未來(lái)房?jī)r(jià)還能不能漲？
這不是一篇雄文，更多是一篇警示吧。
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不會(huì)，因?yàn)槭袌?chǎng)大環(huán)境不允許。
那么，為什么過(guò)去房?jī)r(jià)邊調(diào)控邊漲價(jià)呢？
說(shuō)一句犯忌諱的話(huà)，很簡(jiǎn)單，過(guò)去的調(diào)控目的跟現(xiàn)在的調(diào)控目的，完全不一樣。
過(guò)去的調(diào)控目的，既不是為了降房?jī)r(jià)，也不是為了居者有其屋。
現(xiàn)在的調(diào)控目的，才是真正意義的調(diào)控，降房?jī)r(jià)+保民生。
而我們國(guó)家的房?jī)r(jià)問(wèn)題，在過(guò)去的20年，其實(shí)非常奇怪：
“為什么一直在調(diào)控，一直在漲價(jià)”
“為什么市場(chǎng)越差，越要救市”
“為什么房企的規(guī)模成倍的擴(kuò)張”
既然市場(chǎng)要去杠桿、去泡沫、去資本，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)必然要發(fā)生大的變化。銀行要防范金融風(fēng)險(xiǎn)、地方政府要防范財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)、開(kāi)發(fā)商要防范現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)，所以調(diào)控的結(jié)果必須要穩(wěn)定。怎么穩(wěn)定？
銀行要收縮，地方要穩(wěn)定，購(gòu)房者避免斷供斷貸，開(kāi)發(fā)商要保住現(xiàn)金流。擴(kuò)張?jiān)矫?，風(fēng)險(xiǎn)越大，手段越保守，風(fēng)險(xiǎn)才越小。
所以：
銀行干脆不放貸了。
地方政府土拍躺平了。
開(kāi)發(fā)商降價(jià)了。
購(gòu)房者也不敢隨便買(mǎi)房了。
四大主體，全都縮頭了。
2
那么，從哪看出房?jī)r(jià)不會(huì)漲了呢？
之前，我們把市場(chǎng)上最簡(jiǎn)單的邏輯，跟大家說(shuō)了好幾遍了：
1、城鎮(zhèn)化到頭了；
2、房產(chǎn)稅要來(lái)了；
3、國(guó)內(nèi)外形勢(shì)不利；
4、人口危機(jī)很?chē)?yán)重；
5、貨幣政策轉(zhuǎn)向了。
一句話(huà)：
一榮俱榮，一損俱損。
過(guò)去的20年，所有人都在房地產(chǎn)上嘗到了甜頭：開(kāi)發(fā)商的規(guī)模從幾十億暴漲到幾千億，地方政府的收入和城市發(fā)展得到了最大程度的發(fā)展，銀行獲得了最穩(wěn)定的貸款，買(mǎi)的早的購(gòu)房者基本上都獲得了最大的收益。
現(xiàn)在最大的問(wèn)題是：
深圳很多房子都7萬(wàn)+甚至10萬(wàn)+了，還能漲多少？
萬(wàn)科碧桂園的規(guī)模都在7000億+，還能擴(kuò)大多少？
地方政府財(cái)政收付都在上百億上千億，還能擴(kuò)展多少？
銀行大量的不良貸款需要消化，能不能輕易放貸？
這些都是巨大的問(wèn)題。
尤其是現(xiàn)在房地產(chǎn)成了影響國(guó)家發(fā)展很大的阻力，想要發(fā)展高新科技產(chǎn)業(yè)，想要發(fā)展高端制造業(yè)，就必然倒逼資本退出，就必須倒逼很多人退出，轉(zhuǎn)而投向創(chuàng)新科技，轉(zhuǎn)而投向高溢價(jià)。
這些才是根本。
3
現(xiàn)在，以及未來(lái)的房?jī)r(jià)，已經(jīng)逼近了上限，失去了繼續(xù)上漲的空間。
包括影響最大的是外部環(huán)境。
因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在內(nèi)部最大的問(wèn)題是，貧富分化和人口危機(jī)，跟高房?jī)r(jià)或多或少都有關(guān)系?，F(xiàn)在還有外部問(wèn)題也非常嚴(yán)重，尤其是中美之間的新矛盾，都倒逼著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)必須轉(zhuǎn)型。
于是，高房?jī)r(jià)不可持續(xù)，大水漫灌不可持續(xù)，高泡沫不可持續(xù)。
為什么大家怨氣很重，尤其是底層人民？
因?yàn)榉康禺a(chǎn)這臺(tái)印鈔機(jī)，最大的問(wèn)題就是劫貧濟(jì)富。
買(mǎi)房越早，受益越大，越往后，要么買(mǎi)的小，要么買(mǎi)不起。
房子越建越多，年輕人買(mǎi)房卻越來(lái)越難，肯定說(shuō)不過(guò)去。
未來(lái)15年，房地產(chǎn)本身必然要去資本、去泡沫、去杠桿。
舉個(gè)例子，買(mǎi)房這件事，6個(gè)錢(qián)包不夠，一家人未來(lái)30年的收入不夠，你還能掏出更多？你的勞動(dòng)剩余沒(méi)有了，你的勞動(dòng)總值不夠了。
996不能榨干你，007總榨干了吧？
另外，低生育不僅僅會(huì)影響房?jī)r(jià)，導(dǎo)致人口負(fù)增長(zhǎng)，更大的問(wèn)題是，因?yàn)榫蜆I(yè)形勢(shì)惡化，進(jìn)一步導(dǎo)致低欲望和低消費(fèi)，經(jīng)濟(jì)徹底陷入消極循環(huán)。
說(shuō)白了，一潭死水。
就業(yè)不振，經(jīng)濟(jì)拉胯，消費(fèi)不行，高房?jī)r(jià)就是空中樓閣。
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還有一點(diǎn)，被所有人忽視：
居民債務(wù)。
過(guò)去的20年，房?jī)r(jià)上漲的空間，就是居民舉債的空間，甚至再往外延伸，還有房企的債務(wù)，地方政府的債務(wù)，銀行的債務(wù)。其中最典型的，就是居民債務(wù)。
過(guò)去整整20年的時(shí)間里，房地產(chǎn)剛剛興起，居民負(fù)債水平非常低，國(guó)家、地方政府、銀行、開(kāi)發(fā)商怎么轉(zhuǎn)移債務(wù)都行，居民怎么加杠桿、加債務(wù)都可以，因?yàn)榛鶖?shù)很低，不會(huì)暴雷，所以漲價(jià)去庫(kù)存、貨幣化安置玩得風(fēng)生水起，沒(méi)有任何問(wèn)題。
尤其是房上漲，已經(jīng)給所有參與者灌輸了一種道理：買(mǎi)房一定是只漲不跌，這種思維慣性，就一定會(huì)有高杠桿資金殺進(jìn)來(lái)，比如深房理，比如加杠桿的炒房客，比如恒大，就是最明顯的證據(jù)。
這其中，有一個(gè)非常明顯的數(shù)據(jù)：
2017年到2021年，短短5年的時(shí)間里，居民負(fù)債的年均增速是收入年均增速的兩倍。
還有一個(gè)數(shù)據(jù)， 不一定準(zhǔn)，但是大家可以衡量。
那就是居民杠桿率已經(jīng)達(dá)到了70%，即使這樣，這個(gè)數(shù)據(jù)還是包裝過(guò)的，還不是真實(shí)的數(shù)據(jù)。
70%，已經(jīng)是相對(duì)極限的水平，極限就意味著風(fēng)險(xiǎn)，就意味著達(dá)到頂端了。
其實(shí)2015年到2018年，一方面是去杠桿的主旋律，一方面確實(shí)居民負(fù)債在不斷上漲，越來(lái)越難以平衡，風(fēng)險(xiǎn)也就越來(lái)越大。
一旦負(fù)債極限，根本沒(méi)法上漲。
但是現(xiàn)在最大的問(wèn)題在于，房?jī)r(jià)崩潰的一個(gè)源頭，就是居民杠桿的平衡被打破。
一頭是房?jī)r(jià)繼續(xù)漲，居民負(fù)債繼續(xù)加重；
另一頭是就業(yè)不行，消費(fèi)不行，收入不行。
就像踩平衡木，一旦倒下都是連鎖式的反應(yīng)。
就看這個(gè)局面能維持多久了。
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1、中國(guó)的房?jī)r(jià)問(wèn)題，不僅僅是銀行、地方政府、開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者的博弈，背后更是金融博弈，負(fù)債博弈，甚至大國(guó)博弈。
2、金融去杠桿，樓市去泡沫，開(kāi)發(fā)商去負(fù)債，以及因此產(chǎn)生的人口、生育、消費(fèi)、收入，這些民生問(wèn)題都比我們看到要嚴(yán)重的多，高層已經(jīng)破防。
3、教育、住房、就業(yè)，壓得所有人，尤其是底層人、年輕人喘不過(guò)氣來(lái)，躺平的市場(chǎng)必然不是健康的市場(chǎng)，也不是國(guó)家愿意看到，今年的學(xué)區(qū)房、教培、調(diào)控房?jī)r(jià)，就是最好的例證。這是好事。
4、房?jī)r(jià)問(wèn)題不可能只在房?jī)r(jià)上解決，與
其他主體相互捆綁，更深層次是土地財(cái)政和地方收入，更關(guān)聯(lián)著著天量的地方債務(wù)，牽一發(fā)而動(dòng)全身。
5、還是那句話(huà)，樓市不樂(lè)觀(guān)，但是分城市，不可能都崩，長(zhǎng)三角、粵港澳，以及重點(diǎn)的二線(xiàn)、省會(huì)城市，依舊非常不錯(cuò)，自住還是適合的。
6、不要賭未來(lái)，謹(jǐn)慎、保守。
來(lái)源：米宅
備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。
