上海內(nèi)環(huán)周邊宅地起始樓板價(jià)最高4.19萬 單價(jià)紀(jì)錄或打破

靜安區(qū)中興社區(qū)N070202單元332-01-A、333-01-A地塊：

今年掛牌的首幅內(nèi)環(huán)內(nèi)宅地

靜安區(qū)中興社區(qū)N070202單元332-01-A、333-01-A地塊是今年上海掛牌的首幅內(nèi)環(huán)內(nèi)含住宅屬性地塊，同時(shí)也是近期最有望刷新上海宅地單價(jià)紀(jì)錄的地塊。該地塊起價(jià)46億元，起始樓板價(jià)4.19萬元/平方米，打破了虹口涼城地王3.8萬元/平方米的起始樓板價(jià)紀(jì)錄。

公告顯示，該地塊出讓面積31034.1平方米，容積率3.54。雖是商住地塊，但根據(jù)規(guī)劃，住宅比例可達(dá)到90%，住宅套數(shù)下限為931，顯然將以住宅開發(fā)為主。和其他中心城區(qū)宅地一樣，出讓條件較為嚴(yán)苛，內(nèi)容包括中小套型住宅建筑面積不得低于80.0%；自持不低于15%的住宅物業(yè)；持有100%的商業(yè)物業(yè)；配建保障性住房5.0%以上等。

從地理位置來看，該地塊比虹口涼城地塊更為優(yōu)越。它位于原閘北的不夜城板塊，總范圍為東至寶昌路，南至公興路，西至臨山路，北至中興路。

根據(jù)上海鏈家市場(chǎng)研究部監(jiān)控的數(shù)據(jù)顯示，原閘北內(nèi)環(huán)內(nèi)近年來是申城豪宅市場(chǎng)的新興區(qū)域，區(qū)域內(nèi)有蘇河灣華僑城、綠洲雅賓利花園、新湖青藍(lán)國(guó)際等高端樓盤在售，其均價(jià)無一低于7萬元。盡管中興社區(qū)地塊周邊商業(yè)配套與市中心的主流商圈有明顯差距，但是其與人民廣場(chǎng)、陸家嘴(22.610,-0.10,-0.44%)、外灘、南京西路等主流商圈的直線距離都在3公里以內(nèi)。此外，地塊周邊1公里半徑內(nèi)有3、4、8、10四條軌道交通線路。

由于區(qū)位優(yōu)越，根據(jù)土地出讓政策，該地塊出讓條件規(guī)定中小套型比重為80%，這對(duì)于其打造頂級(jí)豪宅而言不能不說是一大限制。不過由于內(nèi)環(huán)內(nèi)新房資源的稀缺，以及難以避免的高昂土地成本，即便是中小套型房源，未來出現(xiàn)驚人的單價(jià)也并不意外。況且，項(xiàng)目仍有20%的面積空間來打造大戶型的豪宅房源。

上海市普陀區(qū)蘇州河濱河地區(qū)控詳規(guī)劃調(diào)整

pt0265-01南部：

長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)微型宅地

此次出讓的普陀蘇州河地塊為一幅微型純宅地。該地塊起價(jià)3.7億元，起始樓板價(jià)3.89萬元/平方米。地塊將于8月31日出讓。

該地塊體量?jī)H約9500平方米，住宅套數(shù)下限僅為84。地塊雖然十分袖珍，但區(qū)位優(yōu)越，位于豪宅林立的長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)。地塊總范圍為東至雅戈?duì)?15.140,-0.07,-0.46%)長(zhǎng)風(fēng)8號(hào)地塊，南至長(zhǎng)風(fēng)社區(qū)服務(wù)中心，西至丹巴路，北至長(zhǎng)風(fēng)8號(hào)西（經(jīng)營(yíng)性）地塊。地塊出讓條件較為嚴(yán)格，其中規(guī)定：中小套型住宅建筑面積不得低于80.0%；自持不低于15%的住宅物業(yè)；配建保障性住房5.0%以上等。

長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)地理位置優(yōu)越，然而板塊新盤市場(chǎng)供應(yīng)當(dāng)前處于非常稀缺的狀態(tài)。上海中原市場(chǎng)研究部資深研究經(jīng)理龔敏指出：長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)位于普陀區(qū)南部，內(nèi)環(huán)和中環(huán)線之間，傍綠面水，交通便捷，是市中心內(nèi)不可多得的一塊整體規(guī)劃開發(fā)的寶地。長(zhǎng)風(fēng)板塊周邊配套齊全，學(xué)校有華師大、華師大四附中；商業(yè)配套有長(zhǎng)風(fēng)景畔廣場(chǎng)，國(guó)盛中心等，并近鄰長(zhǎng)風(fēng)公園；公共交通線路也較多，周邊還有軌交13號(hào)線。長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)早在2008年開始供地，自2008-2010年共出讓過4幅宅地。目前板塊內(nèi)在售新盤不多，早年推出的一些豪宅產(chǎn)品基本已處于售罄狀態(tài)。

根據(jù)要求，此次出讓地塊建設(shè)小戶型比重達(dá)80%，而目前板塊內(nèi)少數(shù)在售樓盤主要以大平層為主，銷售均價(jià)6.4萬元/平方米左右。而此次地塊要求小戶型為主，比重達(dá)到80%，預(yù)計(jì)會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)有較大的提升作用。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。