南京土地 “高燒”難退 房企間激烈競(jìng)爭(zhēng)

南京土地市場(chǎng)再度成為全國(guó)樓市的焦點(diǎn)。

7月8日，南京迎來(lái)下半年首場(chǎng)土拍，集中出讓10幅地塊，土地位于南京的江寧區(qū)和浦口區(qū)，其中8幅為宅地均設(shè)定了最高限價(jià)。

《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者了解到，此次土地拍賣吸引了包括萬(wàn)科、碧桂園、華潤(rùn)等40多家房地產(chǎn)企業(yè)參與搶奪，但最后拿到土地的開(kāi)發(fā)商卻是“鳳毛麟角”。

結(jié)果顯示，8幅限價(jià)土地僅一幅成功出讓，另外5宗因觸碰最高價(jià)導(dǎo)致熔斷，還有2宗則因?yàn)槎嗉议_(kāi)發(fā)商同時(shí)舉牌，最終無(wú)法確認(rèn)結(jié)果而終止出讓。

舉牌盛況

歷經(jīng)2個(gè)半小時(shí)的土地拍賣，房企間激烈競(jìng)爭(zhēng)，狀況百出的土拍現(xiàn)場(chǎng)更是讓人議論。

拍賣會(huì)一開(kāi)場(chǎng)，現(xiàn)場(chǎng)主持人就表示，拍賣當(dāng)天氣溫比較高，土拍市場(chǎng)也比較熱，希望競(jìng)買人從關(guān)心南京城市建設(shè)和民生需求角度，在競(jìng)拍時(shí)能夠做出理性判斷，給大家一個(gè)理性的市場(chǎng)。

但是南京的土地市場(chǎng)卻讓所有人沸騰，一位親歷現(xiàn)場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商向《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者表示，現(xiàn)場(chǎng)一片混亂，估計(jì)在這場(chǎng)拍賣會(huì)上沒(méi)有辦法拿到土地。

在進(jìn)行江寧G23地塊競(jìng)拍時(shí)，有家房企激動(dòng)地直接報(bào)價(jià)10億元，由于跳價(jià)太高，被主持人宣判無(wú)效?，F(xiàn)場(chǎng)房企舉牌太快，電腦都跟不上節(jié)奏，工作人員在忙碌著補(bǔ)充之前缺失填寫的輪數(shù)。其中，國(guó)土局更是擔(dān)心G23地塊熔斷流拍，遂在拍賣中途，將1000萬(wàn)的加價(jià)幅度改為100萬(wàn)。現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍到77輪時(shí)，49號(hào)房企報(bào)出17.97億元總價(jià)，接近最高限價(jià)18億元。

主持人希望大家冷靜商量一下，稍作休息后，隨后進(jìn)行競(jìng)拍，但最終還是有房企繼續(xù)舉牌，G23地塊最終熔斷。

同樣的情況發(fā)生在南京的其他土地上面，當(dāng)拍到G26地塊時(shí)，前7輪各房企都是一億、一億地加價(jià)，該地塊為二類居住用地，起拍樓面價(jià)6730元/平方米，最高限價(jià)為37億元，現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍到64輪時(shí)，21號(hào)出價(jià)36.98億，隨后，19號(hào)再次出價(jià)37億元，G26地塊再次熔斷。

在土地拍賣現(xiàn)場(chǎng)，主持人多次勸告開(kāi)發(fā)商理性克制，并進(jìn)行中場(chǎng)休息，但是難掩開(kāi)發(fā)商的熱情，更有開(kāi)發(fā)商直接把舉牌價(jià)寫到限價(jià)的最高值等待舉牌。

但是最后，情況并不樂(lè)觀，政府的價(jià)格調(diào)控和開(kāi)發(fā)商預(yù)期存在巨大鴻溝，因此無(wú)法完成這次土地出讓。

新政呼之欲出

《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者注意到，南京樓市從去年開(kāi)始就已經(jīng)處于瘋狂狀態(tài)。

多家機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，南京房?jī)r(jià)連續(xù)幾個(gè)月位列全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅前三名，另中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，南京今年上半年土地出讓金779.7億，位列全國(guó)城市第二位，同比上漲203%，其土地的平均溢價(jià)率超過(guò)90%。

畢業(yè)不久的90后李笑冰（化名）2015年末在父母的支持下于南京鼓樓區(qū)買了一套二手房，當(dāng)時(shí)的價(jià)格是1.6萬(wàn)元/平方米，對(duì)于剛工作的李笑冰這個(gè)價(jià)格已經(jīng)不菲，如今，他的這個(gè)房子已經(jīng)漲價(jià)超過(guò)2萬(wàn)/平方米。

而在南京江北新區(qū)的華潤(rùn)國(guó)際社區(qū)樓盤，其最近開(kāi)盤250套確有超過(guò)2600組客戶到場(chǎng)。

記者多方采訪了解到，目前南京市場(chǎng)整體存量面臨不足，已經(jīng)出現(xiàn)了“買不到房”的情況，因此房?jī)r(jià)不斷上漲，南京庫(kù)存告急。

由于南京樓市火爆，當(dāng)?shù)卣呀?jīng)開(kāi)始頻繁出臺(tái)調(diào)控政策。今年4月，南京市發(fā)改委正式發(fā)布的關(guān)于《中共南京市委南京市人民政府關(guān)于推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的意見(jiàn)》的政策解讀中，明確提出開(kāi)發(fā)商申報(bào)房?jī)r(jià)年化漲幅設(shè)定在8%~12%之間，同時(shí)南京將采取6項(xiàng)措施遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭。

到了5月，南京更是宣布將實(shí)行土地出讓最高限價(jià)辦法，在熱點(diǎn)區(qū)域的住宅用地出讓時(shí)，由市政府設(shè)定地塊的出讓最高限價(jià)，對(duì)競(jìng)買人報(bào)價(jià)超過(guò)最高限價(jià)的，終止土地出讓，競(jìng)價(jià)結(jié)果無(wú)效;物價(jià)主管部門在受理開(kāi)發(fā)企業(yè)商品住房?jī)r(jià)格申報(bào)指導(dǎo)時(shí)，對(duì)土地出讓溢價(jià)超過(guò)45%以上部分的保障房建設(shè)資金，不計(jì)入其房?jī)r(jià)的準(zhǔn)許成本，不作為申報(bào)價(jià)格的組成部分。

此后，南京房管局表示，為穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，南京將嚴(yán)格執(zhí)行三大舉措以加大樓市供應(yīng)量，預(yù)計(jì)6～12月南京市將有6.5萬(wàn)套新房上市，總供應(yīng)面積約700萬(wàn)平方米。

其中三大措施包括嚴(yán)格執(zhí)行一次性3萬(wàn)平方米上市申報(bào)政策規(guī)定，保證上市規(guī)模；督促開(kāi)發(fā)企業(yè)加快在建項(xiàng)目尤其是在建住宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度，盡快形成上市量投放市場(chǎng);查處捂盤惜售、人為制造市場(chǎng)緊張等行為，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)、銷售規(guī)范有序。

“按照目前的銷售速度，南京的去化周期不超過(guò)3個(gè)月，除了南京本地人，江蘇很多其他城市的人也參與到了搶房熱潮中?？紤]到未來(lái)南京產(chǎn)業(yè)都是IT這樣的新興產(chǎn)業(yè)，未來(lái)南京人口還將有導(dǎo)入，南京樓市還會(huì)有持續(xù)增長(zhǎng)的潛力。”南京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究經(jīng)理馬骉告訴記者。

一位南京開(kāi)發(fā)商高層則對(duì)記者表示，南京這次土地流拍的失利勢(shì)必讓政府重新出臺(tái)調(diào)控政策，未來(lái)調(diào)控可能還會(huì)收緊。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，政府也很為難，既要控制地價(jià)、房?jī)r(jià)，又要促進(jìn)土地交易，預(yù)計(jì)后續(xù)國(guó)土部門會(huì)修改出讓條件，進(jìn)行二次出讓，不排除調(diào)高起拍價(jià)格和熔斷價(jià)格。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。