北京1-5月商住樓火爆 寫字樓銷售面積增長2.5倍

5月末，除住宅待售面積外，目前非住宅類商品房庫存有1294萬平方米。按照北京2015年銷售非住宅類427.4萬平方米（包括寫字樓為243萬平方米，商業(yè)、非公益用房及其他為184.4萬平方米）計(jì)算，庫存需要3年才能消化完。

北京的房地產(chǎn)市場整體明顯降溫，但寫字樓和商業(yè)、非公益用房卻異軍突起。

數(shù)據(jù)顯示，1-5月北京商品房竣工面積為657.4萬平方米，同比增長4.3%。其中，住宅竣工面積為325.6萬平方米，下降9.8%。

但是，寫字樓的竣工面積為140.1萬平方米，增長74.9%；商業(yè)、非公益用房及其他為191.7萬平方米，增長1.2%。

從銷售上看，寫字樓也越發(fā)受人青睞。1-5月，北京商品房銷售面積為492.8萬平方米，同比增長15.1%。其中，住宅銷售面積為305.2萬平方米，下降14.8%；寫字樓為126.2萬平方米，增長2.5倍；商業(yè)、非公益用房及其他為61.4萬平方米，增長83.3%。

寫字樓、商業(yè)、非公益用房以沒有完全限購、價(jià)格更低而受青睞。近一段時(shí)間以來，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者也不斷接到推銷這些樓宇的電話。

但是，由于許多政策不清晰，這些樓宇如果轉(zhuǎn)為住宅，仍然有問題待解決。

北京樓市庫存增長

根據(jù)6月13日北京統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)字，5月末，北京全市商品房待售面積2188.4萬平方米，同比增長10.5%。其中，住宅待售面積894.4萬平方米，增長9.4%。

這與全國的情況形成了鮮明對比，顯示出北京的房地產(chǎn)去庫存難題。5月末，全國商品房待售面積7.22億平方米，比4月末減少521萬平方米。

值得注意的是，5月末，除住宅待售面積外，目前非住宅類商品房庫存有1294萬平方米。按照北京2015年銷售非住宅類427.4萬平方米（包括寫字樓為243萬平方米，商業(yè)、非公益用房及其他為184.4萬平方米）計(jì)算，庫存需要3年才能消化完。

上述非住宅類商品房，其實(shí)就是寫字樓性質(zhì)為主的商住樓等各個(gè)類型，產(chǎn)權(quán)一般只有四五十年左右，比住宅的70年產(chǎn)權(quán)年限要低。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解，一些寫字樓通了水電，其單戶水電按照民用價(jià)格計(jì)算，造成銷售火爆。

比如北京東五環(huán)一個(gè)項(xiàng)目，最初售價(jià)每平方米只有17000元左右，目前其二手房每平方米為40000元左右。由于這類商品房的每層樓的高度較高，可以分成兩層使用，因此實(shí)際對外報(bào)價(jià)4萬元/平方米的房子，分?jǐn)偟狡綄?，每平方米單價(jià)只有2萬左右。而周圍新盤住宅每平方米的價(jià)格是4萬多元。

較低的價(jià)格導(dǎo)致其頗受部分人群的青睞。同時(shí)，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者獲悉，商住類商品房在市場上并未完全限購，這也導(dǎo)致許多人購買。

這導(dǎo)致了北京房地產(chǎn)市場的奇特模式，即商住房供應(yīng)，正在超過住宅。

有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2013年至2016年，北京市商住產(chǎn)品新增供應(yīng)套數(shù)占北京全市商品房新增供應(yīng)套數(shù)比例按年依次為26%、24%、46%和63%，商住產(chǎn)品成交套數(shù)所占全市商品房成交套數(shù)比例按年依次為24%、20%、28%和56%。

交行分析師夏丹指出，其實(shí)一線城市商住樓都在大力開發(fā)，價(jià)格一般只有住宅的60%-80%左右。商住樓價(jià)格漲幅不如住宅，這些商住主要是靠外來人口消化。

中國社科院經(jīng)濟(jì)研究所研究員汪麗娜認(rèn)為，目前北京商業(yè)地產(chǎn)與住宅價(jià)格倒掛，還是與供需有關(guān)。因?yàn)楸本┳≌?yīng)不足，導(dǎo)致一些人炒作商住樓，借此機(jī)會進(jìn)行出貨。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者獲悉，目前北京商住樓盡管價(jià)格比住宅要低，但是貸款等有很大的限制，比如首付要達(dá)到房價(jià)的50%。

商住樓限購？

另一個(gè)問題是，商住樓是否也會加入“限購大軍”？

此前北京通州作為城市副中心所在地，因?yàn)樽≌蛯懽謽莾r(jià)格暴漲，最后實(shí)施了嚴(yán)格的限購政策，使得通州的商住樓一夜之間從火爆降到了冰點(diǎn)。

盡管北京近期傳全市都可能實(shí)施商住樓限購，但是很多專家認(rèn)為，可能性不是很大。

“這么大的庫存，按照道理不太可能進(jìn)行限購，但是未來政策方向仍不定。”中原地產(chǎn)分析師張大偉告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者。

不過，根據(jù)北京在京津冀協(xié)同發(fā)展的要求，北京需要疏解政治中心、文化中心、國際交往中心、科技中心以外的非核心功能。北京大力供應(yīng)商住樓盤，緩解了部分剛需購房壓力，因?yàn)闆]有限購，似乎也在造成新的人口聚集，從這一點(diǎn)上說，商住樓確實(shí)存在限購的可能。

汪麗娜研究員認(rèn)為，最近國務(wù)院出臺了很多相關(guān)的政策，商品房可以改為租賃性的住房，北京這一塊兒能不能這么做，可能還會有許多障礙。比如辦公寫字樓改成住宅，天然氣的配置怎么處理，還有水價(jià)、氣價(jià)、電價(jià)是否要不用商業(yè)高價(jià)，這些問題都需要探討。

北京市經(jīng)濟(jì)信息中心齊心認(rèn)為，需要好好研究目前商住樓到底有多少庫存，現(xiàn)在北京商住樓滿足了部分剛需，其作用不可忽視。

她表示，不只是外地人，很多北京戶籍人口也買不起住宅。但是商住樓有問題還沒解決，比如50年產(chǎn)權(quán)到期后該怎么辦，而且這與住宅70年后自動續(xù)期的情況還不同。

她指出，北京土地供應(yīng)越來越少，這使得市場的住宅供應(yīng)不足。“未來很多商業(yè)地產(chǎn)過剩的話，應(yīng)該允許出租或者出售給居民解決居住問題。”

今年5月4日，國務(wù)院總理李克強(qiáng)召開常務(wù)會議，提出實(shí)行購租并舉，發(fā)展住房租賃市場，深化住房制度改革的重要內(nèi)容，支持利用已建成住房或新建住房開展租賃業(yè)務(wù)。鼓勵個(gè)人依法出租自有住房。允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。