jīng)確定了新一輪限購方案：自本月（5月）23日公布24日執(zhí)行，購房者須滿足社保一年以上，個人所得稅2年以上，另推出買房居住證滿一年硬性規(guī)定，防止刻意炒房，補社保等情況。

5月17日下午，蘇州市政府組織召開了房地產(chǎn)市場工作會議，市委宣傳部、市國土局、住建局、規(guī)劃局、物價局、法制辦、蘇州銀監(jiān)局主要負責人等參加了會議。

據(jù)了解，會上就如何控制房價上漲過快提出了建議，尤其是談及，如何合理控制好地價上漲幅度防止成為新熱點，并且討論了新一輪的限購方案。

流傳出的限購方案意在打擊投機性購房行為。自去年下半年至今，蘇州樓市房、地兩熱，吸引了無數(shù)外地投資客。

目前，全國除了北、上、廣、深和三亞，幾乎所有的二三線城市都取消了樓市限購政策。如果蘇州重啟限購，則是正式打響了全國二線城市限購的第一槍，對當下走勢“瘋狂”的二線樓市意義重大。

但是，限購執(zhí)行與否，目前并沒有確切的消息。

數(shù)位接近蘇州市政府的消息人士對經(jīng)濟觀察報表示，當?shù)卣壳暗目趶绞牵?ldquo;限購可能先不出臺，首要目標是撤了高價地，看后市表現(xiàn)，再決定是否執(zhí)行限購政策”。

目前，蘇州住建局對外宣稱，對限購政策“不知情”。

“當前蘇州市場已經(jīng)沒那么熱了，市場明顯進入了高位盤整期，這個時候如果出臺傾向明顯的限購政策，對購房者來說是個比較悲觀的信號，市場有可能接不住今年的土拍，甚至出現(xiàn)明顯的量價回調(diào)。短期看限購政策很有可能不會出臺了。”克而瑞蘇州機構副總經(jīng)理韓云霞分析。

各方面數(shù)據(jù)顯示，蘇州市場已經(jīng)有略微回調(diào)的趨勢。據(jù)蘇州新浪樂居監(jiān)控中心統(tǒng)計，5月第一周，蘇州住宅成交量跌破千套，為864套，環(huán)比下降805套，降幅達到了48.23%。

當?shù)厥袌龅墓沧R是，蘇州的限購政策已經(jīng)明確了，但何時出臺，是未知數(shù)，尤其要取決于后續(xù)市場的表現(xiàn)。

正榮地產(chǎn)蘇州公司營銷總監(jiān)成軍直言，蘇州政府的整體導向，是“要對高歌猛進的樓市踩剎車”。

防止高溢價率土地出現(xiàn)、尤其是防止地王的產(chǎn)生，確實已經(jīng)成為蘇州市政府的當務之急。

此前，蘇州土地市場的火爆已經(jīng)引發(fā)了輿論的熱烈討論，并被中央電視臺點名。

剛剛過去的4月，蘇州出讓收入達到347.9億元，是全國300城土地出讓金排行榜的冠軍。4月蘇州共出讓土地29幅，13幅土地溢價率超過100%，其中位于高新區(qū)科技城武夷山路北的居住用地溢價率高達318.86%。僅4月7日和8日兩天，蘇州的土地拍賣累計攬金250.8億元。

因此，在5月17日的會議上，“如何合理控制好地價上漲幅度防止成為新熱點”理所當然成為重點話題。

恰恰是在17日當天，蘇州市國土局官方網(wǎng)站對外宣稱，因規(guī)劃優(yōu)化原因，暫緩出讓5幅地塊。

這五幅地塊本是將在5月23日競拍的地塊。蘇州當?shù)厝耸拷榻B說，這5幅地塊較為優(yōu)質(zhì)，應該會遭到哄搶，被視為“準地王”。

“將有可能出現(xiàn)高溢價的或者地王的地塊去掉，政府是為了避免壓力，給土拍市場降溫。”成軍說。

5月18日晚間，蘇州市國土資源局再次發(fā)布公告，對同樣要在5月23日競拍的10幅地塊設定最高報價，稱經(jīng)市政府批準，對開發(fā)商報價超過最高報價的，終止土地出讓，競價結(jié)果無效。

經(jīng)濟觀察報對比了這10幅地塊的底價發(fā)現(xiàn)，按照政府設定的最高限價，這些地塊最高的一副的溢價率是231%，最低的溢價率是89%，大部分溢價率在100%－150%之間。

雖然蘇州政府對土地限價的做法在全國來說實屬罕見，但限價后的土地溢價率依然較高，真的能起到穩(wěn)定土地市場的作用嗎？

一位要求匿名的品牌房企投資部人士認為，只有大規(guī)模增加土地供應，才能從源頭上抑制高地價，緩解供不應求的現(xiàn)狀。“或許所謂的限制地價短時間內(nèi)能避免地王的產(chǎn)生，但它不是長久之計。”該投資部人士分析說。

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進強調(diào)，從蘇州限地價政策本身的出發(fā)點看，能夠使得后續(xù)土地市場降溫，也能夠規(guī)避房企高價拿地的風險，但這個時候要防范開發(fā)商之間串通，否則容易出現(xiàn)房企不追加價格也能輕松拿地的現(xiàn)象。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。