民生宏觀：房地產(chǎn)市場降溫進一步擴散

7月18日消息，今日上午國家統(tǒng)計局公布2016年6月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況，數(shù)據(jù)顯示，6月大中城市房價漲幅收窄，合肥環(huán)比漲4.9%居首。對此，民生宏觀分析稱，房地產(chǎn)市場降溫進一步擴散。綜合來看，房地產(chǎn)市場或已過高峰，下半年預(yù)期會繼續(xù)回落。

以下為民生宏觀分析全文：

1、環(huán)比情況：

（1）環(huán)比漲幅放緩：新建商品住宅和二手住宅環(huán)比分別為0.7%和0.5%，分別較上月回落0.2個百分點和持平。分城市看，一線城市環(huán)比漲幅由負轉(zhuǎn)正，二三線城市環(huán)比漲幅持續(xù)收窄

（2）環(huán)比上漲城市減少，環(huán)比下跌城市增加：新建商品住宅和二手住宅環(huán)比上漲城市分別有55個和48個，較上月減少5個和1個，漲幅收窄的城市分別為33個和21個，漲幅最大的分別為合肥（4.8%）和廈門（4.3%）；下跌城市分別有10個和14個，較上月增加6個和1個，，降幅最大的分別為錦州（-0.5%）和韶關(guān)（-0.5%）。

2、同比情況

（1）同比漲幅略為擴大：新建商品住宅和二手住宅同比分別為5.7%和4.7%，分別較上月上升0.5和0.1個百分點。分城市看，一線城市同比漲幅再回落，二、三線城市同比漲幅持續(xù)擴大。

（2）同比上漲城市增加，同比下跌城市減少：新建商品住宅和二手住宅同比上漲城市分別有57個和52個，較上月增加7個和2個，漲幅擴大的城市分別為38個和27個，漲幅最大的分別為深圳（47.4%）和合肥（39.7%）；下跌城市分別有12個和16個，較上月減少6個和2個，，降幅最大的都是錦州（分別為-3.5%和-5.9%）。

3、房地產(chǎn)市場或已過高峰，房價漲勢放緩：從房價、房地產(chǎn)開發(fā)投資、銷售面積和銷售額等數(shù)據(jù)綜合看，4月是房地產(chǎn)市場高峰，5月開始回調(diào)，6月降溫持續(xù)。在需求端，短期來看一線城市、二線核心城市自3月末起相繼出臺限購限貸政策，收緊樓市調(diào)控，疊加個人住房貸款利率二季度不再下調(diào)，購房需求被壓制；長期來看，購房剛需受老齡化加劇、婚齡人口下降、城鎮(zhèn)化放緩等因素影響而下降，一二線城市房地產(chǎn)的回暖是建立在三線城市的冷清之上，只是存量需求的內(nèi)部轉(zhuǎn)移，并沒有改變購房增量需求的總下行趨勢。在供給端，庫存未實質(zhì)去化，仍處于歷史高位，三線城市尤其嚴峻。目前住宅待售面積為4.36億平米，去化周期為4.2個月；若考慮施工面積，則住宅廣義庫存達50.3億平米，去化周期達4年。綜合來看，房地產(chǎn)市場或已過高峰，下半年預(yù)期會繼續(xù)回落。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。