鐘偉：推出房產(chǎn)稅？天不時(shí)地不利人不和

日前關(guān)于房產(chǎn)稅的話題再度升溫，原因很可能在于樓繼偉部長指出，要義無反顧地推動(dòng)房地產(chǎn)稅制的改革，另外就是一些學(xué)者再度呼吁推出房產(chǎn)稅。應(yīng)該指出的是，房地產(chǎn)稅涉及到了稅種比較多樣，包括但不局限于房產(chǎn)稅。本文局限于討論房產(chǎn)稅（propertytax），而不是涉房涉地等寬泛的房地產(chǎn)稅制改革。我的態(tài)度是，鑒于中國經(jīng)濟(jì)L型和樓市泡沫的現(xiàn)狀，目前動(dòng)用房產(chǎn)稅工具，是在既有問題上疊加更大問題甚至災(zāi)難，而不是解決問題。中央政府必須謹(jǐn)慎權(quán)衡，避免重大決策失誤。

我反對(duì)在當(dāng)前開征房產(chǎn)稅的態(tài)度是一貫的，研究者最可悲的問題是喪失人格獨(dú)立，，為官員做注腳，為商人做美容，為公眾獻(xiàn)媚言。是否，何時(shí)和如何開征房產(chǎn)稅，更不應(yīng)卡通化為呼吁不開征就是為開發(fā)商或有房人代言，呼吁開征就是為廣大窮人無房者鼓與呼的扭曲情緒。作為一項(xiàng)公共決策，應(yīng)當(dāng)著眼公共利益的最大化和風(fēng)險(xiǎn)極小化。

第一，房價(jià)上漲是全球現(xiàn)象，中國也不例外，并不是近期中國涉房政策出現(xiàn)失誤所致。

次貸危機(jī)以來，全球房地產(chǎn)在經(jīng)歷了短暫下跌之后，重新開始上漲。除了政治或者安全局勢動(dòng)蕩的區(qū)域之外，幾乎全球大都市的房價(jià)都有顯著上漲。倫敦，波士頓，紐約，舊金山，悉尼，溫哥華，多倫多等城市在過去三年的房價(jià)升幅都超過了40%，美國主要城市在2012年初之后房價(jià)持續(xù)上升，甚至連多年來經(jīng)濟(jì)幅增長和東京都人口幅增長的東京，也出現(xiàn)了量價(jià)齊升的情況。過去一年東京房價(jià)上升了16%。中國大城市的房價(jià)上漲，是全球房價(jià)上升的一個(gè)縮影，北上廣深房價(jià)的升幅在過去四年沒有能夠排入全球漲幅前三甲城市之列。同時(shí)中國居民也日益成為海外地產(chǎn)的重要購買力，目前每年流出的購房資金不會(huì)少于200億美元，并呈加速狀態(tài)。

以上事實(shí)顯示，中國樓市的火爆，很可能并非中國的涉房政策產(chǎn)生了什么重大轉(zhuǎn)折的結(jié)果，也就是說，一線城市的限購政策仍有必要，限貸政策的放松不足以解釋中國樓市的轉(zhuǎn)折，而很可能是另有原因。那么全球樓市上升的根源究竟是什么？人們直覺地將答案投向了貨幣。廉價(jià)貨幣政策由來已久，并且看來還沒有到終結(jié)的時(shí)刻，近期希拉里宣稱，如果她單選美國總統(tǒng)，將啟動(dòng)美國二戰(zhàn)以來最大規(guī)模的經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃。只要貨幣泛濫，資產(chǎn)價(jià)格泡沫化就難免。只看房價(jià)不看貨幣是不妥的。

第二，中國增長轉(zhuǎn)型的遲緩，和優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的荒蕪，更大程度上推動(dòng)了樓市回升。

包括股票，債券和樓市的持續(xù)熱潮，是次貸危機(jī)后的典型特征。危機(jī)至今主要經(jīng)濟(jì)體紛紛采取了寬松的貨幣政策，先是以直升機(jī)灑錢為指導(dǎo)的量寬政策，在印鈔泛濫之后，又進(jìn)入了低利率，零利率甚至負(fù)利率時(shí)代。我們未曾經(jīng)歷過如此持續(xù)的貨幣量大價(jià)廉時(shí)代。廉價(jià)貨幣之下，企業(yè)的投資熱情并沒有被激發(fā)，由于創(chuàng)新的匱乏和盈利前景的不明朗，實(shí)體經(jīng)濟(jì)并沒有吸收太多的流動(dòng)性，例如美國上市公司在去年手持現(xiàn)金超過了1萬億美元，現(xiàn)金分紅率達(dá)到了50%。廉價(jià)貨幣脫實(shí)入虛，加速催生了全球資產(chǎn)泡沫，次貸危機(jī)至今，伴隨房價(jià)上漲的，還有股市和國債價(jià)格的飆升。目前美國正在經(jīng)歷僅次于1990-1999的股市大牛市，且這輪牛市尚未結(jié)束，美國國債市場的火爆則到了令人望而生畏的程度。如果說次貸危機(jī)表現(xiàn)為資產(chǎn)價(jià)格泡沫化的危機(jī)，那么當(dāng)下全球資產(chǎn)泡沫比危機(jī)前有過之而無不及。

中國樓市既是全球樓市的一部分，同時(shí)又有自身特質(zhì)，即增長轉(zhuǎn)型緩，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)荒，一是中國經(jīng)濟(jì)探底的進(jìn)程比美國經(jīng)濟(jì)要遲緩，如果說2011年年底美國經(jīng)濟(jì)接近見底，然后至今走出了略有波動(dòng)的L型，那么中國經(jīng)濟(jì)增速的底部仍不甚明朗。二是和美國股債牛市相比，中國居民可選的資產(chǎn)配置更少。股市的異常波動(dòng)導(dǎo)致2015年下半年，A股市值曾一度消失20萬億元，信托和理財(cái)也在波動(dòng)中退潮，互聯(lián)網(wǎng)金融則在制造驚喜的同時(shí)也制造悲劇。和北美相比，中國可供居民配置的資產(chǎn)類型更有限，房產(chǎn)幾乎是唯一選擇，盡管購房者本身也帶著如履薄冰的心態(tài)。三是中國樓市的回升也比美國遲緩。在2012年初至今，美國總體房價(jià)回到正增長，而中國房價(jià)回升則遲至2014年底。同時(shí)，中國樓市的回升，又是在工業(yè)化和城市化程度較低的背景下產(chǎn)生的，也是伴隨著中國股市一蹶不振而產(chǎn)生的。由當(dāng)下的全球經(jīng)濟(jì)增長和貨幣環(huán)境看，2016年第2季度美國經(jīng)濟(jì)增長僅為令人失望的1.2%，美聯(lián)儲(chǔ)加息仍然步履蹣跚；中國經(jīng)濟(jì)增長已為權(quán)威人士認(rèn)定為L型，同時(shí)中國利率水平存在持續(xù)走低趨勢，因此推動(dòng)樓市火爆的弱增長寬貨幣的大環(huán)境并沒有逆轉(zhuǎn)之勢。

第三，全球資產(chǎn)泡沫前途未卜，中國樓市的平衡更脆弱，應(yīng)對(duì)泡沫破滅難有良方預(yù)案。

由于主要經(jīng)濟(jì)體并沒有著手解決收入分配問題，尤其是憤怒的底層民眾問題，應(yīng)對(duì)金融危機(jī)的手段多少顯得有些急功近利。人們對(duì)資產(chǎn)泡沫再度破裂雖有憂慮，卻無良方。擊穿樓市泡沫的利器很可能是通脹的復(fù)歸。對(duì)次人們普遍存在爭議。以日本為例，其經(jīng)濟(jì)和全國人口持續(xù)負(fù)增長，甚至連東京都市圈的人口都負(fù)增長，但作為量寬始作俑者的日本央行，和作為國債/GDP比例最高的日本財(cái)政，都還在延續(xù)其既有政策。30多年來通脹并無起色，反而是近期日本東京房價(jià)大幅上升。美國的情況與此類似，2009年至今，其經(jīng)濟(jì)增長年均僅為2%,但美前財(cái)長薩默斯斷言，美國離2%的通脹還很遙遠(yuǎn)。中國一樣面臨東亞危機(jī)以來最嚴(yán)峻的通縮局面。過度發(fā)鈔沒有引發(fā)惡性通脹，反而釀成了通縮延續(xù)下的負(fù)利率，人們對(duì)此幾乎束手無策。幾乎可以肯定的是，我們并沒有應(yīng)對(duì)通脹這只黑天鵝事件降臨，并擊破泡沫的預(yù)案。全球弱增長、零利率、強(qiáng)泡沫、持續(xù)通縮的平衡非常脆弱。

和北美相比，中國樓市的平衡更脆弱。一是中國樓市庫存巨大，我們多次指出，僅僅商品房的庫存就可能接近50億平米，7億平米的待售面積不能作為庫存指標(biāo)。大多數(shù)研究人員認(rèn)為，中國可能需要5年左右才能使庫存回大致正常。二是盡管中國金融體系幸運(yùn)地沒有遭受房地產(chǎn)衍生金融產(chǎn)品的困擾，但涉房金融體量也不小，估計(jì)占金融業(yè)資產(chǎn)余額的約20%，樓市去庫存和防控金融風(fēng)險(xiǎn)是一枚硬幣的兩面。三是中國樓市冷熱不均嚴(yán)重。和家電服裝打折會(huì)引發(fā)購物熱情不同，幾乎沒有人會(huì)在房價(jià)下跌時(shí)持續(xù)買入房產(chǎn)。目前一二線城市的升溫，并不意味著三四線城市也能順利去庫存，局部地區(qū)樓市的爛尾看似難以避免。這時(shí)候，我們需要考慮，作為全球泡沫的中國樓市泡沫，是維持平衡還是打破它？如果在增長見底，信心增長和庫存去化有起色之前，我們需要為擊穿樓市泡沫付出什么？

第四，當(dāng)我們義無反顧地改革房地產(chǎn)稅制時(shí)，政策目標(biāo)究竟是加速去庫存？還是努力平抑房價(jià)？這是需要格外小心的。

中國財(cái)稅體制改革近年來呈現(xiàn)出典型的泥腿子過河，粗線條勾勒，試了再說的莽漢氣質(zhì)。例如“營改增”改革確實(shí)在很大程度上抑制了地方政府從生產(chǎn)環(huán)節(jié)而非增值和所得環(huán)節(jié)汲取稅收的沖動(dòng)，對(duì)根治地方爭項(xiàng)目，擴(kuò)產(chǎn)能的強(qiáng)烈沖動(dòng)有裨益，但也使地方政府再度喪失重要稅源，服務(wù)業(yè)的營改增尤其粗疏，誰能說清出租型公寓應(yīng)該繳納的稅率？再例如地方存量債務(wù)置換，本意和效果上對(duì)解決地方政府債務(wù)雪球越滾越大的燃眉之急居功至偉，但其手法仍然是行政攤派式，且看起來缺乏事前和事中的部門協(xié)調(diào)。如此財(cái)稅改革在未來社保體系改革，中央地方事權(quán)財(cái)力分配，財(cái)政轉(zhuǎn)移支付的透明度方面會(huì)遭遇更大挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)稅政策也同樣如此，其政策目標(biāo)究竟是什么？

如果是為去庫存，那么大約5年內(nèi)房地產(chǎn)稅制急劇改變的條件很難具備。如果是為努力平抑房價(jià)，那么幾乎任何直指房價(jià)的政策都可能是緣木求魚的。中國高房價(jià)是老生常談的問題。一是支撐大城市高房價(jià)的是不斷流入的人才和財(cái)富，原因在于大城市和小城鎮(zhèn)之間，就業(yè)，科技，教育，醫(yī)療等環(huán)境差異過大，根源則在于政府提供的公共服務(wù)均等化進(jìn)程遲緩。二是中國房價(jià)中，地價(jià)和稅費(fèi)含量過高，建安和人工成本已不是關(guān)鍵。2005年以來房地產(chǎn)很大程度上支撐著地方財(cái)政。三是持續(xù)廉價(jià)貨幣沖擊下，在實(shí)體經(jīng)濟(jì)盈利艱難，科技創(chuàng)新步履蹣跚時(shí)，大流流動(dòng)性持續(xù)涌入地產(chǎn)。四是中國確實(shí)在經(jīng)歷快速城市化進(jìn)程，人口的遷徙和集中推動(dòng)了城市核心區(qū)房價(jià)。房價(jià)是諸因之果，在加劇中國的貧富分化和底層不滿，房地產(chǎn)稅若在去庫存未有起色時(shí)登臺(tái)，其作用很可能是制造更多問題，而非解決問題。

第五，目前中國的大環(huán)境，決定了并不存在緩釋泡沫，政商和民眾多贏的房地產(chǎn)稅方案，結(jié)果極有可能是加劇亂象的多輸。

部分政府官員可能對(duì)房地產(chǎn)稅寄予很高期望，一是期望平抑房價(jià)泡沫。同時(shí)不至于影響去庫存，事實(shí)上這兩者無法兼顧。二是期望抑制非自住非出租型的多套房投資，同時(shí)緩解底層民眾不滿，事實(shí)上這兩者也無法兼顧。三是期望逐漸建立地方主體稅種，平衡中央和地方的事權(quán)財(cái)力關(guān)系，這也幾乎是一廂情愿。前面我們已指出高房價(jià)的成因復(fù)雜，如果在房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)開征房產(chǎn)稅，很可能打破現(xiàn)在處于結(jié)構(gòu)化泡沫狀態(tài)的樓市弱平衡，使去庫存幾乎難以完成。此外，房產(chǎn)稅在打擊了投資型購房者的同時(shí)，可能對(duì)無房者的好處寥寥，目前房價(jià)總體水平下跌多少才能讓中低收入階層夠著購房門檻？中低收入者其中有多少人有勇氣去購置房價(jià)持續(xù)下跌中的房產(chǎn)？極有可能的結(jié)果是，房主部分地將房產(chǎn)稅的壓力向租戶轉(zhuǎn)移，從而推高房屋租金水平。至于期望以房地產(chǎn)稅充實(shí)地方財(cái)力，還是讓地方政府先考慮如何承受土地出讓款和房地產(chǎn)開發(fā)銷售交易稅費(fèi)銳減之痛后，再用遠(yuǎn)水解近渴吧。

當(dāng)下不太可能存在兼顧多贏的房地產(chǎn)稅政策，同時(shí)一些被廣泛討論的措施顯得充滿黑色幽默。一是所謂首套房免稅政策。全球主要經(jīng)濟(jì)體并無類似政策，但存在“主居住屋”出售時(shí)增值部分的免稅政策，主居住屋本身仍然需要繳納房屋及土地稅款。如果中國真的嘗試首套住宅免稅，那一定會(huì)發(fā)生人們合并多套小房為城市中心一套高價(jià)值住宅的調(diào)整，連大城市的人口都因房地產(chǎn)稅涌向市中心，哪還有什么新型城鎮(zhèn)化？二是所謂按家庭人口扣除一定的住宅免稅面積，這種看房屋面積不看房屋市值的可笑思路可能會(huì)引發(fā)更多不滿。三是房改房，農(nóng)村宅基地自建房免稅云云，老人和農(nóng)民（其實(shí)主要是公務(wù)員）可能認(rèn)為是合理的，但新人年輕人會(huì)納悶，為什么那些人享受了福利房還免稅，而他們卻要成為背債又背稅的房奴？這些稀奇古怪的設(shè)想，都違背了房地產(chǎn)稅作為財(cái)產(chǎn)稅應(yīng)予納稅的本質(zhì)。四是所謂房地產(chǎn)稅，究竟是建筑和土地合并納稅，還是房地分離納稅？這涉及到70年租用的土地是否被納入稅基的問題，可能導(dǎo)致更激烈的法律爭議。義無反顧是重要的，重要之處就在于“義”字，作為重大的財(cái)稅改革，房地產(chǎn)稅還是依據(jù)法律，廣征民意，透明決策為好，這樣可以使得政策接地氣，少些突兀的莽漢氣。

第六，要糧價(jià)貨幣，要樓市去庫存，要充實(shí)地方主體稅源，要中國家庭負(fù)擔(dān)更多稅費(fèi)；不要樓市泡沫崩潰，不要貧富分化繼續(xù)加劇，不要土地財(cái)政和大城市?。徊灰唐趦?nèi)危險(xiǎn)的房地產(chǎn)稅劇政。那么我們能夠要什么，才能在現(xiàn)有困境中向前挪動(dòng)，為未來房地產(chǎn)稅的開征鋪路？辦法總是比困難多。

中國樓市多年高溫有其巨大貢獻(xiàn)也帶來諸多害處，其中最引人關(guān)注的是加劇了貧富分化和掩蓋了中國政府針對(duì)住戶部門稅收汲取能力的羸弱。簡言之，就是富愈富，窮愈窮；富人納稅少，地方政府難。緩解甚至根治這些問題，可從四方面入手。一是房屋空置費(fèi)。開征房地產(chǎn)稅必然是期望提高房屋持有環(huán)節(jié)的稅費(fèi)，避免富裕階層購置大量住宅占據(jù)過多公共資源。因此可以考慮以水電燃?xì)馐召M(fèi)部門為抓手，以房屋物業(yè)管理部門為幫手，制定如何認(rèn)定空置房的標(biāo)準(zhǔn)，并對(duì)空置房征費(fèi)，拒絕繳費(fèi)者可能會(huì)在未來空置房交易過戶時(shí)遭遇懲罰。建議一二線城市的房屋空置費(fèi)可先行先試。二是減少現(xiàn)金使用，改善個(gè)稅的源泉征繳。中國至今仍是大量使用紙幣現(xiàn)金的國家，基于現(xiàn)金收支為主的住戶部門必然使個(gè)稅征管淪為事實(shí)上的不可能。其對(duì)滋生腐敗，對(duì)巨富階層幾乎不繳納累進(jìn)制個(gè)稅有直接影響，也使商品房成為較好的洗錢載體。中國政府始終有必要持續(xù)減少流通中紙幣現(xiàn)金，使住戶部門收支基于銀行等金融機(jī)構(gòu)，這是央行和財(cái)政長期忽略卻事關(guān)重大的基礎(chǔ)工作。個(gè)稅源泉征繳將為政府提供可持續(xù)的稅收來源。三是嘗試開征遺產(chǎn)稅。房地產(chǎn)稅即便開征也是地稅，中央出意見地方出細(xì)則為宜，如果真的將該項(xiàng)權(quán)力落實(shí)到地方，地方可能會(huì)十分謹(jǐn)慎，畢竟中國普通家庭幾乎60%的財(cái)產(chǎn)為房產(chǎn)，該稅意味著對(duì)中國住戶部門重大的財(cái)富再分配。而遺產(chǎn)稅是國稅，僅涉及代際之間的財(cái)富分配，在確定合理的免征額之后開征難度較小。四是在庫存巨大，去化遲緩的三四線城市，地方政府可試行“房票”制，為留住人才，財(cái)富和加速去化創(chuàng)造條件，這我已有相關(guān)論述，在此不贅敘。

在中國，房地稅終究是要向業(yè)主開征的，但當(dāng)下可能不是適宜時(shí)機(jī)。中國的樓市繁榮并非孤立，而是全球資產(chǎn)價(jià)格泡沫的一部分?？紤]到弱增長，寬貨幣和低通縮仍會(huì)延續(xù)，因此直奔房價(jià)而去的房地產(chǎn)政策似乎并不是在解決問題，而是使問題更棘手。次貸危機(jī)至今的怪象提醒我們，經(jīng)濟(jì)危機(jī)的根源始終是貧富分化加劇，金融吞噬實(shí)體和創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)羸弱。因此，處理中國樓市泡沫的重心并不在價(jià)格，而在緩解貧富不均，虛實(shí)脫節(jié)。中國政府也許可以從空置費(fèi)，個(gè)稅，遺產(chǎn)稅等多種方式入手，逐漸建立針對(duì)住戶部門的有效的稅收征管。莽撞急推房地產(chǎn)稅，既失道義徒引爭議，也可能打亂目前中國內(nèi)部的脆弱平衡，引發(fā)復(fù)雜問題，并將加劇財(cái)富外逃和匯率波動(dòng)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。