住宅租賃市場平均租金同比下跌

據(jù)最新數(shù)據(jù),廣州租賃成交均價出現(xiàn)同比下跌,出租回報率在2015年的基礎上繼續(xù)走低。盡管業(yè)內預期6、7月租賃市場將因畢業(yè)季而有所回升,但業(yè)內人士認為今年全年廣州住宅平均租金將略低于2015年水平。

廣州租賃市場成交情況出現(xiàn)下跌,成交量跌幅近一成半。據(jù)鏈家滿堂紅數(shù)據(jù),4月廣州市9區(qū)(不含南沙、從化)二手住宅平均月租金為48.1元/平方米,環(huán)比下跌2.9%,同比下跌1.4%。而2016年1~4月廣州市9區(qū)二手住宅平均月租金為48.2元/平方米,同比下跌幅度為0.4%。

“同時間段的二手住宅均價同比上漲8.9%,假設出租期滿12個月,2016年1~4月的住宅出租回報率為2.6%,在2015年的基礎上繼續(xù)走低。”鏈家滿堂紅市場研究部高級經理周峰對2015年和2016年1~4月促成的廣州市二手住宅買賣、租賃個案進行研究,發(fā)現(xiàn)2016年1~4月面積區(qū)間回報率同比幾乎全線下跌?；貓舐首罡叩氖?0平方米以下的小單間,為3.6%,同比下降0.1個百分點,而144平方米以上的非普通住宅出租回報率為2.6%,同比上升0.1個百分點,是今年1~4月出租回報率唯一出現(xiàn)同比上升的面積區(qū)間。

周峰分析,2015年曾出現(xiàn)全年度住宅平均租金同比漲幅大于樓價同比漲幅的情形,但這種“非常態(tài)”的現(xiàn)象在今年年初已重新扭轉,在經濟大環(huán)境不明朗的情況下,春節(jié)后回流廣州的租客數(shù)量較去年同期并無明顯增加,且從中心區(qū)高端板塊往周邊中檔板塊遷徙的現(xiàn)象亦持續(xù)增加。

據(jù)了解,天河北、珠江新城、環(huán)市東等傳統(tǒng)寫字樓板塊的住宅租賃宗數(shù)之和占全市總量的比例,從2015年前四個月的17.3%減少到今年的14.1%,今年天河北板塊的住宅平均租金同比也下跌3.4%,只有60.9元/平方米·月。

周峰分析,全市租賃成交主力區(qū)間是60~90平方米,占比超過40%,但今年前四個月的平均租金同比下跌0.2%:“目前大多數(shù)業(yè)主有提高房租的意愿,但沒有太充裕的需求支持他們實施此行為,如果在接下來的大半年時間內,總體市場沒有太大的改觀,不排除今年全年廣州住宅平均租金會略低于2015年的水平。”

“90后”先租房再找工作

有業(yè)內人士認為,目前處于租賃市場的淡季,預計6、7月將因為畢業(yè)季的到來而迎來租賃旺季。“現(xiàn)在的畢業(yè)季租賃情況與以往有所不同。”房天下廣州二手房電商商圈經理張葉偉稱,5年前甚至更早的時候,“80后”剛剛畢業(yè)步入職場,價格是他們最看重的因素,只要價格上符合他們的預期,其他方面幾乎無須考慮。而“90后”在對待租房這件事上的態(tài)度和前輩們有所不同:“他們對于房子本身的家居裝修、周邊安全乃至小區(qū)環(huán)境都有更高的要求,租房這件事并不會影響他們對生活品質的追求,不少長期租客甚至會在征得房東同意后,對房子做適當改裝以提高生活質量。”

90后與80后在工作選擇上的不同,也間接影響到他們的租房行為,張葉偉分析,新一代的年輕人在步入職場時有不少職業(yè)可選擇,他們的家人大多數(shù)也能提供足夠的支持,在東圃板塊就出現(xiàn)了應屆畢業(yè)生“先租房再找工作”的情況:“有一半以上的畢業(yè)生租客是先由父母墊付一年的租金,再慢慢找工作。”

城中村租賃情況不如往年

在畢業(yè)季,大部分業(yè)主也會在這兩個時間段上調租金。“業(yè)主一般不會冒著違約的風險中途漲價,只會在租約到期后調價,因此租金的上調幅度也和租約在何時到期有關。”一個中介人士告訴記者,以天河東圃為例,如果是租約在6~7月到期的物業(yè),業(yè)主重新對外出租時,價格一般會上調15%左右;而如果租約到期時間是春節(jié)前后,那么業(yè)主重新出租時上調的幅度一般不會超過10%。

此外,近幾年城中村租金不斷上漲,價格優(yōu)勢已逐漸弱化,對畢業(yè)生的吸引力逐漸降低,越來越多剛剛畢業(yè)的畢業(yè)生選擇小區(qū)合租。以天河東圃為例,目前城中村單間的月租普遍在600元~800元之間,一房一廳的單位租金甚至接近1000元/月。而合租的方式大大降低了小區(qū)的居住成本,東圃樓梯樓兩房每月的租金在2000元~2400元之間,每個人只需要承擔1000元~1200元月租。

陳先生4年前承包了大學城穗石村的3棟公寓對外出租,以半年以上的中長租為主。據(jù)了解,往年還不到5月,他的公寓基本上就住滿了,其中70%以上都是大四的畢業(yè)生,但是今年一直到5月中下旬,入住率仍然不到八成。據(jù)陳先生了解,大學城其他城中村如貝崗、北亭也存在類似的情況。

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“商改租”能否

解決租房難問題

允許商業(yè)用房改造為租賃住房俗稱“商改租”,這一提議日前被相關部門公開提出。有業(yè)內人士認為,“商改租”能否真正起到解決年輕人租房難、緩解商業(yè)地產高庫存的作用,還視乎其實施過程中能否解決與之相關的許多問題,并充分調動各方的積極性。

“其實廣州早就存在類似的情況,即投資者將閑置的寫字樓等商用房買下,改造為公寓對外出售。”搜房網廣州二手房電商商圈經理駱周育透露,這些現(xiàn)象主要集中在天河、越秀、海珠等城區(qū),“但不同的是,對外出租的例子極為少見。畢竟這些投資者從一開始購置寫字樓的目的,就是為了改造后出售套現(xiàn),因此對長期持有出租普遍不感興趣。”

據(jù)了解,典型投資客的操作手法是買入寫字樓中的一層或幾層,分割成小公寓再重新裝修,每套公寓面積在20~30㎡之間,售價在40萬~60萬元之間。盡管大部分物業(yè)的樓齡都比較長,普遍為10~20年之間,但由于地處市區(qū)且價格相對同地段住宅便宜不少,仍舊吸引了不少年輕置業(yè)群體。

有業(yè)內人士認為,“商改租”是為了解決年輕人尤其是年輕單身群體在城市租房難的問題,同時對于部分商業(yè)地產庫存量較大的二線城市以及一線城市部分板塊也會是一個明顯的利好消息,但是考慮到大城市中外來年輕人群體不斷增加,商用房經過改造后能否滿足他們的租住需求還有待觀察。另外,假如“商改租”之后只允許出租,那物業(yè)持有周期長、回報率低,對開發(fā)商而言利潤微薄,他們參與的熱情也會降低。

以海珠區(qū)昌崗板塊為例,寫字樓租金一般是同地段同面積住宅的兩倍,在番禺、白云等地也存在類似的情況。業(yè)內人士提出,在施行“商改租”的過程中,如何填平這一差距十分重要:“這方面可能就需要地方政府根據(jù)本地實際情況出臺相應政策,才可能調動起開發(fā)商和個人參與的積極性。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。