88億地王代價(jià):金地股價(jià)三天跌7% 穆迪警示風(fēng)險(xiǎn)

7月27日，上海市出讓浦東新區(qū)祝橋鎮(zhèn)中心鎮(zhèn)區(qū)核心區(qū)G-10地塊。經(jīng)過583輪舉牌后，金地集團(tuán)擊敗融創(chuàng)中國、平安不動(dòng)產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)等22名競(jìng)拍對(duì)手后，以88億元總價(jià)摘得。該地塊溢價(jià)率高達(dá)286%，樓板價(jià)33023元/平方米，為今年上?？們r(jià)地王。

但“地王”的代價(jià)無疑是苦澀的。自7月27日至8月1日，金地股價(jià)累計(jì)下跌7.20%，股價(jià)創(chuàng)下了2015年8月14日以來新低，同期上證指數(shù)下跌3.17%。

穆迪7月29日表示，金地集團(tuán)收購位于上海浦東新區(qū)的住宅用地具有負(fù)面信用影響，因?yàn)榇伺e將加大該公司的執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)。但上述交易對(duì)該公司Ba2的公司家族評(píng)級(jí)和穩(wěn)定評(píng)級(jí)展望并無即時(shí)影響。

穆迪副總裁/高級(jí)信用評(píng)級(jí)主任曾啟賢表示，此次購地規(guī)模相當(dāng)于金地2016年人民幣800億元左右合約銷售額目標(biāo)的10%以上，并且樓面地價(jià)較高，這將加大金地的執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)?；谀碌项A(yù)計(jì)在調(diào)控政策收緊背景下，包括上海在內(nèi)的主要城市的房?jī)r(jià)漲幅將放緩，因此較高的單位土地成本亦意味著金地未來毛利率進(jìn)一步遭擠壓，并將降低其定價(jià)的靈活性。

因土地成本相對(duì)較高，2015年金地的毛利率較低，在23%左右，該水平低于獲穆迪評(píng)級(jí)開發(fā)商2015年27%左右的加權(quán)平均毛利率。但購地相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)也因金地在上海建立的品牌知名度和市場(chǎng)地位而得以部分緩解。此外，該地塊毗鄰一些主要開發(fā)項(xiàng)目，包括浦東機(jī)場(chǎng)和迪士尼主題公園，這可為未來購房需求和售價(jià)帶來一定支撐。

受惠于該公司強(qiáng)勁的合約銷售，和融資成本的下降，金地?fù)碛谐渥愕牧鲃?dòng)性和財(cái)務(wù)緩沖以支持此次購地。2016年上半年，金地合約銷售額達(dá)人民幣439.6億元，較去年同期大幅增長(zhǎng)107.1%。此外，該公司于2016年上半年完成了人民幣50億元的境內(nèi)債券發(fā)行，票面利率在3.50%-3.69%之間，而2015年金地的平均融資成本為5.32%。

穆迪預(yù)計(jì)未來12-18個(gè)月金地的收入/調(diào)整后債務(wù)比率將保持在80%-85%左右，同期EBIT利息覆蓋率在3.0-3.5倍，上述比率仍與Ba2公司家族評(píng)級(jí)水平相符。另外，截至2016年3月，該公司持有現(xiàn)金人民幣180.2億元，已足以覆蓋人民幣130億元左右的未付購地款項(xiàng)，可為此次上海購地提供資金支持。

近期“地王”融資已有降溫的趨勢(shì)。

8月1日，據(jù)媒體報(bào)道，某股份制商業(yè)銀行近期下發(fā)的2016年房地產(chǎn)行業(yè)授信政策中明確，對(duì)于2015年三季度以后拿地且土地成本過高的項(xiàng)目，原則上不介入。該行要求對(duì)加強(qiáng)前端融資管理，對(duì)全國前20名的房企，融資比例不超過土地成本的60%，其他房企則不超過50%。

7月25日，證監(jiān)會(huì)表示，不允許房地產(chǎn)企業(yè)通過再融資對(duì)流動(dòng)資金進(jìn)行補(bǔ)充，募集資金只能用于房地產(chǎn)建設(shè)而不能用于拿地和償還銀行貸款。證券、保險(xiǎn)、銀行等機(jī)構(gòu)可以將再融資所得全部用來補(bǔ)充資本金，但需要充分披露補(bǔ)充資本金的依據(jù)。

此前中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年上半年，全國50大城市土地出讓金高達(dá)9655.9億，同比上漲38.5%。其中，超過100億元的地塊就達(dá)到3宗，分別出現(xiàn)在杭州、深圳、天津。超過30億的達(dá)到了51宗，單宗地超過10億的高總價(jià)地塊已經(jīng)超過200宗。溢價(jià)率方面，拍出的地塊溢價(jià)率超過100%的達(dá)89宗，同比上年上漲45倍，溢價(jià)率超過50%的144宗，同比上漲8.5倍。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。