世邦魏理仕：香港寫字樓租金明年或進(jìn)入下降周期

進(jìn)入第三季度，環(huán)球經(jīng)濟(jì)增長前景隨著英國爆冷脫歐變得越發(fā)不明朗，向來敏感的香港商業(yè)地產(chǎn)市場也進(jìn)入了深度調(diào)整期。7月5日，世邦魏理仕與戴德梁行同日發(fā)表上半年相關(guān)數(shù)據(jù)，綜合來看，今年第二季度香港寫字樓租金增幅明顯放緩、空置率上升，不過核心商鋪?zhàn)饨鸬鴦萦兴啪彙?/p>

世邦魏理仕研究部主管陳錦平7月5日于記者會表示，香港整體寫字樓租金上半年上漲2.3%，且升幅主要在第一季度錄得，雖然下半年租金走勢將會較為平穩(wěn)，但由于需求的持續(xù)減弱，而未來兩年將有較多新項(xiàng)目入市，香港寫字樓租金可能從明年起步入一個(gè)三年左右的下降周期，預(yù)計(jì)跌幅為20%-25%。不過他認(rèn)為相比過去的下行周期累計(jì)跌幅，此幅度并不算大。

世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，今年上半年寫字樓整體空置率由3.5%上升至4.2%，是去年第一季度以來的最高水平，但中環(huán)、金鐘及上環(huán)等核心商務(wù)區(qū)的空置率仍處在較低的1.6%水平。

而戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，整體上第二季度香港甲級寫字樓的平均待租率環(huán)比增長0.5個(gè)百分點(diǎn)、同比增加1.1個(gè)百分點(diǎn)至6.4%。“6.4%的待租率水平仍舊處在健康的狀態(tài)，”戴德梁行寫字樓代理部董事阮仲賢解釋稱，“相比2003年非典型肺炎爆發(fā)時(shí)10%以上的待租率并不算差。”

“雖然削減開支的壓力使跨國公司持續(xù)保持較為謹(jǐn)慎的態(tài)度，來自內(nèi)地機(jī)構(gòu)尤其是金融機(jī)構(gòu)的強(qiáng)勁需求，則能使供應(yīng)有限的核心區(qū)寫字樓的空置率持續(xù)維持在低位，從而支撐中環(huán)地區(qū)的整體租金表現(xiàn)。”陳錦平表示。

第二季度香港中區(qū)的新簽租賃中，中資金融機(jī)構(gòu)租賃涉及樓面占整體面積的63%，較首季的53%增加10個(gè)百分點(diǎn)。例如，隨著浙商銀行在香港聯(lián)交所的上市，此前承租了交易廣場3座12200平方尺的辦公室；中國民生投資、中國東方資產(chǎn)管理、中信產(chǎn)業(yè)投資基金、中國工商銀行等上半年都在中區(qū)進(jìn)行了大手筆的辦公室擴(kuò)容。

不過，市場情緒趨于謹(jǐn)慎的情況下，各分區(qū)表現(xiàn)亦出現(xiàn)較大差異。九龍東租金受壓于區(qū)內(nèi)供應(yīng)增多，錄得近15個(gè)月首次下降，按月跌幅為1.1%。

商鋪?zhàn)鈩?wù)方面，今年前5個(gè)月，訪港旅客數(shù)字按年下跌8.4%，跌幅較本年首兩月的按年13.6%跌幅收窄，而零售業(yè)銷售額方面，珠寶、鐘表及時(shí)裝飾物在今年首五個(gè)月的銷售額跌幅略有收窄，按年跌勢分別為21.3%及8.9%，小于今年首兩個(gè)月的按年跌幅24.2%及10.8%。相應(yīng)的，一線零售地區(qū)如銅鑼灣、尖沙咀、中環(huán)及旺角的鋪?zhàn)獾陌醇镜嘀饾u緩和，跌幅介于3.6％至5.1%之間，較首季錄得的5%至7%略微縮小。

戴德梁行香港商業(yè)部主管林應(yīng)威表示：“商鋪?zhàn)饨鹄m(xù)跌，但跌勢已減慢，而我們預(yù)期下半年仍會保持這個(gè)趨勢。各區(qū)中將以銅鑼灣的鋪?zhàn)饷媾R最大的下調(diào)壓力，因?yàn)殂~鑼灣區(qū)過去數(shù)年的鋪?zhàn)馍彩亲罡摺?rdquo;

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。