綠地的海外生意：風(fēng)景雖好 風(fēng)險(xiǎn)猶存

2014年開(kāi)始，我國(guó)實(shí)際對(duì)外投資已經(jīng)超過(guò)利用外資的規(guī)模，中國(guó)已經(jīng)成為資本凈輸出國(guó)。由此開(kāi)始，中國(guó)大型對(duì)外投資并購(gòu)項(xiàng)目在領(lǐng)域日益多元的同時(shí)，規(guī)模也日漸增長(zhǎng)。

身為國(guó)企的綠地也早早就開(kāi)始了海外擴(kuò)張之路。一方面，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)日益趨于飽和；另一方面，海外新興市場(chǎng)國(guó)家房地產(chǎn)的發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

海外投資總額748億

綠地的海外投資始于2012年，大手筆的資金投入迅速使其成為中國(guó)最大的海外投資房企。根據(jù)綠地2015年年報(bào)的描述，綠地已進(jìn)入美國(guó)、英國(guó)、加拿大、澳大利亞、日本、韓國(guó)等“四大洲九個(gè)國(guó)家十余座城市”。

選擇這些城市，綠地有著自己的打算，這主要取決于所在城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟度。類(lèi)似于市場(chǎng)成熟度高的悉尼和多倫多，土地價(jià)格高昂，試錯(cuò)成本過(guò)高。新興市場(chǎng)的濟(jì)州島和馬來(lái)西亞新山正處于發(fā)展期，政策及市政建設(shè)利好，低成本大規(guī)模造城，易建立品牌，搶占市場(chǎng)。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至2015年底，綠地控股在海外的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目共有14個(gè)，其中韓國(guó)2個(gè)、加拿大與英國(guó)各1個(gè)、澳大利亞4個(gè)、馬來(lái)西亞2個(gè)、美國(guó)4個(gè)。項(xiàng)目總建筑面積達(dá)到382萬(wàn)平方米，在建面積139萬(wàn)平方米，竣工面積10萬(wàn)平方米，投資總額達(dá)748億元，2015年當(dāng)年投入72億元。

國(guó)際大炒家的生意經(jīng)

綠地對(duì)自己的定位并不僅是房企，而是“主業(yè)突出，多元發(fā)展，全球經(jīng)營(yíng)，產(chǎn)業(yè)與資本雙輪驅(qū)動(dòng)，并在房地產(chǎn)、金融、地鐵等行業(yè)具有領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)的跨國(guó)公司”。

某機(jī)構(gòu)經(jīng)濟(jì)觀察員江翰指出，通過(guò)國(guó)際貿(mào)易和海外物流的形式，海外資本進(jìn)入國(guó)內(nèi)過(guò)程里，綠地可以在當(dāng)?shù)貙⑵渥兂韶浳镙敵龅絿?guó)內(nèi)，可以賺取匯率差。

對(duì)于國(guó)際資本而言，更青睞國(guó)際貿(mào)易，而綠地通過(guò)多種形式來(lái)獲得收益。

“綠地通過(guò)建立‘大消費(fèi)’體系，可以在國(guó)際上獲得更低的融資成本。”江翰表示。

此前，綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)張玉良就曾表示，目前綠地在海外融資成本并不比美國(guó)高多少，一般年利率在2.59%~3.5%，綠地在香港的上市公司為其提供了海外的融資平臺(tái)。

2015年2月8日，綠地集團(tuán)正式宣布全面進(jìn)軍“大消費(fèi)”領(lǐng)域，美國(guó)、英國(guó)、韓國(guó)、澳洲四大海外直采中心揭牌。通過(guò)設(shè)立在全球各地的海外直采中心，建立全球采購(gòu)海外優(yōu)質(zhì)商品的直接通道，有效確保進(jìn)口商品達(dá)到1.5萬(wàn)種以上、占比超過(guò)80%，構(gòu)筑價(jià)格和差異化優(yōu)勢(shì)。

目前，在綠地超市上架的進(jìn)口商品中，40%由海外直采中心直采，10%由集團(tuán)在海外自產(chǎn)，其余主要由遴選出的一級(jí)進(jìn)口商提供，直采、自產(chǎn)和進(jìn)口商供應(yīng)構(gòu)成了綠地商品進(jìn)口的主渠道。

升級(jí)版的“大消費(fèi)”戰(zhàn)略在商業(yè)模式、資源渠道、供應(yīng)鏈系統(tǒng)管理等方面將全面發(fā)力：一是探索和形成O2O商業(yè)模式，在快速鋪設(shè)線下渠道的同時(shí)，積極打造電商平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)線上線下互補(bǔ)；二是不斷豐富商品品類(lèi)和資源渠道，提高渠道控制權(quán)和話語(yǔ)權(quán)；三是構(gòu)建高效的供應(yīng)鏈系統(tǒng)，提高流通效率，降低流通成本。

江翰表示，綠地更像是國(guó)際炒家的角色，炒作的東西可能是地皮，可能是期貨，通過(guò)資本流動(dòng)來(lái)獲取利潤(rùn)。

盈利前景尚有很多不確定

但另一方面，巨額的投資和龐大的資產(chǎn)并未給綠地的營(yíng)收帶來(lái)預(yù)期中的貢獻(xiàn)。

2015年，綠地實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售面積2175.7萬(wàn)平方米，比上年同期增長(zhǎng)2.8%；實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額2301億元，比上年同期減少4.4%。

綠地并未披露國(guó)內(nèi)銷(xiāo)售和海外銷(xiāo)售兩部分的組成情況。根據(jù)第三方地產(chǎn)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)克而瑞的數(shù)據(jù)，綠地2015年國(guó)內(nèi)的銷(xiāo)售金額為2015.1億元，據(jù)此推測(cè)其海外銷(xiāo)售金額約為286億元。

而在2015年初，綠地定下的總銷(xiāo)售額目標(biāo)為2800億元，其中海外銷(xiāo)售額目標(biāo)為300億元。顯然，這兩大銷(xiāo)售目標(biāo)雙雙落空，在國(guó)內(nèi)銷(xiāo)售額排行榜上被萬(wàn)科、恒大超越，落到了第三位，海外銷(xiāo)售額也未能如期完成。

年報(bào)顯示，2015年，綠地來(lái)自海外的營(yíng)業(yè)收入僅為1.29億元，較2014年大幅下滑91.16%。

海外市場(chǎng)廣闊，但同樣面臨風(fēng)險(xiǎn)。張玉良坦言，除了通常的匯率風(fēng)險(xiǎn)、產(chǎn)品開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)外，還有很多看不到的風(fēng)險(xiǎn)。例如，各個(gè)國(guó)家、民族有不同的民俗和政策法律，只有深入了解調(diào)研才能防范這種風(fēng)險(xiǎn)。

新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷表示，綠地的做法，從戰(zhàn)略角度是可以的，畢竟，海外市場(chǎng)的投資回報(bào)率要比國(guó)內(nèi)高，但進(jìn)展卻不快。此外，企業(yè)出海并非一帆風(fēng)順，之前很多海外投資都由于水土不服、運(yùn)作不當(dāng)?shù)仍蚴×?，房企是否能夠把中?guó)的經(jīng)驗(yàn)移植或者嫁接到海外市場(chǎng)上還很難說(shuō)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。