深圳“東進(jìn)戰(zhàn)略”剛定 房?jī)r(jià)應(yīng)聲而漲

深圳“東進(jìn)戰(zhàn)略”的號(hào)角剛剛吹響，東部的房?jī)r(jià)已經(jīng)漲起來了。該戰(zhàn)略從提出到落地不足一年，更多還停留在規(guī)劃和布局階段，但是房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)開始萌動(dòng)。

6月25日舉辦的深圳東進(jìn)戰(zhàn)略第二屆研討會(huì)上，各路專家針對(duì)這一戰(zhàn)略落實(shí)中面臨的產(chǎn)業(yè)、交通、規(guī)劃等問題各抒己見。該戰(zhàn)略是深圳東部中心和“3+2”經(jīng)濟(jì)圈(深莞惠+河源、汕尾)的重大發(fā)展機(jī)遇，但要真正實(shí)現(xiàn)人口和產(chǎn)業(yè)的東進(jìn)，面臨的問題也不少。

一路向西轉(zhuǎn)為向東

過去三十年，深圳的城市發(fā)展在“一路向西”，每隔十年城市建設(shè)重心就要發(fā)生一次轉(zhuǎn)移，重心不斷西移帶來福田、南山、寶安等地的高速發(fā)展，也造成“西密東疏”、“西重東輕”不均衡的發(fā)展格局。

目前，東部的羅湖、鹽田、龍崗、坪山、大鵬土地面積占深圳市土地面積的一半，經(jīng)濟(jì)總量、人口規(guī)模、固定資產(chǎn)的投資僅占全市31.9%、32.9%和36.5%，整體發(fā)展低于全市平均水平。

以坪山新區(qū)為例，占地168平方公里，相當(dāng)于羅湖和福田的面積之和，但人口還不到寶安區(qū)一個(gè)大街道的總數(shù)。

持續(xù)向西的模式使得深圳中西部土地空間快速消耗、空間不足，環(huán)境問題已經(jīng)成為最大的瓶頸，而中西部人口密度已達(dá)到世界最高水平。深圳人口、產(chǎn)業(yè)、交通東進(jìn)實(shí)乃大勢(shì)所趨。

2016年初，深圳市委六屆二次全會(huì)做出實(shí)施東進(jìn)戰(zhàn)略的重大決策之后，成立了以市委書記馬興瑞為組長(zhǎng)的深圳東進(jìn)戰(zhàn)略領(lǐng)導(dǎo)小組。5月7日，深圳東進(jìn)戰(zhàn)略領(lǐng)導(dǎo)小組第一次會(huì)議審議并原則通過《深圳市實(shí)施東進(jìn)戰(zhàn)略行動(dòng)方案(2016~2020年)》(下稱《行動(dòng)方案》)及相關(guān)配套方案。

坪山新區(qū)黨工委書記張備在上述研討會(huì)上表示，《行動(dòng)方案》以交通為先導(dǎo)，以土地整備為重點(diǎn)，目前圍繞項(xiàng)目建設(shè)、產(chǎn)業(yè)提升、公共服務(wù)、城市發(fā)展等領(lǐng)域，已經(jīng)安排了355個(gè)重大的項(xiàng)目，總投資約1.65萬億元，其中“十三五”期間要完成投資大約5670億元。

人口東進(jìn)要解決一系列問題

“人的流動(dòng)和遷移是沖著有就業(yè)機(jī)會(huì)、有服務(wù)業(yè)、有文化產(chǎn)業(yè)，提供更多生活便利的城市來發(fā)展和遷移的。”央行貨幣政策委員會(huì)委員、中國(guó)(深圳)綜合開發(fā)研究院院長(zhǎng)樊綱在上述研討會(huì)上說。

綜合開發(fā)研究院副院長(zhǎng)曲建認(rèn)為，深圳的東部地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的水平相當(dāng)于深圳西部地區(qū)的一半，粵東6個(gè)城市，人口密度和經(jīng)濟(jì)含量都遠(yuǎn)低于深圳，有勢(shì)差就會(huì)有流動(dòng)，雖然東進(jìn)戰(zhàn)略從提出到落地不到一年時(shí)間，但“走出去”的企業(yè)已經(jīng)不少，很多企業(yè)對(duì)東進(jìn)地區(qū)有一系列不滿意的地方，主要在承接地產(chǎn)業(yè)的配套能力相對(duì)不足、基礎(chǔ)設(shè)施不足、人力資源不足等方面，這也是制約著整個(gè)東進(jìn)戰(zhàn)略實(shí)施的重要因素。

曲建舉例說，在基礎(chǔ)設(shè)施方面，比如斷頭路，還有企業(yè)投訴，好不容易把一個(gè)軟件開發(fā)的大型企業(yè)弄去了，企業(yè)熱火朝天搞設(shè)計(jì)的時(shí)候，斷電了，關(guān)鍵時(shí)刻掉鏈子的事一再發(fā)生。東進(jìn)戰(zhàn)略的實(shí)施并不像想象的那么簡(jiǎn)單，更不像房地產(chǎn)商想象的馬上可以抬高房?jī)r(jià)。

交通建設(shè)無疑是東進(jìn)戰(zhàn)略的重中之重?！缎袆?dòng)方案》顯示要著力打通交通發(fā)展瓶頸，實(shí)現(xiàn)“10、30、60交通圈”，即10分鐘進(jìn)入快線路網(wǎng)體系，30分鐘抵達(dá)市中心區(qū)，60分鐘抵達(dá)深圳市全域及莞惠河汕中心城區(qū)。

研討會(huì)上，一些專家還建議深圳盡快開始對(duì)修建第二機(jī)場(chǎng)即東部機(jī)場(chǎng)的論證，因?yàn)閺恼撟C到建成可能至少要十年。國(guó)家發(fā)改委綜合運(yùn)輸交通所研究員、原所長(zhǎng)郭小碚表示，作為1000萬量級(jí)人口的城市，修建第二機(jī)場(chǎng)是要考慮的。

軌道交通、道路設(shè)施、公交服務(wù)、教育社保、住房保障等如何做到跨區(qū)對(duì)接？“經(jīng)濟(jì)對(duì)接容易，社會(huì)對(duì)接復(fù)雜。公共品要實(shí)現(xiàn)同城化，才能保證一個(gè)高端產(chǎn)業(yè)向外挺進(jìn)。”曲建說，從這個(gè)角度上來講，東進(jìn)戰(zhàn)略和實(shí)施向粵東地區(qū)的發(fā)展，只是剛剛破了一個(gè)題。

房?jī)r(jià)東進(jìn)

深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問公司董事長(zhǎng)陳勁松曾在一個(gè)論壇上給出了深莞惠房地產(chǎn)數(shù)據(jù)。2016年1~5月，深圳成交207萬平方米，比2015年下降13%，成交2萬套，下降20%，成交額1008億元，暴漲56%，深圳新房均價(jià)正在逼近5萬元/平方米。東莞成交450萬平方米，同比上升51%，成交4萬套，同比上漲54%，成交金額555億，同比上漲100%。惠州成交1275萬平方米，成交12.7萬套，總成交額784億，同比上漲40%。

陳勁松表示，東莞和惠州的新房溢出效應(yīng)和同城化效應(yīng)已經(jīng)非常明顯，深莞惠軌道交通預(yù)期會(huì)拉動(dòng)整個(gè)都市圈的同城化效應(yīng)越來越明顯。

為何深莞惠都市圈逆勢(shì)上漲？陳勁松表示，因?yàn)橹槿嵌际腥φ杆俪尚?，珠三角城市群正在進(jìn)行內(nèi)部的協(xié)作和定位。深圳作為創(chuàng)新中心，高房?jī)r(jià)一定程度上損害了深圳的創(chuàng)新性，但兩個(gè)因素解決了這一問題：東莞惠州的溢出作用；深圳城中村解決了低收入階層的生活問題。

陳勁松認(rèn)為，未來，東莞、惠州房地產(chǎn)在深圳白領(lǐng)中的貢獻(xiàn)會(huì)越來越大。軌道正在改變珠三角都市圈，深圳白領(lǐng)將沿著軌道上班和回家。

當(dāng)然，從上述研討會(huì)上專家們的研討觀點(diǎn)來看，深圳白領(lǐng)是否真的會(huì)隨著東進(jìn)戰(zhàn)略的推進(jìn)而遷移，還有賴于產(chǎn)業(yè)拓展、公共交通發(fā)展以及城市公共品真正實(shí)現(xiàn)對(duì)接。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。