保利資本的地產(chǎn)+金融構(gòu)想：八千萬撬動千億規(guī)模

盡管成立不到半年，保利（橫琴）資本管理有限公司（以下簡稱“保利資本”）卻毫不掩飾它的野心。

“公司將立足資本市場，并與各大頂級金融機構(gòu)逐步建立合作關(guān)系。”在保利商業(yè)2016年度新品發(fā)布會上，保利資本法人代表兼總經(jīng)理吳海暉向時代周報記者透露，今年，保利資本將獲得資本市場500億元以上的授信額度。未來公司將對標(biāo)KKR、黑石等頂級金融機構(gòu)，并以千億規(guī)模作為公司遠景定位。

對內(nèi)整合保利地產(chǎn)內(nèi)部現(xiàn)有商業(yè)不動產(chǎn)資產(chǎn)，對外并購?fù)卣股虡I(yè)不動產(chǎn)資產(chǎn)。作為保利地產(chǎn)與保利投資、中金公司共同出資8000萬元設(shè)立的私募股權(quán)投資基金，保利資本的設(shè)立，被看成是保利地產(chǎn)轉(zhuǎn)型房地產(chǎn)金融計劃中的重要一環(huán)。據(jù)悉，保利資本投資范圍將不僅是房地產(chǎn)開發(fā)類項目，未來將逐步擴張至商業(yè)不動產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、海外項目開發(fā)、企業(yè)并購等房業(yè)務(wù)布局上。

保利商業(yè)柳楨（化名）告訴時代周報記者，保利資本是剛成立不久的公司，目前正在逐步建立其經(jīng)營管理模式，“未來保利資本也會對商業(yè)提供資金支持，拓展更多商業(yè)項目”。

撬動千億規(guī)模

2015年12月10日，保利資本于珠海成立，時代周報記者通過全國企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)發(fā)現(xiàn)，保利資本注冊資本為8000萬人民幣。股東包括保利房地產(chǎn)（集團）股份有限公司、保利投資控股有限公司、珠海泰輝股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙）、中金正祥（上海）股權(quán)投資管理中心（有限合伙）。其經(jīng)營范圍包括資本管理、從事股權(quán)投資、投資咨詢等多項業(yè)務(wù)。

公司人員架構(gòu)方面，保利資本法人代表在2015年12月10日成立之初為劉平，2016年3月4日才變更為吳海暉。值得注意的是，現(xiàn)任保利地產(chǎn)副總經(jīng)理的劉平，在金融及財務(wù)管理方面具體深厚背景。其曾獲得中國注冊會計師、中國注冊資產(chǎn)評估師、高級審計師等職稱，并取得經(jīng)濟學(xué)學(xué)士學(xué)位。

而吳海暉則歷任保利長春副總經(jīng)理兼財務(wù)總監(jiān)，保利（甘肅）實業(yè)投資有限公司董事，保利（新疆）投資有限公司董事，后調(diào)入集團擔(dān)任保利地產(chǎn)財務(wù)管理中心副總經(jīng)理，同時吳還在多家股權(quán)投資合作企業(yè)（有限合伙）擔(dān)任法人代表或高管，在金融和資本管理領(lǐng)域“頗有建樹”。

保利資本團隊是否均由保利地產(chǎn)內(nèi)部抽調(diào)？保利資本李超（化名）在接受時代周報記者電話采訪時表示，之所以先行從保利地產(chǎn)內(nèi)部抽調(diào)擔(dān)任公司要職，“是因為保利資本在籌建階段的時候，他們這一批人在地產(chǎn)業(yè)務(wù)這塊比較專業(yè)。保利資本從今年年初就開始大規(guī)模的招聘，目前團隊已基本搭建完成。”他告訴時代周報記者，在保利資本內(nèi)部，有一大半的人是從社會招聘。

對外投資方面，在完成基本人員籌建的保利資本，迅速開始其全國布局。2016年3月，保利資本出資3000萬元成立西藏博華投資管理有限責(zé)任公司，劉平為董事長。同月，保利資本與深圳平安大華匯通財富管理有限公司共同出資100萬元成立嘉興利安投資管理有限公司，劉平任董事長，吳海暉任總經(jīng)理。

那么，保利資本叫板美國規(guī)模最大的上市投資管理公司—黑石集團，底氣何在？

吳海暉向時代周報記者透露，經(jīng)營策略方面，一方面保利資本將充分發(fā)揮并購基金、杠桿收購等股權(quán)投資基金方式獲得資產(chǎn)權(quán)益，另一方面則是通過借助ABS、IPO等多元化資本運作手段套現(xiàn)權(quán)益資產(chǎn)。“目前公司已初步鎖定一批與產(chǎn)業(yè)契合度高、市場預(yù)期較好的項目，同時公司正積極推進首只股權(quán)投資基金的募集工作，預(yù)計基金規(guī)模為50億元”。

按照計劃，接下來，保利資本將按照“兩縱一橫”區(qū)域進行拓展，即京港一線、東部沿海一線、長江流域一線。

保利商業(yè)地產(chǎn)投資管理有限公司副總經(jīng)理方長斌則對時代周報記者表示，保利資本并不僅僅服務(wù)于保利商業(yè)，同時服務(wù)于保利的其他產(chǎn)業(yè)。依托保利地產(chǎn)布局在全國的多個項目及資金實力，保利資本確有叫板黑石集團的底氣。數(shù)據(jù)顯示，2015年保利地產(chǎn)實現(xiàn)銷售金額1541億元，實現(xiàn)銷售面積1218萬平方米。

轉(zhuǎn)戰(zhàn)私募基金

保利地產(chǎn)為什么要專門成立資本公司？

從外部原因來看，類似保利資本這樣的私募基金開始大行其道，在建立在目前信托機構(gòu)紛紛收緊地產(chǎn)業(yè)務(wù)的大背景下。

隨著信托剛兌危機事件頻發(fā)，諸如華潤在內(nèi)的多家信托公司已收緊甚至?xí)和５禺a(chǎn)類信托產(chǎn)品的發(fā)行，進而造成房地產(chǎn)融資渠道收窄。為了獲得更多融資，房企開始紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)地產(chǎn)基金。

保利地產(chǎn)董事長宋廣菊曾坦言，相比銀行資金風(fēng)控體系全抵押、全擔(dān)保的嚴(yán)格、繁瑣，私募股權(quán)基金的資金很好運用，既不用抵押，又不用擔(dān)保。

“如果單純靠銀行信貸融資、增發(fā)等渠道，資金壓力還是比較大的”易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進告訴時代周報記者，但如果和類似保利資本這樣的金融機構(gòu)進行合作，搭建平臺，進而投資相應(yīng)的地產(chǎn)基金和地產(chǎn)項目，將有助于緩解企業(yè)資金壓力且讓企業(yè)后續(xù)戰(zhàn)略擴張方面有更大的主動性。

嚴(yán)躍進表示，“地產(chǎn)+金融”另一個利好就在于多方的資金匯集，容易撬動一些大項目的投資。“但其風(fēng)險在于如果此類資金回收期慢，容易引起各合作方之間意見的沖突和抵觸。”

中信建投房地產(chǎn)研究員陳慎告訴時代周報記者，地產(chǎn)和金融行業(yè)這種產(chǎn)融結(jié)合的匹配度是天然的，如陸家嘴集團接下來的計劃就是要做金融和地產(chǎn)的整合。

“國內(nèi)房地產(chǎn)基金對于房地產(chǎn)投資多為參與開發(fā)環(huán)節(jié)的融資，習(xí)慣于短平快模式，且更偏向于債權(quán)性質(zhì)。”中信建投研究報告稱，金融的本質(zhì)在于資金的融通，而房地產(chǎn)無論是從開發(fā)到銷售、從開發(fā)商到購房者，每一環(huán)節(jié)都伴生著大量的資金需求，但傳統(tǒng)金融機構(gòu)基于風(fēng)控、政策等要求難以滿足所有融資需求（如銀行對中小開發(fā)商的惜貸、政策放松之前的二套房貸等），資金供需兩端的匹配度有待進一步提高，這也為金融切入房地產(chǎn)領(lǐng)域提供契機。

時代周報記者從保利內(nèi)部了解到，在公司董事會看來，資本運作對于企業(yè)發(fā)展有著重大推動作用，其2016年董事會工作計劃便包括推動資本創(chuàng)新，大力發(fā)展房地產(chǎn)基金，探索實踐商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化，運用資本手段促進養(yǎng)老、商業(yè)、代理、物業(yè)等專業(yè)平臺的市場化運營，開拓新的盈利增長點。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。