合肥樓市樣本：高價(jià)地入市 房?jī)r(jià)難降

由于前期市場(chǎng)高溫提前透支了大量需求，后續(xù)需求已然不足，如果維持現(xiàn)有各項(xiàng)政策不變，那么在2016年下半年里，一線城市樓市或?qū)⒒貧w至合理水平，交易量穩(wěn)步回落至年均成交量，房?jī)r(jià)趨于平穩(wěn)，四季度甚至可能下降。

一次步入而立之年的80后同學(xué)聚會(huì)上，談話的主題無意中落在“房?jī)r(jià)”。近半年間，合肥樓市房?jī)r(jià)發(fā)生了意料之外的大漲。這讓他們倍感壓力。

趙美（化名）所關(guān)注的學(xué)區(qū)房，已經(jīng)上漲至25000元/平方米。“合肥政務(wù)區(qū)有的已經(jīng)逼近3萬元/平方米，而年初合肥最好的樓盤才1.2萬元/平方米。”

趙美所居住的二手房小區(qū)，也從年初9000元/平方米上漲至如今的18000元/平方米。

中國指數(shù)研究院院長黃瑜認(rèn)為，中央層面的房地產(chǎn)政策已開始趨于穩(wěn)定，地方因城施策力度將不斷加大，合肥已出臺(tái)限貸政策，南京、蘇州也限制房?jī)r(jià)地價(jià)過快上漲。預(yù)計(jì)下半年，一線城市和南京、蘇州、合肥等熱點(diǎn)二線城市在政策收緊預(yù)期影響下，市場(chǎng)成交會(huì)有下行壓力。

開發(fā)商的邏輯并非如此。他們認(rèn)為，隨著高價(jià)地入市，調(diào)控效果不會(huì)太大。房?jī)r(jià)仍將上漲。

合肥樣本

合肥最貴的樓盤是融創(chuàng)合肥壹號(hào)院，定價(jià)可能在2萬-3萬/平方米。

融創(chuàng)副總裁、杭州區(qū)域公司總經(jīng)理王鵬對(duì)合肥這座城市的定義是，發(fā)展最快的省會(huì)城市、全國重要的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)基地、全國性綜合交通樞紐、內(nèi)地開放型經(jīng)濟(jì)高地。

在國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)中，合肥是以房?jī)r(jià)漲幅最快形象出現(xiàn)的。5月全國70城房?jī)r(jià)漲幅指數(shù)顯示，合肥新房環(huán)比上漲5.1%，二手房環(huán)比上漲4.4%，僅次于廈門位居第二。這已是合肥連續(xù)第三個(gè)月房?jī)r(jià)漲幅在全國排名前三。

5月合肥九區(qū)均價(jià)為11049元/平方米，環(huán)比大漲11.43%，同比上漲35.1%。這也導(dǎo)致投資需求大量進(jìn)入，譬如濱湖區(qū)樓盤的投資需求比例普遍較高。

合肥當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)對(duì)該城市的評(píng)價(jià)是，作為一個(gè)二線城市，今年因?yàn)榉績(jī)r(jià)出盡了風(fēng)頭，“樓市新四小龍之首”、“房?jī)r(jià)漲幅超越北上廣”。

房?jī)r(jià)快速增長緣于供需不平衡。CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年前五月，合肥市場(chǎng)供求比為0.6，到5月底新建商品住宅庫存不足200萬平方米，消化周期僅2.3個(gè)月。住宅市場(chǎng)一房難求，合肥土地市場(chǎng)也火熱異常，接連拍出高總價(jià)、高溢價(jià)地王，前五月合肥一共拍出45幅地，其中住宅用地平均溢價(jià)率262%。

王鵬在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示，合肥房?jī)r(jià)快速增長主要緣于其供需關(guān)系緊張。近兩年政府出讓的土地非常少，但合肥正向人口流入又非常大，從而造成供不應(yīng)求。另外，合肥作為工業(yè)立市的城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況良好。高鐵的發(fā)展也為合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來利好。

6月21日，在多次傳出限購“緋聞”后，火熱的合肥市場(chǎng)終于迎來收緊，實(shí)行差別信貸政策。該政策可以概括為：首套房貸款若結(jié)清，二套房首付4成，未結(jié)清首付5成，三套房首付6成，第三套房停止使用公積金貸款。

CRIC研究員楊科偉認(rèn)為，全國市場(chǎng)處于高位盤整階段，合肥出臺(tái)組合收緊政策，市場(chǎng)成交量進(jìn)一步萎縮為大概率事件。一方面是前期需求早已透支；另一方面，房?jī)r(jià)上漲和信貸收緊，使觀望情緒加大；另外，合肥市場(chǎng)的確長期供應(yīng)嚴(yán)重不足，無房可賣，也導(dǎo)致成交規(guī)模難以持續(xù)增長。

但他認(rèn)為，對(duì)剛需購房者來說，雖然房貸收緊，但一房難求的局面短期仍難根本緩解，核心在于合肥市場(chǎng)仍是供應(yīng)嚴(yán)重不足，部分開發(fā)商捂盤讓這個(gè)問題雪上加霜；對(duì)改善需求來說，相較于此前寬松政策，現(xiàn)在對(duì)購房支付能力的要求顯著提升，而目前合肥市場(chǎng)的主流客群依舊是改善，此部分人群對(duì)于成交量影響也最為直接；最受影響無疑是投資群體，信貸政策收緊無疑降低投資收益而增加了投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)。

地價(jià)的壓力

合肥并非孤例。2016年上半年，政策寬松趨穩(wěn)，各類需求集中釋放推動(dòng)市場(chǎng)整體高位運(yùn)行，代表城市商品住宅月均成交創(chuàng)歷史同期最高水平。

中國指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)顯示，百城價(jià)格上半年累計(jì)上漲7.61%，核心一二線及周邊城市輪番領(lǐng)漲。量?jī)r(jià)高位推動(dòng)下，品牌房企業(yè)績(jī)大增。同時(shí)大型房企資源整合加劇，對(duì)熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)投資態(tài)度積極，造成地價(jià)短期急劇攀升，其中南京、蘇州等城市地價(jià)漲幅尤為顯著。

但隨著一些熱點(diǎn)城市開始收緊調(diào)控，業(yè)內(nèi)普遍預(yù)測(cè)下半年樓市可能會(huì)降溫。偉業(yè)我愛我家集團(tuán)數(shù)據(jù)顯示，2016年二季度，全國重點(diǎn)城市的二手房新增房客比開始下降。

中原地產(chǎn)也注意到，一手房成交量在下降。數(shù)據(jù)顯示，全國主要的40座城市6月來新建住宅成交面積較5月同期下降7%，一線、二線及三四線城市分別下降1%、7%、17%。

二線熱點(diǎn)城市廈門、南京、蘇州等地，6月以來新房成交量較5月同期均有明顯回落。中原地產(chǎn)分析師張大偉認(rèn)為，其中既有政策收緊而降溫的原因，也有市場(chǎng)高處不勝寒而成交動(dòng)力趨乏影響。目前南京、蘇州、合肥相繼收緊政策，廈門樓市仍一枝獨(dú)秀，市場(chǎng)壓力日益升高，短期市場(chǎng)成交仍將有所受制。

偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉表示，由于前期市場(chǎng)高溫提前透支了大量需求，后續(xù)需求已然不足，如果維持現(xiàn)有各項(xiàng)政策不變，那么在2016年下半年里，一線城市樓市或?qū)⒒貧w至合理水平，交易量穩(wěn)步回落至年均成交量，房?jī)r(jià)趨于平穩(wěn)，四季度甚至可能下降。

黃瑜也認(rèn)為，由于國內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)依然較大，房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)因城施策，下半年市場(chǎng)量?jī)r(jià)增速將回調(diào)，全年量?jī)r(jià)平穩(wěn)增長，絕對(duì)水平將創(chuàng)新高。一方面，熱點(diǎn)城市風(fēng)險(xiǎn)積聚，樓市調(diào)整壓力加大；另一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)庫存總量大、結(jié)構(gòu)失衡，去庫存仍是下半年主基調(diào)。

張大偉預(yù)計(jì)，類似于廈門、南京等熱點(diǎn)城市很快可能面臨升級(jí)的調(diào)控措施。新建商品房數(shù)據(jù)中，二線城市全面取代一線城市，成為房?jī)r(jià)上漲先鋒，首次出現(xiàn)上漲前列基本全為二線城市現(xiàn)象。合肥、廈門、南京單月上漲超過3%，漲幅驚人。從目前市場(chǎng)看，包括未在統(tǒng)計(jì)內(nèi)的蘇州，房?jī)r(jià)上漲“四小龍”取代過去一線城市。從同比漲幅看，除深圳、上海依然處于前二外，南京、廈門同比漲幅已經(jīng)超過20%，合肥也處于全國第六。

不過，作為開發(fā)商，王鵬認(rèn)為，下半年，隨著高價(jià)地樓盤陸續(xù)入市，熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)仍然會(huì)漲。“調(diào)控會(huì)有效果，但不會(huì)太大。”他說。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。