北京下半年樓市最大風(fēng)險(xiǎn)源于中低價(jià)房缺失

2016年的北京樓市始終在調(diào)控政策的寬松與收緊之間徘徊動(dòng)蕩，棋至盤中，購房需求和樓市供應(yīng)都悄然發(fā)生著改變，加上政策的不確定性，樓市走向很可能在下半年橫生許多變數(shù)。但短時(shí)間內(nèi)難以動(dòng)搖的是，北京樓市高端化的現(xiàn)實(shí)，平均價(jià)格不斷被刷高，豪宅遍地。但同時(shí)，土地供應(yīng)的嚴(yán)重不足，也導(dǎo)致中低端優(yōu)質(zhì)房源愈加稀缺，這樣的失衡進(jìn)一步加劇了樓市風(fēng)險(xiǎn)，也為下半年帶來了明顯的調(diào)整壓力。不過需要看到的是，不少開發(fā)商上半年超額完成了任務(wù)，處于不差錢的強(qiáng)勢(shì)階段，即便下半年樓市反轉(zhuǎn)，期待價(jià)格迅速回落似乎并不容易。

下半年住宅高端化趨勢(shì)難以逆轉(zhuǎn)

從2015年開始，樓市成交的持續(xù)火爆，高價(jià)地王的頻頻拍出，讓北京樓市的成交均價(jià)又站上了新臺(tái)階。中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上半年北京普通住宅的成交均價(jià)高達(dá)34874元/平方米，也是第一次穩(wěn)穩(wěn)站上3萬元關(guān)口。

價(jià)格提高的直接后果就是豪宅泛濫，剛需離場(chǎng)，中端需求受到擠壓。并且這種趨勢(shì)在下半年依然難以逆轉(zhuǎn)。

就像上周開盤的幾個(gè)住宅項(xiàng)目，報(bào)價(jià)普遍上漲。其中位于昌平區(qū)的首開國風(fēng)美唐，此次開盤均價(jià)48000元/平方米，而其去年最后一期入市價(jià)格是34000元/平方米，漲幅高達(dá)41%。另外朝陽區(qū)的江南府項(xiàng)目時(shí)隔一周后再次開盤，已經(jīng)比一周前每平方米上漲4000元。

即便價(jià)格跳漲，卻仍然能夠獲取市場(chǎng)認(rèn)可，兩個(gè)項(xiàng)目都在開盤不久后售罄。亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析，普宅存量以及新增供應(yīng)量的減少，再加上地價(jià)的持續(xù)上漲，是支撐普宅項(xiàng)目?jī)r(jià)格不斷跳漲的根本動(dòng)力。

而普通住宅的不斷漲價(jià)也導(dǎo)致中低端需求被更多地?cái)D出住宅市場(chǎng)。

中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)趨向改善化，高端化。上半年，累計(jì)簽約商品房住宅24186套，而樓市實(shí)際供應(yīng)量只有12926套，供需比高達(dá)1:2，高端化趨勢(shì)明顯。從供需比看，2016年平均單套住宅成交均價(jià)高達(dá)510萬，而相比2015年上漲幅度達(dá)到了34%。

數(shù)據(jù)顯示，今年新房總成交額達(dá)1901億元，同比大漲7成，在3月和6月分別出現(xiàn)兩個(gè)集中成交的高峰。

從成交比例看，1000萬以上的高端住宅，成交占比高達(dá)11.1%，而在2015年這一比例為5.8%。從占據(jù)銷冠榜單的項(xiàng)目數(shù)量看，也基本實(shí)現(xiàn)豪宅化。成交額排名前15的項(xiàng)目，簽約均價(jià)在3萬以下的只有一個(gè)項(xiàng)目，而簽約均價(jià)在4萬以上的多達(dá)13個(gè)。均價(jià)在6萬以上的高端更是達(dá)到了6個(gè)。整體市場(chǎng)進(jìn)入了高端化。

不難看出，地王頻繁出現(xiàn)，頂豪占比上漲。北京樓市高端化趨勢(shì)將越來越明顯。并且今年出讓的住宅土地平均樓面價(jià)已經(jīng)超過4萬，而按照目前的房?jī)r(jià)，地價(jià)已經(jīng)普遍的超過了房?jī)r(jià)。這也導(dǎo)致下半年樓市豪宅化的趨勢(shì)難以發(fā)生太大改變。

商住樓挑大梁的情況或?qū)⒔K結(jié)

雖然房?jī)r(jià)不斷跳漲，但今年仍是商品住宅成交的大年。上半年，包括商住在內(nèi)的商品住宅總成交量是去年同期的2倍之多。但這并不代表購房人的購買力加強(qiáng)了，而主要得益于商住樓的大行其道。

來自中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年普通住宅的成交僅有10636套，而商住公寓的成交是普通住宅的兩倍多，達(dá)到了24418套。

之所以商住公寓如此受歡迎，一方面是由于總價(jià)低、不限購的因素，導(dǎo)致被擠出的自住和投資需求都在關(guān)注商住樓。但另一方面，“商住限購”的德摩克里斯之劍似乎隨時(shí)都有落地的可能，這也刺激大量商住項(xiàng)目在上半年積極推出，趕在政策出臺(tái)前銷售。

不過，這樣的做法同時(shí)也透支了商住樓的需求，造成了上半年的商住過于火熱，下半年很可能難以為繼。

雖然商住限購一事已經(jīng)被相關(guān)部門否認(rèn)，但由于否認(rèn)得相對(duì)含糊，導(dǎo)致市場(chǎng)仍猜測(cè)商住限購會(huì)成為大概率事件。“雖然主管部門對(duì)‘停止網(wǎng)簽’一說辟謠了，但究竟限不限購仍然沒有表態(tài)。是不是7月1日之后，還會(huì)限購？誰也說不清楚，所以幾乎沒有項(xiàng)目會(huì)掉以輕心。”大興區(qū)某商住項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴北青報(bào)記者。

張大偉也預(yù)計(jì)，上半年驚鴻一瞥的北京商住公寓市場(chǎng)，下半年將趨于穩(wěn)定。政策的不確定性，將使商住市場(chǎng)觀望氣氛濃郁。

另外，也有多位業(yè)內(nèi)人士表示，主管部門對(duì)商辦類項(xiàng)目限購只字未提，就意味著限購可能依然存在。如果商住市場(chǎng)繼續(xù)太惹眼，那么不排除下半年謠言會(huì)變成現(xiàn)實(shí)的可能。所以幾乎可以斷定，不管限購不限購，商住項(xiàng)目難以像上半年一樣風(fēng)光無限了。

市場(chǎng)最大風(fēng)險(xiǎn)來源于中低價(jià)優(yōu)質(zhì)房源缺失

而一旦商住也受到抑制，高端化又不可逆轉(zhuǎn)，將帶來一個(gè)最直接的問題，中低價(jià)房源去哪里淘？中原地產(chǎn)首席分析師張大偉就認(rèn)為，下半年乃至未來市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，主要就在于中低價(jià)優(yōu)質(zhì)房源的缺失。

土地成交數(shù)據(jù)顯示，2016年上半年，北京合計(jì)出讓了23宗用地，其中2宗棚戶區(qū)改造、居住類合計(jì)7宗，成交金額為209.7億元。在總計(jì)105萬平方米的土地供應(yīng)中，只有不到4成是商品房住宅，約為38.7萬平方米，也就是能夠未來供應(yīng)成為商品房住宅的只有3000套左右。而這3000套房的平均樓面價(jià)又高達(dá)4萬元以上，售價(jià)保守估計(jì)也在7萬元以上，幾乎沒有中低價(jià)房源的空間。

不僅如此，很多高價(jià)地都處在南四環(huán)、南五環(huán)等非傳統(tǒng)豪宅區(qū)。價(jià)格達(dá)到了豪宅的價(jià)格，但區(qū)域成熟度遠(yuǎn)未達(dá)到豪宅區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)，也給未來銷售帶來了更大難度。張大偉告訴北青報(bào)記者，“五環(huán)外的高價(jià)地王難以入市，北京歷史累計(jì)土地出讓經(jīng)營(yíng)性用地樓面價(jià)超過3萬的地塊合計(jì)有59宗，這59宗地王合計(jì)土地出讓金為1919.38億，而截至上半年，銷售額只有224.8億，很多之前并非傳統(tǒng)豪宅區(qū)的豪宅入市難度非常大。”

對(duì)于下半年市場(chǎng)來說，中低價(jià)房源的稀缺將進(jìn)一步加重供需矛盾，而許多高價(jià)盤也面臨市場(chǎng)難以接受的問題。

信貸政策有收緊趨勢(shì)樓市或?qū)⑦M(jìn)入調(diào)整周期

除此之外，信貸政策對(duì)于樓市成交來說一向是重要的推手。上半年樓市成交的火熱，很大程度上源于信貸的寬松，對(duì)于二套房貸款的寬松，使得購房需求大量入市。但這種寬松信貸政策，下半年恐怕難以持續(xù)。

張大偉表示，從政策走勢(shì)看，2016年下半年，北京受到影響較大的將是信貸政策，如果信貸政策不能繼續(xù)寬松，下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整周期將是大概率事件。

而當(dāng)前，關(guān)于信貸收緊已經(jīng)有所苗頭。近日，中國工商銀行關(guān)于降低商用房、商住房貸款比例的市場(chǎng)消息被證實(shí)。據(jù)悉，工行北京分行目前已開始執(zhí)行新的商用房貸款比例，即由過去的50%降低至30%。這也意味著，購買商用房由過去的首付五成最高將提至七成。

“一旦首付比例接近全款的額度，這對(duì)于北京商住房的影響將是致命的。”業(yè)內(nèi)人士進(jìn)一步表示。工行對(duì)于商住房貸款的收緊目前來看還只是個(gè)案，但不排除更多銀行跟進(jìn)的可能。

另外這也是購房信貸政策寬松一年多以來，首次收緊，有業(yè)內(nèi)人士判斷，一旦樓市成交失控，監(jiān)管層可能會(huì)通過收緊住房貸款，遏制樓市過度瘋狂。一旦信貸收緊，帶來的直接后果就是樓市在下半年進(jìn)入調(diào)整周期。

下半年樓市即便調(diào)整房?jī)r(jià)回落空間也不大

“由于房地產(chǎn)調(diào)控政策和貨幣政策雙雙出現(xiàn)收緊趨勢(shì)，下半年北京樓市有可能會(huì)面臨一輪盤整的過程。”對(duì)于下半年何時(shí)是購房時(shí)機(jī)，郭毅對(duì)北青報(bào)記者表示，新房市場(chǎng)在地價(jià)剛性成本的支撐下，加之未來供給不斷稀缺的客觀事實(shí)，因此盡管成交量有可能企穩(wěn)甚至小幅下滑，但價(jià)格仍將保持穩(wěn)定上漲的態(tài)勢(shì)，如果計(jì)劃購買新房還應(yīng)盡快出手。但是，如果計(jì)劃購買二手房則需要更加謹(jǐn)慎。由于二手房?jī)r(jià)格的主導(dǎo)權(quán)掌握在小業(yè)主手中，價(jià)格的變化會(huì)比較靈活，下半年樓市的調(diào)整期中，部分房源量大、地段位置欠佳的二手房有可能出現(xiàn)價(jià)格的小幅回落，所以，計(jì)劃選擇二手房的購房者，首先要考慮地段，其次要觀察二手房源和成交量的區(qū)域市場(chǎng)供需情況，特別是計(jì)劃購買戶型的供應(yīng)狀況；第三要盡量選擇附加值高的二手房，比如臨近地鐵、學(xué)區(qū)房或者未來區(qū)域有可以預(yù)見的利好，這樣的二手房?jī)r(jià)格才能夠保持堅(jiān)挺。

與之類似的觀點(diǎn)，張大偉也認(rèn)為，價(jià)格回調(diào)的壓力主要在二手房上，尤其是城區(qū)二手房在價(jià)格漲高之后有可能回調(diào)。但對(duì)于新房來說，由于上半年大部分房企已經(jīng)完成了超過70%任務(wù)，下半年即使樓市調(diào)整，價(jià)格回調(diào)空間也不會(huì)太大，但是成交量萎縮可能性會(huì)增加，樓市將會(huì)進(jìn)入深度博弈。

另外，同為一線城市的上海和深圳，去年兩地高端豪宅成交單價(jià)早已突破20萬元，僅今年上半年，上海單價(jià)10萬+產(chǎn)品成交近700套。而今年上半年北京豪宅均價(jià)首次突破7萬元大關(guān)，10萬+樓盤尚鳳毛麟角。由此可見，北京樓市風(fēng)險(xiǎn)不大泡沫不高，高端盤價(jià)格甚至還有補(bǔ)漲的空間。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。