央企頻頻制造地王 因?qū)捤尚刨J大量流入房地產(chǎn)

中國(guó)人民大學(xué)國(guó)家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院執(zhí)行院長(zhǎng)劉元春在接受澎湃新聞?dòng)浾卟稍L時(shí)表示，此前信貸大幅放寬是導(dǎo)致如今土地市場(chǎng)火爆的一大原因。

“一些城市地價(jià)已經(jīng)瘋狂了，需要引起高度重視。”針對(duì)近期土地頻頻天價(jià)拍出，大批央企扎堆以天價(jià)競(jìng)拍土地的現(xiàn)象，中國(guó)人民大學(xué)國(guó)家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院執(zhí)行院長(zhǎng)劉元春在接受澎湃新聞（www.thepaper.cn）記者采訪時(shí)表示，此前信貸大幅放寬大量流入房地產(chǎn)行業(yè)是導(dǎo)致如今土地市場(chǎng)火爆的一大原因。簡(jiǎn)而言之，地產(chǎn)商們突然發(fā)現(xiàn)手頭不差錢(qián)了，自然不惜砸重金搶地。

但劉元春指出，房企需要警惕天價(jià)拍地的高風(fēng)險(xiǎn)：以天價(jià)拍地博一二線城市房?jī)r(jià)不斷飛漲，可能終成房企一廂情愿。而針對(duì)一二線城市土地市場(chǎng)過(guò)熱的現(xiàn)狀，劉元春更是直指地方政府不應(yīng)坐視，而應(yīng)有所作為，“政府有所為，房?jī)r(jià)就不會(huì)無(wú)限制漲上去。”

摩根士丹利華鑫證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家章俊則認(rèn)為，房企扎堆在一二線城市爭(zhēng)地，無(wú)疑為已經(jīng)火熱的一二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)再添一把火，由此致使的一大負(fù)面結(jié)果便是使三四線城市的去庫(kù)存變得愈發(fā)難。

有錢(qián)沒(méi)處花，一窩蜂地去拍地

“地王”一個(gè)接一個(gè)出現(xiàn)，究竟是何原因？為何近期的“地王”大多由國(guó)企、央企造就？

劉元春分析，近來(lái)房企頻頻高價(jià)競(jìng)拍一二線城市土地，一定程度上確實(shí)是對(duì)一二線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)抱有較高預(yù)期。“一方面是對(duì)城市發(fā)展的看好；另一方面，是對(duì)當(dāng)?shù)卣叩念A(yù)期，認(rèn)為當(dāng)?shù)卣恋卣吆芸赡軙?huì)越來(lái)越緊，所以加緊拍地。”劉元春解釋?zhuān)恍┑胤秸?cái)政目標(biāo)達(dá)到后，確實(shí)不再加大土地供應(yīng)量，由此當(dāng)?shù)赝恋乇愎┎粦?yīng)求，地價(jià)也由此水漲船高。

但除了對(duì)市場(chǎng)的判斷之外，劉元春認(rèn)為，房企天價(jià)拍地的另一大原因則是由于貨幣供應(yīng)量的加大、信貸的寬松。

而根據(jù)央行公布數(shù)據(jù)顯示，今年一季度人民幣貸款達(dá)到了4.6億元，創(chuàng)下歷史同期最高水平。同樣由央行發(fā)布的《2016年一季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》則顯示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額同比增長(zhǎng)13%。經(jīng)濟(jì)學(xué)家的共同觀點(diǎn)是，信貸的寬松讓房企突然變得“不差錢(qián)”了，投資的力度也由此轉(zhuǎn)為激進(jìn)。

劉元春進(jìn)一步解釋?zhuān)捎诋?dāng)前整體流動(dòng)性過(guò)剩，許多房企不愁信貸資金，在看漲一二線城市房?jī)r(jià)的大環(huán)境下，自然就不惜重金拍地了。

“另外，從去年下半年至今年年初，房地產(chǎn)銷(xiāo)售持續(xù)火爆，許多房企的資金流也因?yàn)殇N(xiāo)售業(yè)績(jī)得到很大程度改善，這讓他們有更多錢(qián)用于再去拍地。”章俊說(shuō)。

近期各地涌現(xiàn)的所謂“地王”中不少由國(guó)企、甚至央企制造，對(duì)此劉元春分析，相比不少民營(yíng)企業(yè)來(lái)說(shuō)，國(guó)企在信貸上的約束更少，它們更多地受益于此前的貨幣政策，可以更容易地在整體流動(dòng)性過(guò)剩的大背景下獲得信貸資金。也正是因此，這些國(guó)企、央企更有底氣去用天價(jià)爭(zhēng)地。

“從銀行的角度來(lái)說(shuō)，放貸給民營(yíng)企業(yè)依然比較謹(jǐn)慎。”章俊說(shuō)，銀行更愿意把錢(qián)貸給還貸能力更強(qiáng)的央企，這就讓央企更不差錢(qián)了。

但劉元春也指出，國(guó)企扎堆地選擇投資房地產(chǎn)市場(chǎng)，也反映了當(dāng)下投資渠道狹窄的無(wú)奈：流動(dòng)性雖然過(guò)剩，但實(shí)體經(jīng)濟(jì)卻缺乏好的投資領(lǐng)域，“有錢(qián)沒(méi)處花”，于是這股熱錢(qián)又一窩蜂地涌進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

激進(jìn)拍地風(fēng)險(xiǎn)大，房企們未必能保本

但劉元春和章俊都強(qiáng)調(diào)，房企天價(jià)拍地現(xiàn)象的頻頻涌現(xiàn)絕不是一件值得歡呼雀躍的事，恰恰相反，這可能導(dǎo)致嚴(yán)重的惡性循環(huán)：經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型難以實(shí)現(xiàn)，泡沫卻越來(lái)越大。

“房地產(chǎn)企業(yè)用這么高的價(jià)格拿地，未來(lái)房?jī)r(jià)真的能漲到這么高嗎？我認(rèn)為概率很小，也就是說(shuō)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)有很高的風(fēng)險(xiǎn)。”劉元春說(shuō)，近年來(lái)一些二三線城市房企面臨破產(chǎn)的案例并不在少數(shù)，也正是因此，大批房企繼續(xù)以天價(jià)博一二線城市房?jī)r(jià)不斷飛漲，這也可能只是一廂情愿。

“我不能百分之百地說(shuō)房?jī)r(jià)一定不會(huì)繼續(xù)暴漲，但誰(shuí)都知道不可能漲到天上，現(xiàn)在很多一線城市也有很大的存量，房?jī)r(jià)無(wú)限制地漲下去泡沫總會(huì)破的。”劉元春說(shuō)。

章俊的判斷是：這一輪房地產(chǎn)熱潮已經(jīng)透支了未來(lái)兩三年的市場(chǎng)空間。他同樣認(rèn)為房企以激進(jìn)態(tài)度拍地未必有利潤(rùn)空間。也就是說(shuō)，今天房企們鼓吹的未來(lái)某地房?jī)r(jià)要達(dá)到多少高價(jià)才能保本，但未來(lái)房企們卻未必能以保本價(jià)銷(xiāo)售。

“當(dāng)然，一二線城市因?yàn)榇嬖谥薮蟮娜丝趯?dǎo)入的潛力，將來(lái)未必會(huì)出現(xiàn)如今天三四線城市這樣高庫(kù)存難以消化的現(xiàn)象。但是房企們到底能不能賺錢(qián)？究竟能賺多少？這卻很難說(shuō)。”章俊認(rèn)為，房企天價(jià)拍地也意味著未來(lái)虧本的風(fēng)險(xiǎn)大幅上升。

“政府有所為，房?jī)r(jià)就不會(huì)無(wú)限制漲上去”

“地王”頻出的現(xiàn)象還會(huì)持續(xù)多久？除了房企利潤(rùn)風(fēng)險(xiǎn)外，高企的低價(jià)是否還會(huì)帶來(lái)更大的風(fēng)險(xiǎn)？

對(duì)此，劉元春的觀點(diǎn)是：現(xiàn)在一些一線城市地價(jià)已經(jīng)接近“瘋狂”，需要引起高度重視，“這是蕭條性的泡沫。”

劉元春指出，面對(duì)“地王”頻頻出現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的擴(kuò)大，地方政府應(yīng)當(dāng)有所作為。“除了采取限購(gòu)措施這一短期的治標(biāo)的辦法之外，我認(rèn)為最根本的還是做好土地政策的調(diào)整，做好城市規(guī)劃和定位的調(diào)整。”劉元春解釋?zhuān)糠忠痪€城市需要擴(kuò)大土地的供應(yīng)量，同時(shí)要有開(kāi)放型的城市規(guī)劃設(shè)計(jì)，加強(qiáng)衛(wèi)星城的規(guī)劃，統(tǒng)籌不同地域的發(fā)展，而不是一味坐視“地王”一個(gè)接一個(gè)誕生。“另外，還應(yīng)該注重租售并舉，進(jìn)一步強(qiáng)化租賃市場(chǎng)，平衡供求關(guān)系。”

劉元春直言，房?jī)r(jià)究竟會(huì)不會(huì)繼續(xù)暴漲，關(guān)鍵還看地方政府們?cè)趺醋觯?ldquo;政府有所為，房?jī)r(jià)就不會(huì)無(wú)限制漲上去。”

在章俊看來(lái)，一二線城市地價(jià)過(guò)高也意味著未來(lái)三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)將持續(xù)遇冷，由此帶來(lái)的一大負(fù)面影響是：三四線城市去庫(kù)存的壓力進(jìn)一步增大。

章俊預(yù)測(cè)，“地王”頻現(xiàn)的現(xiàn)象或許未必能持續(xù)多久，原因是信貸已經(jīng)開(kāi)始收緊，天量信貸的現(xiàn)象很難再出現(xiàn)。這也意味著地產(chǎn)商們手里的錢(qián)不會(huì)再如此寬裕，也自然不能再“任性”地用天價(jià)爭(zhēng)地了。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。