深圳房價創(chuàng)四年最高跌幅 樓市拐點來了？

深圳樓市創(chuàng)下近四年最高跌幅。

深圳規(guī)土委成交數(shù)據(jù)顯示，7月深圳新房成交均價56720元/平方米，環(huán)比下跌8.2%，創(chuàng)下2012年以來環(huán)比最高跌幅的紀錄。

從成交數(shù)據(jù)來看，整個7月，深圳一二手房成交表現(xiàn)不見起色，高價地塊的短期刺激效應(yīng)正逐漸消退，再加上淡季效應(yīng)的疊加，行情低迷。

戴德梁行華南及華西區(qū)研究部董事張曉端告訴《第一財經(jīng)日報》記者，下半年仍需密切關(guān)注政策變化與量價之間的變動關(guān)系，預計下半年深圳樓市平穩(wěn)為主，房價不會有大漲行情。

四年最高跌幅

現(xiàn)階段的市場以新房市場帶動為主，然而，7月深圳新房的供應(yīng)量依然維持較低水平。深圳中原監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，7月深圳僅有4個住宅項目取得預售許可證，總批售量為2164套，即22.95萬平方米，面積較上月下滑12%，套數(shù)有9%的增長。

7月深圳新房推售量有1559套，環(huán)比上月減少14%。隨著市場進入7、8月成交淡季，購房者入市的觀望情緒仍在影響開發(fā)商推盤的節(jié)奏。綜合來看，今年前7個月平均每月的批售量為3500套，而公開入市的數(shù)量更少，只有2150套，不到去年月均水平的一半。

供應(yīng)量的減少緣于市場成交量的低迷。綜合深圳規(guī)土委和深圳中原監(jiān)測的數(shù)據(jù)可知，7月一手住宅成交2984套，成交面積為30.9萬平方米，分別環(huán)比下降了8.3%和10.8%，成交仍然處于低位。

房價依然是購房者關(guān)注的焦點所在。深圳規(guī)土委成交數(shù)據(jù)顯示，從成交備案的新盤來看，豪宅的數(shù)量明顯減少，前期由于南山幾個高價盤的拉高，使得價格迅速沖高至6萬元/平方米以上，因此7月結(jié)構(gòu)性成交影響明顯。

從新入市的新盤價格來看，并未出現(xiàn)提價和降價的樓盤，低迷使得市場整體氛圍無明顯好轉(zhuǎn)，小部分項目低價入市帶來好的開盤銷售率，預期得以維持，開盤銷售率也相對理想。

深圳中原報告指出，現(xiàn)階段市場價格仍處高位盤整，成交并不活躍，價格仍是決定客戶是否入市的關(guān)鍵因素。

一位職業(yè)炒房客告訴《第一財經(jīng)日報》記者，近期仍在看房，但以觀望為主，不會輕易出手。該人士認為，深圳房價短期已經(jīng)見頂，下半年上漲難度較大。

一城一策？

目前，市場整體陷入了僵持期。深圳房價已居高位，再加上交易稅費的增加，一定程度上阻擋了部分客戶入市的決心，而業(yè)主對深圳樓市又長期看漲，不肯輕易讓價，買賣雙方之間持續(xù)博弈，成交更快的仍是報價相對合理的房源。

深圳規(guī)劃國土委數(shù)據(jù)顯示，7月全市二手住宅成交（過戶）5838套，環(huán)比增長23.4%。然而，由于官方數(shù)據(jù)存在一定的滯后性且剛好遇到政策調(diào)整，過戶數(shù)據(jù)并不能及時、準確地反映市場情況。

深圳鏈家研究院監(jiān)測，7月深圳二手住宅實際交易維持在7500套左右，在正常水平的基礎(chǔ)上有小幅上升。但相比去年火爆的行情，仍有六成左右的下滑。而目前市場上主要以首次、換房剛需，以及一些長期投資者為主，購買行為已十分理性。

深圳鏈家研究院的研究員觀點是，目前只有熱點片區(qū)、熱點物業(yè)的價格出現(xiàn)上漲，而冷門片區(qū)價格滯漲。在成交量穩(wěn)定的情況下，隨著房源逐步消化，總體價格會小幅向上，但是若成交量無法快速突破的話，價格分化會持續(xù)存在，優(yōu)勢不明顯的物業(yè)價格面臨滯漲的壓力。

深圳中原則認為，高價地塊造成的短期預期對二手業(yè)主報價造成了刺激影響，近期二手房價在跌與漲之間來回變換。據(jù)監(jiān)測，現(xiàn)階段二手報價呈現(xiàn)高位震蕩，成交價格依然維持高位，整體樣本均價為55247元/平方米，短期內(nèi)缺乏向下的壓力。

“在政策面不變的情況下，下半年樓市的走勢更趨向于穩(wěn)中有漲的狀態(tài)，回到新政前強勢上漲的狀態(tài)已無太大可能性。”

不僅深圳，放眼全國，7月樓市成交量整體表現(xiàn)增速放緩甚至下滑。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2016年7月，核心54城市成交商品房住宅29.2萬平方米，環(huán)比成交量跌幅達到了7.4%。另外，一二線城市高價地塊頻頻出現(xiàn)，惜售現(xiàn)象明顯增加，樓市去庫存難度增大。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴《第一財經(jīng)日報》記者，目前一線城市成交已經(jīng)開始放緩，部分熱點二線城市房價地價領(lǐng)漲。預期下半年，房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)因城施策，升級到一城一策，一旦信貸政策寬松不能持續(xù)，下半年尤其是四季度房地產(chǎn)市場的風險可能爆發(fā)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。