地王制造者信達：拿地大潮退去后誰會擱淺

你的地獄，或是別人的天堂。

當(dāng)中小房企被迫轉(zhuǎn)型紛紛退出房地產(chǎn)行業(yè)之際，擁有獨特資本優(yōu)勢的大鱷卻正對這個行業(yè)虎視眈眈，含著“金鑰匙”出生的信達地產(chǎn)(下稱“信達”)正在扮演這樣的土豪角色。

據(jù)統(tǒng)計，2015年以來，信達先后在全國各地高調(diào)奪得近10幅地塊，其中7幅是地王，合計涉及資金超過350億元。

而信達2015年全年實現(xiàn)合同銷售105.2億，今年的銷售計劃也僅為100億。那么，其動輒數(shù)倍于銷售額的土地支出背后，到底有著怎樣的商業(yè)邏輯?是什么樣的底氣讓它在創(chuàng)造一個又一個地王?

地王制造者

嚴(yán)格意義上講，信達并非中國房地產(chǎn)行業(yè)的新兵，過去若干年的發(fā)展中，這家公司不溫不火一直遠離公眾視線。直到2015年在多個土地拍賣中的驚人表現(xiàn)，才讓外界留意到這家公司或許在悄悄發(fā)生改變。

資料顯示，在信達2009年借殼上市之時，公司分布于各省市的房地產(chǎn)項目，集中在寧波、嘉興、蕪湖等長三角和中部地區(qū)的二、三線城市，且項目多以中低端產(chǎn)品為主。

2015年，公司累計實現(xiàn)銷售面積111.4萬平方米，較2014年增長66.5%;銷售額105.2億元，較2014年增長59.3%。這是信達多年來第一次實現(xiàn)年銷售100億的突破，銷售面積和銷售金額首次雙雙躋身房地產(chǎn)企業(yè)銷售百強，其中銷售面積由2014年的96位上升至79位。

去年，信達實現(xiàn)營業(yè)收入81.36億元，比上年同期48.50億元增長67.75%;其中，房地產(chǎn)項目結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)收入75.41億元，較上年同期42.17億元增長78.82%。

某種程度上看，正是信達在2015年銷售和營收的爆發(fā)性增長，給予了這家企業(yè)足夠的信心，從而開啟了它在市場上激進擴張的大門。雖然其盈利能力、償債能力等指標(biāo)乏善可陳，但這些并不能阻止該公司開始一場野心勃勃的挑戰(zhàn)。

6月1日，上海迎來了6月的第一次土地拍賣會，拍賣的土地是上海寶山區(qū)寶山新城顧村A單元10-03、10-05地塊。有24家地產(chǎn)豪門參與了這個盛會。

經(jīng)過了激烈的競爭，最后信達以58.05億元擊敗了綠都地產(chǎn)、“金茂+電建”聯(lián)合體等兇猛對手，獲得了該土地，平均樓板價36962元/平方米，溢價率超過300%。即便是如此熱銷的上海土地市場，300%的溢價率也是極為罕見的。

而在幾天前，信達剛剛以123.18億元奪得杭州市濱江區(qū)奧體單元MU-01、MU-02、MU-03地塊，這個價格創(chuàng)造了今年以來全國的總價地王。

去年11月上海的新江灣土地拍賣會上，信達也是驚艷全場。彼時，信達以72.99億元競得楊浦區(qū)新江灣城N091104單元C1-02(D7)宅地，溢價率81.69%，樓板價49152元/平方米。同時，去年30.3億元的深圳坪山地王、33.6億元的合肥濱湖地王都是信達造。

《第一財經(jīng)日報》記者不完全梳理發(fā)現(xiàn)，2015年至今，信達通過公開拿地新增9宗地塊，其中7宗是地王。分別位于廣州天河、合肥濱湖地王、上海新江灣城地王、深圳坪山地王、杭州南星地王、杭州濱江地王和上海顧村地王。

外部“輸血”

過度地擴張，使得信達運營現(xiàn)金狀況在最近幾個年份嚴(yán)重失血。數(shù)據(jù)顯示，從2011年到2015年，該公司經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額一直為負，分別約為-1.76億元、-22.25億元、-32.05億元、-58.32億元和-43.46億元。

雖然信達資金狀況長時間“入不敷出”，但公司看起來仍然在土地爭奪中從容應(yīng)對面無懼色。這與該公司背后的強大“資本“不無關(guān)系。

信達的底氣首先與它是A股公司較易融資密不可分。該公司在2015年成功發(fā)行5年期中期票據(jù)30億元;推進再融資工作，30億元公開發(fā)行公司債券和80億元非公開發(fā)行公司債券均通過監(jiān)管機構(gòu)審批。而就在2016年5月28日，信達披露了2016年公司債發(fā)行結(jié)果，本次非公開發(fā)行2016年公司債券(第一期)實際發(fā)行規(guī)模30億元，票面利率為5.56%，期限3年。

同時，信達母公司的輸血能力也給了信達更多的活力。信達在2015年年報中稱，作為中國信達的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)運作平臺，公司將借助信達系統(tǒng)的資源優(yōu)勢和品牌支持，創(chuàng)新業(yè)務(wù)模式和盈利模式，逐步形成差異化的競爭優(yōu)勢。

信達母公司信達資產(chǎn)除了通過銀行貸款、股權(quán)質(zhì)押、增發(fā)等常規(guī)金融手段為信達擴大版圖，還借助基金進行股、債權(quán)投資和通過基金吸引合作對象等方式為信達補倉。如，2014年6月，信達以22.57億元承債式收購嘉粵集團下屬5家房地產(chǎn)公司的100%股權(quán);2015年8月，信達收購了東直門國盛中心等。

“隨著國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的整合，不少中小房企面臨退出行業(yè)的風(fēng)險，促使不少優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項目入市交易，背靠信達資產(chǎn)的資金支持，未來幾年預(yù)計信達將迎來快速擴張發(fā)展的契機。”克而瑞分析師房玲告訴記者。

據(jù)悉，信達2015年的土地投資計劃僅為60億元，但最終該公司累計獲得7宗土地，總價約為148.64億元，接近原計劃的2.5倍。而今年公司的土地投資計劃為80億，但計劃趕不上變化，半年時間未到，信達在土地市場上已經(jīng)豪擲超過200億(杭州濱江區(qū)奧體項目按100%權(quán)益計算)。

若非背后有著“不差錢”的金主支持，信達何以敢在市場上藐視群雄?

運營邏輯

贏得了開始，并不一定贏得了結(jié)局。信達憑借融資優(yōu)勢大肆擴張的背后，風(fēng)險卻不容小覷。事實上，行業(yè)內(nèi)不乏對信達若干項目后續(xù)運營的擔(dān)憂和質(zhì)疑。

一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士評論：信達最近兩年拿下的土地大多為“面粉貴過面包”的高單價、高總價地塊，這對公司的運營形成極大挑戰(zhàn)，信達只能博兩個方向，一是市場整體價格大幅上漲，二是開發(fā)出客戶認可的高溢價產(chǎn)品。

外界的擔(dān)憂并非空穴來風(fēng)，因為截至目前，信達旗下并沒有過高端豪宅的代表作。

從信達最近的運作來看，公司已然意識到自己的短板，正積極尋求與豪宅開發(fā)商的合作來彌補這一缺憾。

去年11月，信達擊敗泰禾拿下上海楊浦區(qū)新江灣城N091104單元C1-02(D7)宅地，創(chuàng)造區(qū)域地王。但是到了今年1月，信達卻開始和泰禾進行了合作。

2016年1月，泰禾集團宣布，與信達及其下屬子公司簽署《新江灣項目合作開發(fā)協(xié)議》。泰禾集團合計投資11.3625億元參與上海新江灣項目開發(fā)。按照合作股權(quán)架構(gòu)，不考慮寧波匯融沁齊基金其他LP的情況下，泰禾集團合計持有項目約47%的權(quán)益。雖未達到控股，也不參與地產(chǎn)基金管理，但泰禾將負責(zé)對項目的操盤。

克而瑞一份報告評論稱，通過聯(lián)合開發(fā)，信達地產(chǎn)與泰禾集團共擔(dān)市場風(fēng)險，共享開發(fā)收益，借由泰禾在品牌、產(chǎn)品(“院子”系列)及開發(fā)上的能力，新江灣項目可打造為高端項目，有望實現(xiàn)產(chǎn)品溢價，實現(xiàn)地王解套。

而信達在今年1月拿下的杭州南星土地也同樣選擇了合作的模式。記者了解到，信達或?qū)⑦x擇同濱江集團合作，進行聯(lián)合開發(fā)。其中信達進行控股，濱江集團進行操盤。顯然，借由濱江集團在杭州的品牌價值和客戶基礎(chǔ)，信達可以借此降低該土地風(fēng)險。

房玲認為，作為小型房企，品牌和開發(fā)能力都不足，所以選擇有品牌、有實力的開發(fā)商合作開發(fā)，則是降低未來風(fēng)險的重要手段。比如選擇和泰禾一起合作，就有望實現(xiàn)產(chǎn)品溢價。

即便如此，維系在信達身上的“地雷”并未解除，因“豪宅”并不是“地王”解套的靈丹妙藥?？硕鸾y(tǒng)計顯示，2016年1月以來，國內(nèi)合計拍出高溢價、高總價、高單價的地塊總數(shù)超過100宗，如果國內(nèi)房地產(chǎn)市場不能持續(xù)上漲，這些項目都將訴諸“豪宅”來尋求解套之路。

大潮退去后，哪些“地王”會擱淺在沙灘上，目前還不得而知。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。