新一輪樓市調(diào)控仍是左右手互搏 成效難顯現(xiàn)

樓市新聞又多起來了。從深圳等一線城市房價的暴漲，到合肥、南京、蘇州等二線城市持續(xù)火熱，再到政治局會議提出要抑制資產(chǎn)泡沫。前不久，蘇州、南京等城市再次祭出限購限貸政策，還有其它城市在討論是否跟進(jìn)，而剛剛上海又誕生了有史以來最牛的地王。經(jīng)過2003年到2013年“十年九調(diào)成空調(diào)”之后，房地產(chǎn)市場又進(jìn)入了新一個漲價與調(diào)控的博弈周期。

在因城施策的大思路下，新的房地產(chǎn)調(diào)控仍然難以成功。原因無非兩點：一是只要貨幣信貸過度，市場就會不斷泡沫化，直到市場內(nèi)在張力到達(dá)極限，令放松政策的邊際效果降到零時才會止步;二是當(dāng)前一些地方的調(diào)控從本質(zhì)上來講是左右手互搏，沒有人希望房價跌，調(diào)控只是地方政府面臨外部約束時采取的消極應(yīng)對措施。

十幾年來房地產(chǎn)價格持續(xù)不斷地上漲，根本原因就是貨幣超發(fā)。對這個簡單的判斷，大多數(shù)人既相信又不相信，特別是近三年來各地房價分化之后，有漲有跌的事實讓更多人相信了房價上漲城市必定存在基本面的支撐，媒體上充斥著對土地供應(yīng)、人口流入、杠桿率等數(shù)據(jù)的文章，予人一種科學(xué)分析的感覺。熟悉股市的人都知道，任何一輪市場泡沫都不是所有股票齊頭并進(jìn)。目前房價上漲的一、二線城市，不論是房價收入比、房價租金比很多比房價疲軟地區(qū)更糟糕，但有一點，它們的信用杠桿是用得最高的，7月份，信貸幾乎全部是家庭部門的房貸，而那些房價漲得最猛的一、二線城市又是房貸的主力。

在“因城施策”的政策框架下，在房價持續(xù)上漲面前，中央和地方的利益與行為有一定的差異。對中央政府來說，它不希望房價過度上漲，因為過度上漲未來引發(fā)的經(jīng)濟(jì)、社會風(fēng)險主要由其承擔(dān)，但它也不希望房價下跌或明顯下跌，因為房價下跌產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)困難來得更快。從政策工具方面看，“因城施策”之后中央基本已經(jīng)放棄了行政調(diào)控的做法，只剩下貨幣政策這惟一的工具，但由于貨幣政策的作用對象不僅僅限于房地產(chǎn)市場，同時它也缺乏動用貨幣政策來抑制房價的決心，盡管這是最有效的工具。所以，中央政府對房價容忍上限是不讓它未來出現(xiàn)不可控的危機，下限是不讓它給眼前的經(jīng)濟(jì)困難增加額外的壓力。

地方政府也有上限和下限，但與中央政府又不同。在不動用貨幣政策抑制房價的情況下，房價漲與跌的主動權(quán)基本掌握在地方政府手中。理論上，地方政府是希望房價越高越好，但也不是完全沒有上限，它的抑制因素一是輿論壓力，包括來自社會上的輿論壓力和可能來自上級政府的行政壓力;二是來自高房價對該地其它產(chǎn)業(yè)可能的打擊作用。但這兩個因素都具有飄忽不定的特點，社會輿論捉摸不定，對其它產(chǎn)業(yè)的打擊也可能是溫水煮青蛙，難以立馬體現(xiàn)出來，也難以準(zhǔn)確歸因，所以，觀察可以發(fā)現(xiàn)，當(dāng)某地有大企業(yè)搬遷或當(dāng)?shù)貙嶓w經(jīng)濟(jì)的某項統(tǒng)計數(shù)據(jù)特別難看時，常傳出當(dāng)?shù)卣鍪终{(diào)控房價，但過后不久，該消息又煙消云散。相反，地方政府對房價的下限要求非常高，只要房價稍有不漲，或財政稍有運轉(zhuǎn)困難，地方就難以容忍。

所以，地方政府的調(diào)控只是自己的左右手互搏而已，而且一手出實招一手出虛招。市場是聰明的，房價永遠(yuǎn)上漲的信念并不是天下掉下來的。不論是購房者、投資者不竭的信心，還是開發(fā)商們總是用比面包更高的價格買入面粉，這些令人驚嘆和百思不解的行為背后，其實只有兩個字：信念!2015年，深圳在房價趨于理性之后，急忙推出“330新政”，政策力度不大但房價短短時間內(nèi)漲了60%以上，這種令人驚嘆的行為看似不可理喻，但其實與其它金融市場上的規(guī)律完全一致。深圳也許只是一個極端的樣本，但規(guī)律在全國都適用?；谑袌鰠⑴c者利益與行為動機的分析，這一次部分城市的調(diào)控重演“十年調(diào)控成空調(diào)”故事是大概率事件。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。