成交創(chuàng)三年新高 廣州樓市“高熱”？

在其他一二線城市此起彼伏的漲聲中，被“群嘲”已久的廣州房地產(chǎn)市場似乎也熱起來了。

據(jù)廣州陽光家緣的數(shù)據(jù)，2016年上半年（1月1日~6月30日），廣州新建商品住宅網(wǎng)簽成交57084套，比2015年上半年的42429套增加14655套，同比上升34.54%。如果下半年延續(xù)上半年成交走勢，2016年全年廣州新建商品住宅成交套數(shù)將有望突破10萬套，或?qū)⒊蔀榻陙硎粘勺詈玫?ldquo;大年”。

屢屢刷新紀(jì)錄的數(shù)據(jù)讓人思考，是什么使得廣州這一房價(jià)最為平穩(wěn)、安全邊際最高的一線城市開始燒起來？

上半年銷售額過千億

2016年上半年，廣州新建商品住宅成交631萬平方米，銷售金額達(dá)到1006億元，這是廣州新建商品住宅市場有史以來首次半年銷售金額突破1000億元。其中，3月份和4月份廣州樓市成交量連續(xù)突破一萬套，5月份成交量創(chuàng)下單月新高，達(dá)到12824套，6月份則以10971套成交量落幕。

從各區(qū)成交量方面來看，中心六區(qū)除海珠以外，其他區(qū)域呈現(xiàn)12%~90%的漲幅，而周邊區(qū)域除花都和增城以外，全部呈現(xiàn)不同程度漲幅；從各區(qū)成交金額方面來看，中心六區(qū)的簽約金額占比為53%，環(huán)比有所上升。從各區(qū)簽約均價(jià)方面來看，上行最大的區(qū)域?yàn)榘自?，環(huán)比上升8%，下行最大的區(qū)域?yàn)樘旌樱h(huán)比下降8%，兩個(gè)區(qū)域均價(jià)波動(dòng)均為簽約結(jié)構(gòu)性原因。

如果下半年延續(xù)上半年成交走勢，2016年全年廣州新建商品住宅成交套數(shù)將有望突破100000套，或?qū)⒊蔀榻陙硎粘勺詈玫?ldquo;大年”。

行情升溫讓廣州開發(fā)商在上半年拿下了不俗的成績。保利、萬科、中海依然穩(wěn)居廣州銷售排行的第一梯隊(duì)，2014年搶入廣州市場的龍湖、金茂、北大資源等房企也開始在上半年進(jìn)入銷售期。

其中，龍湖在廣州第一個(gè)項(xiàng)目天宸原著半年簽約金額就達(dá)到18.4億元，簽約套數(shù)437套、簽約面積53481平方米的成績，金額、套數(shù)和面積三項(xiàng)指標(biāo)中天河區(qū)均為第一名。而萬科山景城、碧桂園·海灣1號(hào)、遠(yuǎn)洋天驕，三個(gè)樓盤網(wǎng)簽套數(shù)均超過100套。其中遠(yuǎn)洋天驕地處中心城區(qū)天河區(qū)，均價(jià)達(dá)到32000元/平方米，單盤收金3.3億元。

“買漲不買跌”的俗語在樓市上體現(xiàn)得淋漓盡致。據(jù)《中國經(jīng)營報(bào)》記者了解，不少項(xiàng)目已經(jīng)作了提價(jià)。位于南沙區(qū)的合景疊翠峰網(wǎng)上報(bào)價(jià)13000~16500元/平方米，較前期房源上漲了30%。位于花都的萬達(dá)文化旅游城價(jià)格也由1月初的9581元/平方米上漲至13530元/平方米，漲幅近40%。龍湖天宸原著年初的精裝均價(jià)是30000元/平方米，現(xiàn)在新推的樓棟帶精裝則漲至33000元/平方米。

真燒起來了？

值得注意的是，雖然成交量創(chuàng)三年最高，樓盤價(jià)格也應(yīng)勢上調(diào)，但廣州上半年的成交均價(jià)為15935元/平方米。7.41%的漲幅較隔壁深圳50%以上的漲幅依舊“寒酸”得看不出這是一個(gè)一線城市。

“價(jià)格漲幅不及成交量漲幅的原因，很大程度與廣州的成交結(jié)構(gòu)相關(guān)。”中原地產(chǎn)廣東地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜對(duì)《中國經(jīng)營報(bào)》記者分析稱。

參照數(shù)據(jù)，上半年廣州中心五區(qū)成交總價(jià)段，200萬元以下只占5%；300萬~500萬元、1000萬元以上成交明顯增加，占比分別達(dá)到31.9%和13.6%。

“但相比于剛需盤，僑鑫匯悅臺(tái)、星河灣半島、富力·壹號(hào)半島等高價(jià)盤的成交均價(jià)高，但成交量少對(duì)整體價(jià)格的拉升作用有限。”黃韜續(xù)稱。按照成交區(qū)域劃分，上半年廣州成交量中外圍五區(qū)占比65.69%，中心六區(qū)占比34.31%。以外圍郊區(qū)為主僅增城區(qū)13758套的成交量就超過了全市成交量的五分之一，同比增長幅度高達(dá)91.22%，黃埔區(qū)及南沙區(qū)也錄得了超過7000套的成交量。

“除了旺盛的市場需求外，強(qiáng)烈的看漲預(yù)期也成為廣州住宅市場持續(xù)‘高燒’的一大原因。以豪宅盤為例，相比于2014年、2015年的保守觀望，今年的廣州市場逐漸上漲的表現(xiàn)讓買家看到了升值的空間，所以成交大幅上漲。”

此外，眼花繚亂的政策紅包以及廣州政府對(duì)樓市因地制宜的刺激政策也是推動(dòng)成交的主要原因。猴年春節(jié)前后，在央行宣布一套房首付最低至二成，二套房最低可至三成。緊接著財(cái)政部、國家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)三部門聯(lián)合出臺(tái)了《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》。

2月25日，廣州“跨區(qū)首套房新政”，買了特定區(qū)域的房子，只要在本區(qū)沒有房，就可以按首套房交契稅。雖然該政策在實(shí)施3天后，被廣州地稅叫停，但半個(gè)月后廣州樓市再迎來一管“雞血”。

3月15日，廣州市地稅局發(fā)布公告稱，廣州將嚴(yán)格執(zhí)行國家發(fā)布的“23號(hào)文”來落實(shí)房地產(chǎn)契稅優(yōu)惠政策，廣州市民個(gè)人購買家庭唯一住房，面積為90平方米以上的，按1.5%的稅率征收契稅。換言之，廣州市民此前購買唯一（首套）144平方米以上豪宅者，執(zhí)行以1.5%繳納契稅，比中央出新政之前按3%交的稅率省下1.5%。

樓市尷尬癥還將延續(xù)？

成交的加快使得廣州的庫存量在上半年后進(jìn)一步縮減。截至7月4日，廣州全市可售商品住宅套數(shù)為68791套，去化周期顯著縮短，低于10個(gè)月。其中，增城、黃埔去化周期甚至僅有6個(gè)月左右。

如今庫存結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，廣州房價(jià)的“尷尬癥”能否得到緩解？對(duì)此，合富置業(yè)首席市場分析師龍斌認(rèn)為，廣州樓市沒有出現(xiàn)下滑的跡象，房企也不會(huì)冒進(jìn)，房價(jià)也不可能猛漲。雖然有政策的支撐，但在大量新盤來襲以及冷靜的廣州土地等因素相互作用下，廣州樓市只能成為“慢牛”。

“但下半年廣州樓市依舊要補(bǔ)漲。”龍斌對(duì)《中國經(jīng)營報(bào)》記者肯定地說。

數(shù)據(jù)顯示，2016年上半年廣州僅完成賣地計(jì)劃的25%，土地出讓面積330萬平方米，與去年同期大致持平，但賣地收入為186億元，同比減少48%。今年1~4月廣州所推地塊全部底價(jià)成交。5月份，廣州土地拍賣才產(chǎn)生高達(dá)164%~181%的溢價(jià)率，但成交價(jià)也僅在1萬元左右。

而進(jìn)入下半年，廣州全市（不含增城、從化）還將新增供應(yīng)超4萬套。供應(yīng)比例上，外圍四區(qū)占比超七成，中心五區(qū)下半年供應(yīng)集中廣鋼、奧體-廣氮、同和等高價(jià)地區(qū)域，預(yù)計(jì)價(jià)格有望繼續(xù)攀升。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。