信貸放量推升房地產(chǎn)投資 量價(jià)或?qū)⒒卣{(diào)

房地產(chǎn)數(shù)據(jù)雖然依處于高位，但漲幅明顯回落。

數(shù)據(jù)顯示，2016年1-6月份，民間固定資產(chǎn)投資158797億元，同比名義增長2.8%（扣除價(jià)格因素實(shí)際增長4.7%），增速比1-5月份回落1.1個(gè)百分點(diǎn)。民間固定資產(chǎn)投資占全國固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）的比重為61.5%，比去年同期降低3.6個(gè)百分點(diǎn)。

房地產(chǎn)開工數(shù)據(jù)也在回落。數(shù)據(jù)顯示，1-6月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積637563萬平方米，同比增長4.3%，增速比1-5月份回落1個(gè)百分點(diǎn)；此外，1-6月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積9800萬平方米，同比下降33.8%，降幅比1-5月份擴(kuò)大2.8個(gè)百分點(diǎn)；

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)稱，從房地產(chǎn)開發(fā)投資來看，上半年呈現(xiàn)了增幅擴(kuò)大而后收窄的態(tài)勢。“這有三個(gè)原因。第一是基期效應(yīng)顯現(xiàn)，進(jìn)而部分月份投資數(shù)據(jù)同比增幅偏大，而部分月份同比增速偏小。第二是房企投資的階段性差異。在此前幾個(gè)月銷售業(yè)績良好的情況下，房企拿地等規(guī)模較好，而且地王現(xiàn)象頻出，但現(xiàn)在經(jīng)歷過一個(gè)高峰后市場會稍許平靜。第三是不排除會有一定政策收緊的可能，包括部分公司債發(fā)行規(guī)模下滑，都會使房企在投資方面保持一個(gè)相對平穩(wěn)的策略。”

中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：2016年上半年，全國主要城市出讓單宗土地金額超過10億的地塊合計(jì)219宗，其中溢價(jià)率超過100%的地塊達(dá)到了109宗，溢價(jià)率超過50%的地塊更是多達(dá)167宗。219宗地塊中超過半數(shù)是國企央企獲得。前6個(gè)月，全國主要50大城市合計(jì)土地出讓金高達(dá)10243.7億，歷史首次突破萬億。

中原地產(chǎn)分析師張大偉認(rèn)為，下半年市場并不樂觀。6月全國樓市量價(jià)上升勢頭均出現(xiàn)放緩，市場在經(jīng)歷了之前明顯量價(jià)齊升之后，后市將逐步趨于平穩(wěn)。同時(shí)，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資以及新開工數(shù)據(jù)走勢也出現(xiàn)波動調(diào)整，打破了今年以來增速持續(xù)擴(kuò)大的趨勢?？紤]到去年下半年市場基數(shù)提高，因此預(yù)計(jì)今年下半年全國市場整體增幅將進(jìn)一步回落。同時(shí)市場分化將持續(xù)，成交熱點(diǎn)有望轉(zhuǎn)移至政策未受限制且?guī)齑嫠捷^低的城市。

他認(rèn)為，地王是未來最大的風(fēng)險(xiǎn)，一線城市成交已經(jīng)開始放緩，部分熱點(diǎn)二線城市成交火熱，房價(jià)地價(jià)領(lǐng)漲。預(yù)期下半年，房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)因城施策，升級到一城一策，一旦信貸政策寬松不能持續(xù)，下半年，特別是四季度房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)可能爆發(fā)。

全國房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長聶梅生認(rèn)為，今年仍然出現(xiàn)很多地王，這與市場供給不足有很大關(guān)系。如果繼續(xù)下去，房價(jià)就不可能下來，因?yàn)橥恋貎r(jià)格下不來。

中國指數(shù)研究院院長黃瑜認(rèn)為，下半年市場量價(jià)增速將回調(diào)，投資、新開工同比表現(xiàn)平穩(wěn)。她認(rèn)為，下半年熱點(diǎn)城市調(diào)控政策存在收緊預(yù)期，需求釋放有限，且受去年同期高基數(shù)影響，下半年銷售面積同比下降是大概率事件，但全年同比增長，增幅在4.6%-6.6%之間。從銷售額來看，下半年隨著成交面積下降，成交價(jià)格增幅放緩，預(yù)計(jì)全年銷售額同比增幅在13.3%-15.3%之間。供應(yīng)方面，下半年貨幣信貸政策趨穩(wěn)，銷售回落，新開工增速較上半年會有所下降，但仍將持平于去年同期；全年新開工面積同比增幅在6.4%-8.4%之間。另外，新開工趨穩(wěn)、企業(yè)資金狀況良好，房地產(chǎn)開發(fā)投資額將繼續(xù)保持增長，較上半年略有放緩，全年同比增速在5.7%-7.7%之間。

聶梅生通過研究M1與房價(jià)關(guān)系發(fā)現(xiàn)，從2007年到2015年，M1和房價(jià)極度正相關(guān)。聶梅生認(rèn)為，房價(jià)本質(zhì)上是一個(gè)貨幣現(xiàn)象。

央行15日上午發(fā)布的上半年金融數(shù)據(jù)顯示，截至6月末，狹義貨幣M1余額44.36萬億元，同比增長24.6%，增速分別比上月末和去年同期高0.9個(gè)和20.3個(gè)百分點(diǎn)。

對此，央行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司司長盛松成解釋，M1增速持續(xù)上升，很大程度上是由企業(yè)活期存款大幅增加造成的。而企業(yè)活期存款增加的原因有三方面：一是因?yàn)槎ㄆ诖婵钆c活期存款的利息差收窄；二是不少企業(yè)存在“持幣待投”傾向，這也說明目前經(jīng)濟(jì)下行壓力大，企業(yè)投資意愿比較弱，所以把閑置資金放在活期賬戶上；三是房地產(chǎn)市場銷售活躍，這使得大量居民存款轉(zhuǎn)換為房地產(chǎn)企業(yè)的活期存款。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年居民按揭貸款新增2.36萬億，同比多增1.25萬億元

張大偉認(rèn)為，房地產(chǎn)信貸依然天量，本輪市場爆發(fā)的主要導(dǎo)火線與原因都是信貸放量，雖然整體新增加貸款降速，但居民戶長期貸款依然天量，刷新了紀(jì)錄。貨幣供應(yīng)過多，直接影響房地產(chǎn)市場供給，因?yàn)樨泿殴?yīng)過多，開發(fā)商才有實(shí)力捂盤；貨幣過多投放，導(dǎo)致市場資金過剩，中國人傳統(tǒng)上對買房置地?zé)嶂?，這也就導(dǎo)致房地產(chǎn)事實(shí)上成為了貨幣的蓄洪池。

“目前來看，房地產(chǎn)依然是支持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的主力，房地產(chǎn)信貸依然偏寬松，但一旦房地產(chǎn)信貸供應(yīng)量減少，市場很可能出現(xiàn)快速下調(diào)。”張大偉認(rèn)為。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。