二線樓市“去資產(chǎn)泡沫”序幕開啟 10城有望跟進(jìn)

8月11日，南京蘇州兩地同時(shí)出臺(tái)調(diào)控政策讓市場(chǎng)對(duì)于樓市走向逆轉(zhuǎn)的預(yù)期再次升溫。分析人士表示，在兩地出臺(tái)政策之后，說(shuō)明二線城市“去資產(chǎn)泡沫”的序幕已經(jīng)開啟，預(yù)計(jì)會(huì)有更多城市跟進(jìn)。

中原地產(chǎn)分析師盧文曦說(shuō)，這兩個(gè)城市同時(shí)出臺(tái)調(diào)控文件，某種程度來(lái)看，抑制資金流向晚出政策的城市，抑制投資投機(jī)力量?，F(xiàn)在來(lái)看，二線城市重啟調(diào)控政策也是政策風(fēng)向的轉(zhuǎn)變。自9.30以來(lái)政策一直從“松”，而目前開始從“緊”。也給其他有調(diào)控壓力的城市開了頭，不排除其他房?jī)r(jià)漲幅過快城市進(jìn)行效仿。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)稱，南京和蘇州同一天出臺(tái)政策，符合市場(chǎng)預(yù)期，說(shuō)明二線城市“去資產(chǎn)泡沫”的序幕已經(jīng)開啟，這對(duì)于后續(xù)南京和蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，以及二線城市的政策模仿等于積極的作用。從政策層面看，蘇州雖然重啟限購(gòu)版，但外地人購(gòu)置首套住房還是沒有太多的限制的，這個(gè)時(shí)候可能要警惕一種風(fēng)險(xiǎn)，即部分購(gòu)房者擔(dān)心后續(xù)政策收緊，可能會(huì)有加快購(gòu)房的打算。而部分購(gòu)房者可能希望房?jī)r(jià)下跌，也會(huì)有觀望的做法。而對(duì)于南京市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，相對(duì)政策偏柔軟，這和南京的房?jī)r(jià)上漲壓力沒有蘇州大是有關(guān)系的。

從政策后續(xù)對(duì)于二線城市的啟示來(lái)看，未來(lái)有10來(lái)個(gè)其他城市或模仿南京和蘇州的政策，包括：天津、濟(jì)南、鄭州、武漢、合肥、杭州、南昌、福州、廈門、昆山、廊坊和惠州。

此類城市后續(xù)房?jī)r(jià)上漲壓力較大，或在收緊外地人限購(gòu)政策、收緊二套房購(gòu)房政策、提高銀行信貸利率、對(duì)城市中部分區(qū)域進(jìn)行單獨(dú)調(diào)控等政策方面做組合拳。從房?jī)r(jià)抑制角度來(lái)看，房?jī)r(jià)上漲態(tài)勢(shì)會(huì)趨緩。

但是要注意的是，往往購(gòu)房資格也會(huì)在這個(gè)時(shí)候因此消失。對(duì)于其他城市來(lái)說(shuō)，政策依然是積極去庫(kù)存，而且可以說(shuō)是100%去庫(kù)存，并沒有太大的動(dòng)機(jī)去進(jìn)行打壓。但是這也會(huì)有一些新的影響。比如說(shuō)，后續(xù)購(gòu)房者擔(dān)心政策收緊，所以其他城市近期可能成交量反而會(huì)上升，尤其是房企的推盤節(jié)奏會(huì)加快。而對(duì)于部分購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，確實(shí)希望房?jī)r(jià)下跌，所以這個(gè)時(shí)候會(huì)有觀望。

而對(duì)于一線城市來(lái)說(shuō)，反而新出臺(tái)政策的空間不大。

盧文曦稱，以上海為例，近期上海土地市場(chǎng)依舊高溫難退，調(diào)控壓力又在增加中，看似有相似性，但近期上海繼續(xù)出臺(tái)調(diào)控政策的可能性不高。

3.25政策落地還不到半年，從歷史調(diào)控來(lái)看，半年之內(nèi)連下兩道調(diào)控令的情況并不多。當(dāng)然這并不意味放任樓市高燒下去。因?yàn)檫@一輪樓市走強(qiáng)是從土地市場(chǎng)開始的，所以不排除對(duì)土拍市場(chǎng)加強(qiáng)監(jiān)管力度。其次，從“去杠桿”的角度，可能對(duì)今后信貸方面管控會(huì)比現(xiàn)在嚴(yán)格些。但總體來(lái)看，是讓樓市回歸合理交易。

嚴(yán)躍進(jìn)判斷，基于此類政策的因素，后續(xù)房?jī)r(jià)走勢(shì)判斷如下：

一線城市會(huì)繼續(xù)上漲，因?yàn)閾?dān)憂政策收緊，部分購(gòu)房者會(huì)在8月份完成置業(yè)計(jì)劃。

二線城市房?jī)r(jià)會(huì)開始趨緩，因?yàn)檎叽_實(shí)體現(xiàn)了二線城市打壓房?jī)r(jià)的決心。

三四線城市則會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)小漲的態(tài)勢(shì)，這和去庫(kù)存下需求積極釋放的態(tài)勢(shì)有關(guān)系。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。