新地王潮，是開始還是結(jié)束？

樓市分化加劇，一線城市和重點二線城市土地稀缺、供不應(yīng)求，“價高者得”的基本規(guī)則下，回籠了資金的開發(fā)企業(yè)在北京、上海、深圳、南京、杭州等城市的土地市場拼盡財力。6月初，北京、深圳、杭州幾宗土地高價成交，形成了一小波地王潮。

據(jù)房地產(chǎn)研究機構(gòu)克而瑞的統(tǒng)計，2016年1月以來，國內(nèi)合計拍出高溢價、高總價、高單價的“三高”地塊總數(shù)超100宗。房價將繼續(xù)上漲還是高位調(diào)整，這些新地王未來能否靠豪宅回籠資金，過去的老地王是否已被今年的新地王“解套”，未來又會不會有更新的地王潮來高位接棒，目前都尚未可知。

地價與房價

地市與樓市有著密切的傳導(dǎo)關(guān)系。地價與房價的關(guān)系，就如同先有雞還是先有蛋，無法說清。人們能看到的歷史大致是這樣的：2004年“8·31大限”之后，土地招拍掛制度在全國確立，“價高者得”成為土地出讓的基本原則，此后的2006年至2007年地價出現(xiàn)一波大漲。2008年“金融危機”從西方向亞洲席卷，年底時救市政策出臺，2009年樓市量價齊升。那一年，以去化換來充足資金的開發(fā)商們開始積極拿地，一大波高價地接連出現(xiàn)。以北京為例，富力和方興(現(xiàn)金茂)的廣渠門地王就是在2009年5月至6月間誕生，此后周邊二手房開始聞風(fēng)跳漲。

地王示范效應(yīng)下，2010年3至4月，房價整體上揚，與此同時，土地市場還在升溫，遠洋、保利、華遠等企業(yè)在望京區(qū)域貼身搶地，周邊二手房日漲千元，新房也紛紛聞風(fēng)漲價，由此形成北京整體暴漲的局面。當(dāng)時有媒體對隨后的全國的高價土地做了梳理：當(dāng)年10月，雅居樂奪得了南京地王，11月廣州、武漢、杭州三地的地王或單價地王問世，溫州也拍出樓面價3.7萬元/平方米的新高價，上海更是將年初賣出、后遭退回的地塊以3倍價格作為底價再拍賣，一舉成為滬上新地王，接下來的12月，一名自然人擊敗了五個開發(fā)商，任性摘下南昌高價土地。

三年前的2013年，土地市場再度喧囂。2012年底至2013年春節(jié)，北京房價出現(xiàn)跳漲，成交火爆，一些二手房業(yè)主隔夜調(diào)價，二手房交易大廳外出現(xiàn)房產(chǎn)中介和購房者徹夜排隊過戶的場面，能插隊的“黃牛號”最高賣到3000元。土地市場的景象是：2013年初，閩企泰禾以18.5億元總價摘下北京孫河地塊，2.86萬元/平方米樓面價，比前一年在龍湖在此拿的地塊樓面價高出9000元/平方米。正當(dāng)人們?yōu)樘┖痰纳图みM擔(dān)憂、猜測它可能“消化不良”時，同樣是孫河的地塊，中糧地產(chǎn)于當(dāng)年7月下旬經(jīng)77輪競價，擊退10家房地產(chǎn)公司，以總價23.6億元拿下，綜合樓面價2.9萬元/平方米，若剔除保障房面積，可售商品房樓面價高達4.8萬元/平方米，一舉刷新北京單價地王紀(jì)錄。同是7月，北京夏家胡同地塊和上海張江高科技園區(qū)地塊，也分別以單價和總價震撼了人們的試聽。當(dāng)時媒體引述機構(gòu)數(shù)據(jù)稱，僅2013年上半年，北京、上海、廣州三地的經(jīng)營性用地出讓金額就超1675億元，接近三地2012年全年的土地出讓收入總和。那一年，有開發(fā)商在北京拿到后團隊集體舉杯痛飲，當(dāng)看到不斷有新“面粉”刷新地價紀(jì)錄時，情緒更是高昂。

歷史總是驚人的相似。2016年春節(jié)前后，一線城市與重點二線城市房價明顯上漲，地價更是急速上揚。中原地產(chǎn)研究部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2016年初至5月25日，全國拿地最積極的有50家房企，合計拿地金額3887億元，同比增加71.6%;平均成本6283元/平方米，同比上升48.4%。已經(jīng)公布今年前4月銷售業(yè)績的30家房企，商品房平均售價同比上漲12%。今年3月全國“兩會”期間，回首2013年拿的7宗土地，泰禾董事長黃其森的一席話深有意味：“當(dāng)時泰禾350億元獲取的那些土地，換到2015年拿，估計要花費超過700億元。”

土地高價成交，一定程度上會促使部分需求恐慌入市，基于此時的市場，購房者又應(yīng)如何決策?目前，在一線城市，一些有改善需求的工薪族遇到了換房難題。亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅觀察到，由于土地成本的拉升，一線城市新房市場已經(jīng)出現(xiàn)整體跳漲，而由于品質(zhì)差異，二手市場價格漲幅相對略小，因此目前二手市場成為首置型自住購房需求的最佳選擇。不過新房市場隨著價格的上漲，產(chǎn)品品質(zhì)出現(xiàn)明顯升級，其居住舒適度方面是二手房所不能比擬的。

實際上，一線城市市區(qū)的品質(zhì)較高、房齡較短的二手房去年一年也漲幅不小。如北京東四環(huán)內(nèi)朝陽公園附近房齡10余年的樓盤，去年年中其140平方米左右的兩居室售價在750萬元左右，而今的成交價格已經(jīng)逼近1000萬元。

豪宅能否成解套靈藥

房企搶地，是積極的趁勢補倉還是恐慌式的火中取栗，很難界定。一個現(xiàn)實是，近兩年來，隨著信貸寬松，房企融資環(huán)境向好，融資成本處于低位。穆迪投資者服務(wù)公司去年11月提供給本報的數(shù)據(jù)顯示,2015年前10個月,其受評的中國房地產(chǎn)開發(fā)商就在國內(nèi)發(fā)行了280億美元債券,遠遠高于2014年全年19億美元的水平?！兜谝回斀?jīng)日報》記者查詢公開資料發(fā)現(xiàn)，金地去年第一期公司債票面利率為4.18%,龍湖的7年期公司債票面利率更是低至4.08%。

資本助推下，拿地?zé)o非是手起錘落，拿地之后，地塊都將訴諸“豪宅”來尋求回款。但豪宅能否成為地王的萬能解藥?如果國內(nèi)房地產(chǎn)市場不能持續(xù)上漲，地王將何去何從?針對地王未來可能面臨的風(fēng)險，郭毅預(yù)計，主要來自三個方面，首先是政策風(fēng)險，一線城市一直以收緊調(diào)控為主，北京尚未直接收緊，但不排除未來收緊的政策風(fēng)險;其次是市場接受度，遠郊區(qū)縣支撐價格上漲的動力較弱，地王項目能否通過自身品質(zhì)的打造拉近與周邊產(chǎn)品的價格差，取得市場接受度尚存疑;最后是資金風(fēng)險，由于價差帶來的市場接受度較低，將導(dǎo)致項目推遲入市或銷售周期無限期拉長，由此帶來了資金成本風(fēng)險不容小覷。

針對前述孫河地塊的入市項目，日前有媒體根據(jù)北京市住建委網(wǎng)站網(wǎng)簽備案數(shù)據(jù)做出的統(tǒng)計顯示，中糧孫河地塊的在售項目中糧瑞府在2015年5月底和9月中旬取得兩批房源預(yù)售許可證，共計109套房源，目前項目可售房源剩余75套，包含了資格驗核、預(yù)定、簽約和網(wǎng)上聯(lián)機備案狀態(tài)的去化率僅約31%。而泰禾在孫河的項目北京院子在2015年7月下旬集中取得了50套房源的預(yù)售證，這些房源大部分已經(jīng)轉(zhuǎn)入到現(xiàn)房銷售階段，目前有26套房源顯示為未簽約狀態(tài)，去化率尚未過半。

券商已經(jīng)注意到地王帶來的風(fēng)險。中投證券在日前的研究報告中指出，當(dāng)前新拍土地成本攀升非常明顯，部分地塊甚至出現(xiàn)土地成本和周邊售價倒掛的情形。“因城施策”的大背景下，預(yù)計房地產(chǎn)價格大幅調(diào)升的可能性將逐步減小，而地價成本攀升，存量低價土地減少，未來2年至3年，房地產(chǎn)行業(yè)毛利率將有可能出現(xiàn)明顯調(diào)整，過去30%左右的毛利率水平可能大幅下滑。國信證券日前發(fā)布報告也稱，房地產(chǎn)的調(diào)整已經(jīng)開始，政策基調(diào)有所收緊，信貸的寬松程度也有所減弱，房價上漲對購買力存在負(fù)面影響，政策和貨幣寬松的邊際效應(yīng)將遞減，與此同時，一線城市樓市已率先出現(xiàn)調(diào)整跡象。

國信證券在報告中稱，根據(jù)經(jīng)驗，近期的“地王頻出”或意味著“樓市高位調(diào)整”在不久之后將會出現(xiàn)。穆迪投資者服務(wù)公司日前提供給本報的報告則指出，中國主要城市尤其是一二線城市住宅價格迅速上漲，可能引發(fā)更多的調(diào)控措施，從而抑制房價過快上漲。穆迪預(yù)計，若出臺進一步刺激政策，其成效亦有限，而部分一二線城市的政策可能收緊，從而令這些城市的房地產(chǎn)需求降溫。

“沒有目睹過盛極而衰的人總是心存僥幸，但有時宏觀調(diào)控或市場周期就像懸在頭頂那只靴子，可能在不經(jīng)意間就砸中了腦袋。”一上市房企營銷方面負(fù)責(zé)人對《第一財經(jīng)日報》記者說，未來的半年，地王豪宅項目如何定價，以找到去化速度與盈利目標(biāo)的平衡點，靠的可能不是膽魄或勇氣，而是冷靜與耐力。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。