南京蘇州房產(chǎn)政策雙雙放大招 預(yù)計四季度成交量將下降

8月11日消息，南京蘇州相繼曝出房產(chǎn)新政，從提高首付比例、限制戶籍等方面提高了二套房的購買門檻，以應(yīng)對“高燒不退”的房地產(chǎn)市場。廣發(fā)證券房指出，盡管局部收緊在預(yù)期之內(nèi)，但對于成交量的影響仍為負面，預(yù)計進入四季度之后，新房成交增速繼續(xù)下降，行業(yè)小周期在明年可能進入量價齊跌。

南京蘇州收緊二套房購買

今天下午，南京和蘇州市政府幾乎同時發(fā)布了房產(chǎn)新政，均于2016年8月12日起實施。

《關(guān)于調(diào)整南京市土地公開出讓競價方式、商品房貸款首付比例的意見》指出，為遏制房價過快上漲，新政在保障首套房仍按前期政策執(zhí)行不變的基礎(chǔ)上，將差別化住房信貸政策再次調(diào)整：

一是對擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款已結(jié)清的居民家庭，再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通住房的，除高淳、溧水外，其他地區(qū)最低首付款比例調(diào)整為不低于35%；

二是對擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，再次申請商業(yè)性貸款購買普通住房的，除高淳、溧水外，其他地區(qū)最低首付款比例調(diào)整為不低于50%。

蘇州和南京一致，在居民家庭首次購買普通住房首付比例不變的情況下，對幾種特別情況提高“門檻”。

根據(jù)蘇州市政府新出臺的《關(guān)于進一步加強蘇州市區(qū)房地產(chǎn)市場管理的實施意見》，居民家庭擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清，再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通住房的，最低首付款比例，蘇州市區(qū)（不含吳江區(qū)）由40%調(diào)整為50%。

并且，若居民家庭已有2套及以上住房且購房貸款未結(jié)清的，繼續(xù)停止發(fā)放“三套”及以上住房貸款。

而蘇州不僅提高了二套房購買的首付比例，還對非蘇州戶籍的居民購買二套房提出了限制：非本市戶籍居民購買第一套住房，不受任何限制；非本市戶籍購買第二套住房，必須提供繳納證明或社保證明。

具體要求為：非本市戶籍居民家庭申請購買第2套住房時，應(yīng)提供自購房之日起前2年內(nèi)在蘇州市區(qū)累計繳納1年及以上個人所得稅繳納證明或社會保險（城鎮(zhèn)社會保險）繳納證明；若購買超過2套住房的，登記部門不予辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。

謹慎看待未來樓市

據(jù)了解，南京、蘇州兩市上半年商品房成交均價同比分別上漲21.7%和25.3%，盡管兩市已經(jīng)采取多項措施遏制房價上漲，但是均以較高的房價上漲幅度在全國名列前茅，成為矚目的“強二線”。

廣發(fā)證券指出，兩地的房地產(chǎn)調(diào)控各具特色，因地制宜。“因城因區(qū)施策，保障合理住房需求，對于像南京這樣新房市場、土地市場整體熱度均過高的城市，應(yīng)全面收緊二套房信貸政策；對于蘇州這樣局部區(qū)域有過熱跡象的城市，應(yīng)針對性地提高非本地居民的二套房購買門檻并收緊二套房信貸政策。”

今年3月蘇州出臺十條樓市調(diào)控政策后，由于處于政策窗口期，成交量同比仍增長超9成。而此次新政的實施效果將如何呢？廣發(fā)證券分析稱，盡管此前政策吹風(fēng)不斷，次局部收緊應(yīng)該是在預(yù)期之內(nèi)，但對于成交量的影響仍然是負面的。“我們預(yù)計進入四季度之后，新房成交增速將繼續(xù)下降，行業(yè)小周期在明年可能進入量價齊跌”。

其實，單從成交量而言，限購政策對房地產(chǎn)市場的影響是顯而易見的。根據(jù)數(shù)據(jù)，蘇州3月出臺新政后，4月、5月、6月商品房成交量均呈現(xiàn)疲軟態(tài)勢，7月成交面積更是同環(huán)比大幅下降，庫存也隨之提升。

中國指數(shù)研究院的報告指出，當(dāng)前城市分化態(tài)勢延續(xù)，一線城市樓市成交放緩，市場熱度向部分二三線城市不斷傳導(dǎo)，政策收緊趨勢也逐步蔓延至部分二線及三線城市。而從2016年7月監(jiān)測的主要城市成交面積來看，超七成城市環(huán)比下降，同比去年7月上漲10.09%。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。