強二線城市限購壓力漸顯 開發(fā)商要加快推盤速度

二線城市調控收緊壓力漸趨明顯。5月18日，蘇州傳出限購的第二天，當地政府就出臺了地價限漲令。實際上，廊坊也于近日下發(fā)了限購令，非本地戶籍家庭限購1套住房，且首付比例不低于30%。新政意在支持自住性需求，打壓投資投機性需求，避免房價持續(xù)快速增長。

據易居研究院統(tǒng)計，作為強二線城市的龍頭蘇州，4月房價同比大漲48%，遙遙領先其他二線城市。來自克而瑞研究中心的一份研究報告顯示，各線城市在政策層面明顯分化，一線及強二線城市都在收緊調控政策，南京在蘇州限漲令的基礎上，加大了對于高端盤價格調控力度，未來強二線城市政策收緊將全面鋪開。即使是已經出臺調控政策的城市，如果效果不佳，將進一步升級調控。

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進指出，后續(xù)熱點二線城市包括天津、武漢、合肥、鄭州、濟南、福州、廈門等會較熱。而一些非熱點二線城市如沈陽、西安、長沙、石家莊等也會開始升溫。部分準二線城市如徐州等，區(qū)域優(yōu)勢在改善，也會逐漸呈升溫態(tài)勢。

對于熱點二線城市來說，去庫存周期小，在庫存補給不到位的情況下，出臺限購政策的可能性較大。

一些重點二線城市去庫存周期甚至低于6個月。如蘇州、南京、合肥等城市，周期僅為3個月左右。但從長期看，積極供地、加快補庫存才是最根本的應對策略。

4月，南京房地產市場持續(xù)火熱，供應量大幅提升至158萬平方米，僅次于去年10月份，為近一年內第二高點。成交量進一步攀升至189萬平方米，創(chuàng)自2007年以來單月新高。

雖然南京步蘇州后塵出臺限漲令，不僅在申報環(huán)節(jié)更加嚴苛，而且實行區(qū)間調控，進一步加大了高端盤調控力度。但這并未實質性打壓購房需求，反映在成交量上的變化不大?？硕鹧芯恐行姆治鰩熤赋?，短期內，限購政策重啟的可能性微乎其微。

蘇州4月共計出讓了13宗地，有多宗地拍出了200%以上的溢價率。受讓方不乏泰禾、正榮、金輝這類閩系房企，它們較擅長開發(fā)中高端品質住宅，產品溢價能力有助于提升利潤率水平。

另一個熱點城市合肥樓市長期供不應求，開發(fā)商捂盤惜售、待價而沽心態(tài)嚴重。“金三銀四”期間供應量仍維持在較低水平，成交量維持在70萬-100萬平方米區(qū)間范圍內。消化周期僅2.5個月。

自2015年年末開始，合肥地王頻出，樓面價破萬頻繁出現。然而，在一場場地價房價飆漲的游戲中，并不是所有房企都能撐到最后。

5月19日晚間，合肥某知名論壇有網友發(fā)布消息稱，拿下肥西地王的阜陽麗豐集團將退地，那么高達1億元的保證金也將拿不回來。但很快阜陽麗豐一位工作人員出面否認，并稱“目前公司方面正在就項目的方案進行優(yōu)化，預計將于7月前開工建設示范區(qū)”。

4月28日阜陽麗豐以1480萬/畝競得該地塊，總價17.19億元，住宅樓面價高達10090.86元/平方米，溢價率289.47%。上述地塊規(guī)劃用途為居住，容積率2.2。

南京房地產促進會秘書長張輝指出，真正治理樓市泡沫，中央層面的去杠桿同樣是治根性的先手。而由于高杠桿的信貸政策，刺激了投資和自住需求，放大了購買力，首套購房有3-4倍的杠桿，二套房首套化，大部分的二套房也享有3-4倍杠桿，少的也有2倍以上。地方在樓市調控方面，應該重用限貸，有條件嘗試重稅，慎用限購。

權威人士5月9日在《人民日報》發(fā)表的講話中提到，“恢復房地產市場正常運行，去掉一些不合時宜的行政手段是必要的，但假如搞大力刺激，必然制造泡沫，這個教訓必須汲取”。

業(yè)內人士指出，這段話其實是在暗示，房地產加杠桿的城市，理應收緊調控。這同時預示著，因城施策的調控思路還將繼續(xù)有新的執(zhí)行。

而4月廣義貨幣M2應聲下滑，市場對貨幣政策收緊的訊號已有所警醒。

合肥市委書記吳存榮在最近三天內兩次開會說到合肥房地產調控與監(jiān)管，“政府在必要的時候，會進一步出臺更為嚴格的政策，不排除限購限貸政策重新回歸。開發(fā)商要加快推盤速度，如果價格一直控制不下來，會加大政策力度進行調控。”

備注：數據僅供參考，不作為投資依據。