上海樓市回暖：上周商品房成交量漲超20%

在上海樓市調(diào)控3·25新政施行近一個(gè)季度后，上海樓市一度顯現(xiàn)出“回暖”跡象。

據(jù)上海鏈家市場(chǎng)研究部監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，上周（2016年6月20日-6月26日）全市商品住宅成交量為32.77萬(wàn)平方米，環(huán)比上升20.63%；成交均價(jià)為36092元/平方米，環(huán)比上漲1.37%。

實(shí)際上，自6月以來(lái)，上海商品住宅單周成交量就呈現(xiàn)節(jié)節(jié)攀升之勢(shì)，截至上周共成交商品住宅32.77萬(wàn)平方米，創(chuàng)3·25以來(lái)單周新高。

上海樓市又迅速回暖了嗎？

根據(jù)同策咨詢研究部的數(shù)據(jù)，截止6月26日，2016年1-6月上海商品住宅成交面積726.88萬(wàn)平方米，同比上漲29%，成交均價(jià)34867元/平方米，同比上漲14%。

其中，“滬九條”前后的市場(chǎng)交易量發(fā)生了明顯的變化。數(shù)據(jù)顯示，2016年4月商品住宅成交面積約97.21萬(wàn)平方米，較去年同期下跌21.78%，環(huán)比2016年3月220萬(wàn)平方米的高峰值下跌56.08%，而5月交易量98萬(wàn)平方米，6月前26天為96.34萬(wàn)平方米。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，總體來(lái)看，相比新政之前，上海樓市成交量仍處于下行通道，只不過(guò)由于6月是多數(shù)開(kāi)發(fā)商沖刺半年業(yè)績(jī)的最后時(shí)間點(diǎn)，一些銷(xiāo)售手段會(huì)使得成交在該月份出現(xiàn)上揚(yáng)。

這些“沖業(yè)績(jī)”的手段包括但不限于：集中開(kāi)盤(pán)簽約、抵扣工程款、整體出售項(xiàng)目等等。

“這些都是很常規(guī)的手段，上海的成交量到7-8月肯定會(huì)出現(xiàn)回落”，張宏偉說(shuō)。

上周（2016年6月20日-6月26日）上海全市商品住宅供應(yīng)量為25.05萬(wàn)平方米，環(huán)比下降16.91%，這一方面是前一周新增供應(yīng)出現(xiàn)環(huán)比爆量，一方面也是臨近7月，即將進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的傳統(tǒng)暑期淡季，開(kāi)發(fā)商對(duì)推盤(pán)節(jié)奏有所控制。

還有一個(gè)值得注意的現(xiàn)象是，在整個(gè)市場(chǎng)處于調(diào)整期中，上海的豪宅市場(chǎng)仍然是一片紅火。數(shù)據(jù)顯示，上周全市單價(jià)8萬(wàn)元/平方米以上的高端商品住宅共成交154套，較前周增加67套，且為6月以來(lái)單周新高。

同策咨詢研究部數(shù)據(jù)也顯示，截止6月26日，2016年1-6月上海市單價(jià)10萬(wàn)元/平方米天價(jià)豪宅累計(jì)成交654套，其中，公寓599套，別墅55套。而2015年同期天價(jià)豪宅成交套數(shù)僅為170套，其中，公寓121套，別墅49套。從上述數(shù)據(jù)來(lái)看，2016年上海天價(jià)豪宅成交套數(shù)出現(xiàn)大幅上漲的現(xiàn)象，并且大幅超出2010-2015年近6年202的年均套數(shù)，也超過(guò)2015年“天價(jià)豪宅”元年611套。

新城控股副總裁歐陽(yáng)捷認(rèn)為，這與當(dāng)前貨幣泛濫且廉價(jià)的大背景不無(wú)關(guān)系，資金尋求避險(xiǎn)的沖動(dòng)較大。熱點(diǎn)城市供不應(yīng)求與房?jī)r(jià)瘋漲，與其說(shuō)是資產(chǎn)尋求保值增值，不如說(shuō)是看空人民幣還會(huì)貶值。

“錢(qián)多了，錢(qián)不值錢(qián)了，對(duì)應(yīng)錢(qián)的一切東西都變得更加值錢(qián)，尤其是不動(dòng)產(chǎn)”，歐陽(yáng)捷說(shuō)。

他認(rèn)為，未來(lái)五年，影響樓市的最大不確定因素，其實(shí)不是供給、不是需求，不是GDP，甚至不是房地產(chǎn)本身，而是政策變化（樓市政策變化不大，局限于少數(shù)熱點(diǎn)城市調(diào)控），特別是貨幣政策變化，及其引發(fā)的市場(chǎng)預(yù)期變化。

地王現(xiàn)象意味著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值降低，而土地價(jià)值越來(lái)越高，也意味著熱點(diǎn)一二線城市稀缺的土地資源已成為資本運(yùn)作的核心競(jìng)爭(zhēng)要素。當(dāng)獲得這些稀缺土地的房企被一個(gè)個(gè)銀行、供應(yīng)商找上門(mén)，當(dāng)他們的股票因地王而飆升，當(dāng)沒(méi)米下鍋的專業(yè)化開(kāi)發(fā)商不得不與他們合作的時(shí)候，資源就是資本。

歐陽(yáng)捷對(duì)于下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的判斷是：下半年銷(xiāo)售增幅一定會(huì)逐漸收窄；熱點(diǎn)城市地王蔓延，但會(huì)控制過(guò)熱。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。