聶梅生： 警惕出現(xiàn)房價泡沫 漲幅高點已過

上半年房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了一輪火熱行情后，增幅開始趨緩。未來地產(chǎn)行業(yè)的走勢如何，成為眾所關(guān)注的問題所在。

博鰲·21世紀房地產(chǎn)論壇第16屆年會上，全聯(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長聶梅生分享了她對于當(dāng)前供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的思索。

在聶梅生看來，如何平衡土地財政與地王頻現(xiàn)的矛盾，成為當(dāng)前政府面臨的兩難問題。值得警惕的是，目前地價過高，已經(jīng)在一定程度上催生了房價泡沫。從目前形勢來看，當(dāng)前房價漲幅高點已過，但價格高點的判定仍需等待政策信號的發(fā)出。

聶梅生表示，“地根、銀根、財政稅收是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革繞不開的事。”為此，她對一系列數(shù)據(jù)進行了研究。

具體而言，聶梅生發(fā)現(xiàn)，相比世界上其他國家，中國住宅建設(shè)用地比例偏低，供給不足。數(shù)據(jù)顯示，2013年中國住宅用地占城鎮(zhèn)用地比例約33%，但在美國，2007年這一比例達到54%，日本2009年比例為61%。土地問題不好解決，國內(nèi)地價上升也有了現(xiàn)實依據(jù)。

此外，M1與房價呈高度正相關(guān)。數(shù)據(jù)顯示，我國M1在2008年、2015年分別出現(xiàn)高峰，房價也是如此。“這說明無論是企業(yè)還是個人，目前都在持幣觀望。應(yīng)該高度關(guān)注民間固定資產(chǎn)投資和全國固定資產(chǎn)投資增速的變化。”聶梅生解釋道。

2015年國內(nèi)共實現(xiàn)8.7萬億商品房銷售，其中60%-70%被劃入政府所得，因此房地產(chǎn)依然是地方經(jīng)濟增長的支柱和地方政府主要財政來源。

在一定程度上，這也讓房地產(chǎn)發(fā)展遭遇兩難。一方面地價過熱需要降溫，但作為經(jīng)濟增長支柱，這也會對地方財政帶來影響。

今年上半年，由于部分熱點城市土地市場高燒不退，南京、蘇州等城市開始出臺土拍價格熔斷機制。對此，聶梅生向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，這是屬于“打退燒針”的方法，先熬過地價高的階段之后，待土地市場相對平抑，再進行土拍，但其實無法從根本上解決問題。

聶梅生表示，如今地價確實趨高，一旦房價支撐不住，就會有很大風(fēng)險。因為開發(fā)商的購地款多數(shù)是貸款而來，這意味著銀行也在賭土地價格不會下降。

與地價上漲同走勢的就是上半年全面抬升的房價。

根據(jù)預(yù)計，聶梅生認為，當(dāng)前房價漲幅已經(jīng)大幅超過“雙控目標(biāo)”（即房價漲幅不超過人均可支配收入和GDP增速）。如今房價普漲行情已經(jīng)形成，年內(nèi)平均房價都會上漲，但漲幅會有所回落。“漲幅高點已經(jīng)過去了，但不是說已經(jīng)達到了價格高點。”

在當(dāng)前核心城市房價上漲幅度過快的情況下，聶梅生向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，當(dāng)房價漲到非理性的時候，就一定會下降。現(xiàn)在已經(jīng)有往非理性走的苗頭，甚至可以說已經(jīng)開始產(chǎn)生泡沫。當(dāng)然，這種非理性僅限于局部地區(qū)，而非全國。

“主要局限在一線城市與核心二線城市，但這些城市的影響力很大，所以政府會出面控制，不讓房價過分上漲。”聶梅生提醒道。

“地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)是經(jīng)濟發(fā)展的結(jié)果而不是動力，當(dāng)經(jīng)濟高漲時，不管是投資還是居住，那是有真正的需求在。但如今國家經(jīng)濟低迷，房價卻出現(xiàn)逆行，這個時候就要注意容易出現(xiàn)泡沫。”聶梅生指出。

關(guān)于后市走向，聶梅生認為，還是要看政策信號。

在她看來，從去年下半年開始，政府陸續(xù)出臺針對去庫存的刺激政策，這就釋放了政府層面希望房地產(chǎn)投資回暖的強烈信號。但后期出現(xiàn)過熱，自今年5月份開始，市場開始調(diào)整。

如今銷售量趨緩的態(tài)勢延續(xù)了2個月，她預(yù)計，今年三季度仍舊會出現(xiàn)銷售量與房價增幅趨緩。但房地產(chǎn)投資增速的走勢會遭遇政策的兩難選擇。

在經(jīng)濟新常態(tài)形勢下，聶梅生做出的思考是，要拉動消費，就要從服務(wù)業(yè)入手，其中與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的包括社區(qū)服務(wù)與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。而社區(qū)服務(wù)可以通過傳統(tǒng)的物業(yè)管理延伸到社區(qū)服務(wù)O2O，最終進入社區(qū)養(yǎng)老。

這也是她目前正在推進的一項工作。

聶梅生認為，當(dāng)前國內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中，社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)人數(shù)占整個產(chǎn)業(yè)的近九成，但這類模式管理難度大；機構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)人數(shù)約在5%-8%，但資產(chǎn)重、投資大；居于其間的旅居養(yǎng)老模式，可以融合養(yǎng)老、旅游、房地產(chǎn)業(yè)，并適用于各年齡段人群。在她看來，將旅居養(yǎng)老結(jié)合“互聯(lián)網(wǎng)+”思維和金融創(chuàng)新，就屬于藍海產(chǎn)品。

而這與文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)、分時度假在運營邏輯上有一定相似之處，于去庫存也十分有利。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。