某大行收緊個人商用房貸款 最低首付比例由5成調(diào)至7成

據(jù)21世紀(jì)記者獨家獲悉，某大行總行近日發(fā)文嚴(yán)控個人商用房貸款風(fēng)險，具體包括個人商用房貸款最低首付款比例由五成調(diào)整至七成。

文件中表述：該行嚴(yán)格進(jìn)行個人商用房貸款合作機構(gòu)和項目準(zhǔn)入，重點選擇北京，上海，廣州，深圳以及直轄市，省會城市該行房地產(chǎn)開發(fā)貸款支持項目和總行級公司客戶名單內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)項目，辦理個人商用房貸款。

“商用房類型應(yīng)以單套面積相對較小，價格較為穩(wěn)定，易于處置變現(xiàn)的商住兩用房以及住房小區(qū)配套底商為主，嚴(yán)控賓館，酒店，寫字樓等個人商用房項目準(zhǔn)入，對三，四線城市的個人商用房貸款業(yè)務(wù)，原則上控制貸款余額只降不增。”上述文件稱。

該行發(fā)文的背景，一方面是中國房地產(chǎn)面臨去庫存壓力，供應(yīng)過剩促使寫字樓空置率進(jìn)一步增加。

RET睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，截至2015年12月，全國寫字樓平均空置率18%，商業(yè)營業(yè)用房空置率高達(dá)30%，足以反映其過剩程度。據(jù)世邦魏理仕相關(guān)分析師預(yù)計，2016年底全國17個主要城市寫字樓累計空置面積將增加32%，約1530萬平方米。

另一方面，經(jīng)濟(jì)形勢低迷，網(wǎng)購亦對實體店帶來很大沖擊。“商鋪作為經(jīng)營性資產(chǎn)，一旦實體經(jīng)濟(jì)下行，商鋪的可回收現(xiàn)金流就嚴(yán)重下降。監(jiān)測的結(jié)果看，商鋪信貸資產(chǎn)質(zhì)量不容樂觀，信用風(fēng)險比較高，而且發(fā)生逾期的概率較大。銀行出于風(fēng)險考慮，上調(diào)了首付比例。”該行相關(guān)部門人士接受記者采訪時稱。

中國土地勘測規(guī)劃院今年年初發(fā)布2015年四季度全國主要城市地價監(jiān)測報告預(yù)測，在近年來房地產(chǎn)市場趨于飽和、同質(zhì)化競爭以及電商沖擊下，一二線城市商服地產(chǎn)庫存高企，尤其是在新興區(qū)域已經(jīng)不容忽視。

根據(jù)上述文件，有兩類個人商用房貸款最低首付比例獲得寬限，其中：貸款所購商用房為商住兩用房的，最低首付款比例由45%調(diào)整為50%，貸款所購商用房為住房小區(qū)配套底商的最低首付款比例為50%。同時，文件要求嚴(yán)格把握首付款真實性，防止借款人利用房地產(chǎn)企業(yè)，中介公司，P2P平臺等場外配資支付首付款。

另外，該行還在文件中強調(diào)，嚴(yán)控裸貸等高風(fēng)險客戶準(zhǔn)入，嚴(yán)審借款人購房行為真實性。嚴(yán)審借款人真實還款能力。

“對考慮出租并將租金收益納入還貸資金來源的，須勘查商用房周邊市場情況，評估測算租金收益水平，分析判斷借款人還款來源合理性和穩(wěn)定性，嚴(yán)禁簡單地以借款人提供的收入證明材料核定其還款能力，對自雇人士購買商用房的，還須調(diào)查借款人經(jīng)營實體運營情況，分析其經(jīng)營現(xiàn)金流穩(wěn)定性，合理確定貸款額度和期限，嚴(yán)防借款人因生產(chǎn)經(jīng)營不善，償債能力下降導(dǎo)致的貸款風(fēng)險。”文件稱。

同時該行要求，加強個人商用房貸款風(fēng)險排查。貸款經(jīng)辦行須密切跟蹤了解個人商用房貸款項目建設(shè)進(jìn)度，銷售及價格變動等情況，重點核查項目是否存在停工爛尾，法律糾紛，售后返租，批量違約以及虛假銷售等風(fēng)險問題。對風(fēng)險項目，堅決退出，嚴(yán)禁新增個人商用房貸款，對違規(guī)發(fā)放售后返租個人商用房貸款，虛假貸款的，一經(jīng)查實，要嚴(yán)肅追究相關(guān)人員責(zé)任。

此外，該行內(nèi)部人士表述，總行強調(diào)嚴(yán)格個人商用房貸款經(jīng)辦機構(gòu)資質(zhì)管理，對經(jīng)營混亂，個人商用房貸款不良率連續(xù)三個月超過3%的經(jīng)辦機構(gòu)，要對其進(jìn)行業(yè)務(wù)整頓。

記者隨后聯(lián)系另一家國有商業(yè)銀行，以及華北的兩家股份行，這些機構(gòu)均表示，目前商業(yè)地產(chǎn)信貸政策并無調(diào)整，不過，在經(jīng)濟(jì)低迷期，相較于個人住房貸款，商用房貸款風(fēng)險要高的多。所以一直把控的較為嚴(yán)格。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。