杭州半年樓板價(jià)漲50% 部分區(qū)域?qū)⒖刂仆恋毓?yīng)

自2009年以來(lái)的全年土拍數(shù)據(jù)顯示，今年上半年杭州土地出讓金額就超過(guò)了2011年、2012年和2015年的全年金額，同時(shí)略低于2010年和2014年。與2015年全年相比，今年上半年土拍金額多了27.8%。

進(jìn)入2016年，熱點(diǎn)二線城市中南京、蘇州、合肥等地房?jī)r(jià)地價(jià)突飛猛進(jìn)，市場(chǎng)人士一度認(rèn)為杭州房?jī)r(jià)漲幅才剛剛回調(diào)到兩三年前水平。

然而，短短半年來(lái)，杭州土地出讓規(guī)模和土地價(jià)格均出現(xiàn)大幅上漲，其中地價(jià)環(huán)比漲幅超過(guò)5成。

杭州透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，杭州市區(qū)上半年共計(jì)成交77宗土地，總成交金額810.1億元，創(chuàng)近八年同期新高。其中樓板價(jià)均價(jià)為12263.09元/平方米，同比2015年上半年8000元/平方米，增長(zhǎng)超過(guò)50%。

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉指出，杭州土地價(jià)格上漲與長(zhǎng)三角區(qū)域的宏觀環(huán)境有關(guān)，包括南京、蘇州等在內(nèi)，都是被帶動(dòng)起來(lái)的市場(chǎng)。在杭州拿地的房企，已經(jīng)從本土企業(yè)占主導(dǎo)轉(zhuǎn)變成外來(lái)企業(yè)居多。短期來(lái)看，杭州最新去化周期約5個(gè)月，有所上升。

一名杭州業(yè)內(nèi)人士指出，其與房企的溝通結(jié)果看，從5、6月份開(kāi)始，市場(chǎng)頹勢(shì)開(kāi)始顯現(xiàn)，前期活躍局面很難持續(xù)，起碼第三季度不會(huì)有上半年活躍。大走勢(shì)與長(zhǎng)三角區(qū)域重點(diǎn)城市一致，下半年都會(huì)進(jìn)入調(diào)整狀態(tài)。

大幅上漲原因

據(jù)快房網(wǎng)K指數(shù)研究室統(tǒng)計(jì)，2016年上半年截至6月27日，杭州市區(qū)（含余杭蕭山，不含富陽(yáng)）共成交土地75宗，出讓總面積3845.12畝，總成交金額805.78億元，均創(chuàng)歷史同期新高。成交金額同比去年漲幅超過(guò)400%。

自2009年以來(lái)的全年土拍數(shù)據(jù)顯示，今年上半年杭州土地出讓金額就超過(guò)了2011年、2012年和2015年的全年金額，同時(shí)略低于2010年和2014年。與2015年全年相比，今年上半年土拍金額多了27.8%。

按照今年上半年節(jié)奏，2016年將成為有史以來(lái)土拍金額最多的一年。

業(yè)內(nèi)人士指出，上半年樓板價(jià)大幅上漲的原因之一是，超過(guò)6成的土地分布于主城區(qū)，土地成交金額505.1億元，占比達(dá)62.7%。這也造成大量熱門板塊地價(jià)創(chuàng)下新高。半年時(shí)間內(nèi)，不少板塊甚至三度刷新紀(jì)錄。

1月6日，天陽(yáng)置業(yè)以樓面價(jià)19695元/平方米競(jìng)得申花宅地，創(chuàng)下板塊新高；5月20日，融信將土拍價(jià)推至31404元/平方米；再過(guò)半個(gè)月，首開(kāi)金茂聯(lián)合體再度刷新紀(jì)錄，地價(jià)達(dá)33106元/平方米。

信達(dá)在錢江新城制造的地王，首次將杭城宅地樓面價(jià)拉升至3萬(wàn)元/平方米以上大關(guān)。奧體、錢江世紀(jì)城、三墩北、鐵路北站、未來(lái)科技城等板塊樓面價(jià)均創(chuàng)下新高。其中未來(lái)科技城宅地184%的溢價(jià)率高居第一。

樓面價(jià)最高的是綠城拿下的市中心潮鳴地塊，成交樓面價(jià)45368元/平方米，這也是杭州唯一一宗地價(jià)超過(guò)4萬(wàn)元/平方米的宅地。

外來(lái)資本也直接推動(dòng)杭州地價(jià)上漲。今年5月，杭州誕生第一塊總價(jià)過(guò)百億的地王——信達(dá)奧體地塊，總價(jià)123.18億元，成為2016年度上半年的總價(jià)地王。首開(kāi)&金茂聯(lián)合體、濱江&保利聯(lián)合體競(jìng)得的慶隆單元宅地和西湖味精廠宅地分別以64.1億元和48.3億元獲得總價(jià)排行榜的第二第三。

今年上半年杭城共有7宗地塊樓面價(jià)突破3萬(wàn)元/平方米。獲得這些地塊的房企中，有4家是外地房企。其中融信今年在杭城土地市場(chǎng)已拿下6宗地塊，拿地金額高達(dá)98.84億元，并一度創(chuàng)造了拱墅區(qū)和蕭山區(qū)的樓面價(jià)記錄。

信貸投放是最大變數(shù)

7月，杭州拱墅區(qū)申花板塊、余杭區(qū)未來(lái)科技城板塊及蕭山區(qū)錢江世紀(jì)城板塊，均有宅地計(jì)劃出讓。樓面起價(jià)最高達(dá)19001元/平方米。

但上述業(yè)內(nèi)人士指出，以杭州上半年的土地成交金額計(jì)算，各城區(qū)已經(jīng)完成大部分供地目標(biāo)，下半年供地應(yīng)該不會(huì)放量。杭州主城區(qū)、蕭山區(qū)等國(guó)土部門負(fù)責(zé)人此前也表示，將會(huì)控制土地供應(yīng)，根據(jù)行情有節(jié)奏推地。

頻頻出現(xiàn)的高地價(jià)，也給市場(chǎng)帶來(lái)隱憂。“不少板塊的房?jī)r(jià)漲幅，遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上地價(jià)漲幅。對(duì)于高價(jià)拿地的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，未來(lái)市場(chǎng)行情如發(fā)生逆轉(zhuǎn)，虛高透支未來(lái)地價(jià)，可能面臨風(fēng)險(xiǎn)。”上述業(yè)內(nèi)人士說(shuō)。

同策咨詢一份報(bào)告顯示，截至5月底，9家浙系房企2016年1-5月拿地7宗。

廣宇從2013年至今未在當(dāng)?shù)赜心玫貏?dòng)作；萊茵達(dá)、廣廈、雅戈?duì)柲玫財(cái)鄶嗬m(xù)續(xù)；綠城2016年1-5月拿了2塊地，土地成交金額卻比2015年拿10塊的土地金額還要高；眾安2016年1-5月拿地1宗土地成交金額與2015年拿地3宗成交金額持平。

進(jìn)入樓市下半場(chǎng)，房企進(jìn)入強(qiáng)者恒強(qiáng)時(shí)代，中小房企生存空間被擠壓，這在浙系房企中表現(xiàn)更為明顯。外來(lái)大鱷一旦嗅到調(diào)控收緊的味道，也會(huì)毫不猶豫退出杭州土地市場(chǎng)。

然而，克而瑞一份研究報(bào)告表明，供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)，杭州房?jī)r(jià)存在補(bǔ)漲可能性，但需求透支與漲價(jià)觀望致成交后勁不足，下半年二線面臨回調(diào)壓力之下，杭州恐怕也無(wú)法避免，地王涌現(xiàn)的頻率或?qū)⒂兴啪?，但地價(jià)仍將維持高位。

這份報(bào)告認(rèn)為，下半年在中央整體寬嚴(yán)相濟(jì)的格局下，各地方政府仍然是政策的主導(dǎo)者和落實(shí)者，信貸投放執(zhí)行變化將是決定市場(chǎng)熱度的最大變數(shù)。預(yù)計(jì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速將在下半年繼續(xù)回落，10%以上的高增長(zhǎng)已難再現(xiàn)。

其中指出，這將在短期內(nèi)對(duì)房企資金面和新開(kāi)工等產(chǎn)生負(fù)面影響，并不會(huì)對(duì)占全國(guó)比重較大的三四線城市新開(kāi)工帶來(lái)大幅提升。長(zhǎng)期來(lái)看，行業(yè)首要任務(wù)仍是去庫(kù)存，后續(xù)開(kāi)發(fā)投資量持續(xù)增加動(dòng)能不足，而隨著基數(shù)效應(yīng)褪去，增速也將持續(xù)回落。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。