地價高催生房企“并購熱” 所涉土地或存潛在風險

2016年以來，高總價、高單價、高溢價率的“三高地塊”普遍出現(xiàn)在一二線城市，使得樓面價超過房價已經(jīng)成為常態(tài)。

來自克而瑞房地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，截至5月20日，包括北上廣深、南京、蘇州等共計22個一二線重點城市，今年以來已產(chǎn)生總價、單價或溢價率地王數(shù)量達118幅，而在上一個“地王年”2013年，全年也不過拍出60幅地王。另據(jù)中原地產(chǎn)研究部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至6月28日，國內(nèi)50大城市合計土地出讓金已達9655.9億元，同比增長38.5%。

土地成本高企，讓房企間的并購重組大戲持續(xù)上演。公開資料顯示，2015年前三季度，房地產(chǎn)行業(yè)完成并購案例176起，涉及金額達1600億元。據(jù)統(tǒng)計，2014年并購236宗，涉及金額1768.09億元，同比增長104.93%，2013年并購153宗，涉及金額863億元，同比增長145.09%。

高盛高華證券發(fā)布研究報告稱，預計2016年四季度至2017年一季度前后，房地產(chǎn)行業(yè)龍頭將更加活躍地參與整合收購杠桿率較高或盈利能力較弱的企業(yè)。

并購潮涌動

房企并購并非新生事物，然而在這一年多時間，卻成為企業(yè)拿地和擴張的重要手段。

2015年10月19日晚，恒大以70億港元的價格從華人置業(yè)、中渝置地、信和置業(yè)三方收購重慶超級大盤御龍?zhí)旆濉＿@已是恒大地產(chǎn)在西南城市中的第四次出手。之前，恒大地產(chǎn)分別以16億元人民幣、69.68港元和65億港元的代價在武漢、重慶和成都并購地產(chǎn)項目公司股權(quán)以擴大市場占有率。

2015年12月初，恒大地產(chǎn)以135億元人民幣從新世界處收購武漢、海口等地共四個項目，12月29日，新世界再次出售位于北京、上海等地共五個項目予恒大，成交金額204億元人民幣。借由上述兩次交易，恒大新增總建筑面積逾1200萬平方米。

2015年中期業(yè)績會上，許家印明確表示，地產(chǎn)行業(yè)今后發(fā)展機遇在于行業(yè)集中度不斷提高，房企將在優(yōu)勝劣汰中分化。換言之，通過收購獲得一二線核心城市優(yōu)質(zhì)項目，這是恒大地產(chǎn)在地產(chǎn)領(lǐng)域今年來戰(zhàn)略調(diào)整的一部分。

恒大地產(chǎn)總裁夏海鈞則表示，恒大是并購的受益者。“恒大上半年并購了很多小項目，幫助公司實現(xiàn)了快速發(fā)展。”

鐘情于并購的不只是恒大。2016年5月下旬，融創(chuàng)中國以43.94億元收購萊蒙國際位于三河燕郊、上海、南京、杭州、深圳及惠州的7個項目公司的所有股權(quán)。截至2016年3月，融創(chuàng)的土地儲備為3178萬平方米，在這些土地儲備中有近2/3的土地都是通過并購獲得。

“融創(chuàng)已經(jīng)在全國范圍內(nèi)停止申請拿地。”6月28日，融創(chuàng)中國控股有限公司董事長孫宏斌在為合肥項目案名發(fā)布站臺時語出驚人。他表示，之所以在公司內(nèi)部全線叫停土拍，是因為看不清楚這其中的風險究竟有多大，“原來說有些一線城市風險很大，現(xiàn)在個別二線城市風險也很大。”

但孫宏斌亦同時強調(diào)，雖然暫停了土地拍賣，但是融創(chuàng)的并購腳步并不會停。

而在今年5月5日召開的年度股東大會上，保利地產(chǎn)董事長宋廣菊表示，近幾年來公司每年收購的項目不下10個，未來將保持這個趨勢。

風險上升

為何房企逐步加快了并購步伐？

在2015年12月底召開的中央經(jīng)濟工作會議中，提出“促進房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度”，這是政府首次明確提出促進房地產(chǎn)行業(yè)兼并。在業(yè)內(nèi)看來，這一舉措有利于促使資源向優(yōu)勢企業(yè)集聚，推動規(guī)模房企做大做強。

縱觀企業(yè)一方，萬科總裁郁亮曾提出，市場上一手地還是很貴，實際上除了政府供地之外，市場還有大量已經(jīng)出讓的存量土地。萬科特別愿意在這方面在今年有所作為。“相信未來收購、并購機會慢慢多起來。”

在鏈家·思享會上，融創(chuàng)中國聯(lián)席公司秘書高曦對時代周報記者透露，從2008年一直融創(chuàng)每年都有大量并購，如對綠城與萊蒙的并購。“包括我們進入武漢、西安等二線城市，也是通過并購進去的?，F(xiàn)金流安全是所有并購的前提。接下來，融創(chuàng)會抓住行業(yè)分化整合的機遇，一直往這個方向做。”

“今年像葛洲壩、電建集團、魯能，都瘋了一樣搶地，背后反映的就是怕被并購。”中信建投地產(chǎn)首席分析師陳慎對時代周報記者表示，“而對民企來說，最好走的一條路可能就是并購，通過自己品牌的影響力，通過團隊的談判能力，去獲取一點點折價，保證自己的利潤率。”

在業(yè)內(nèi)看來，目前的并購主要分兩種，一種是并購項目公司，是非常單純的并購。另一類是并購一些上市企業(yè)，進而把債務等問題也進行承攬。

然而，暗潮涌動的并購背后，有無潛在風險？在接受時代周報記者采訪時，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，并購方面的風險在于近期土地價格上升，使得并購本身的成本也在增加。

新城控股高級副總裁歐陽捷告訴時代周報記者，房企并購主要還是看中并購對象所持有的土地資源，但所涉地塊可能存在的地下設施、文物的處置風險，拆遷周期和費用的不可控風險，土地性質(zhì)轉(zhuǎn)換、規(guī)劃建設指標調(diào)整與報批風險，員工分流處置風險等，甚至并購對象本身可能不止一個利益相關(guān)主體，還存在股權(quán)、債權(quán)等各種復雜關(guān)系，隱含或潛在的債務風險，以及并購對象背后的潛在利益相關(guān)方的訴求等。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。