二線樓市“去資產(chǎn)泡沫”序幕開啟 10城有望跟進

8月11日，南京蘇州兩地同時出臺調(diào)控政策讓市場對于樓市走向逆轉(zhuǎn)的預(yù)期再次升溫。分析人士表示，在兩地出臺政策之后，說明二線城市“去資產(chǎn)泡沫”的序幕已經(jīng)開啟，預(yù)計會有更多城市跟進。

中原地產(chǎn)分析師盧文曦說，這兩個城市同時出臺調(diào)控文件，某種程度來看，抑制資金流向晚出政策的城市，抑制投資投機力量?，F(xiàn)在來看，二線城市重啟調(diào)控政策也是政策風(fēng)向的轉(zhuǎn)變。自9.30以來政策一直從“松”，而目前開始從“緊”。也給其他有調(diào)控壓力的城市開了頭，不排除其他房價漲幅過快城市進行效仿。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進稱，南京和蘇州同一天出臺政策，符合市場預(yù)期，說明二線城市“去資產(chǎn)泡沫”的序幕已經(jīng)開啟，這對于后續(xù)南京和蘇州房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，以及二線城市的政策模仿等于積極的作用。從政策層面看，蘇州雖然重啟限購版，但外地人購置首套住房還是沒有太多的限制的，這個時候可能要警惕一種風(fēng)險，即部分購房者擔(dān)心后續(xù)政策收緊，可能會有加快購房的打算。而部分購房者可能希望房價下跌，也會有觀望的做法。而對于南京市場來說，相對政策偏柔軟，這和南京的房價上漲壓力沒有蘇州大是有關(guān)系的。

從政策后續(xù)對于二線城市的啟示來看，未來有10來個其他城市或模仿南京和蘇州的政策，包括：天津、濟南、鄭州、武漢、合肥、杭州、南昌、福州、廈門、昆山、廊坊和惠州。

此類城市后續(xù)房價上漲壓力較大，或在收緊外地人限購政策、收緊二套房購房政策、提高銀行信貸利率、對城市中部分區(qū)域進行單獨調(diào)控等政策方面做組合拳。從房價抑制角度來看，房價上漲態(tài)勢會趨緩。

但是要注意的是，往往購房資格也會在這個時候因此消失。對于其他城市來說，政策依然是積極去庫存，而且可以說是100%去庫存，并沒有太大的動機去進行打壓。但是這也會有一些新的影響。比如說，后續(xù)購房者擔(dān)心政策收緊，所以其他城市近期可能成交量反而會上升，尤其是房企的推盤節(jié)奏會加快。而對于部分購房者來說，確實希望房價下跌，所以這個時候會有觀望。

而對于一線城市來說，反而新出臺政策的空間不大。

盧文曦稱，以上海為例，近期上海土地市場依舊高溫難退，調(diào)控壓力又在增加中，看似有相似性，但近期上海繼續(xù)出臺調(diào)控政策的可能性不高。

3.25政策落地還不到半年，從歷史調(diào)控來看，半年之內(nèi)連下兩道調(diào)控令的情況并不多。當(dāng)然這并不意味放任樓市高燒下去。因為這一輪樓市走強是從土地市場開始的，所以不排除對土拍市場加強監(jiān)管力度。其次，從“去杠桿”的角度，可能對今后信貸方面管控會比現(xiàn)在嚴(yán)格些。但總體來看，是讓樓市回歸合理交易。

嚴(yán)躍進判斷，基于此類政策的因素，后續(xù)房價走勢判斷如下：

一線城市會繼續(xù)上漲，因為擔(dān)憂政策收緊，部分購房者會在8月份完成置業(yè)計劃。

二線城市房價會開始趨緩，因為政策確實體現(xiàn)了二線城市打壓房價的決心。

三四線城市則會出現(xiàn)房價小漲的態(tài)勢，這和去庫存下需求積極釋放的態(tài)勢有關(guān)系。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。