任澤平:中國房地產(chǎn)存在明顯泡沫 三四線空置率高

接連踏準(zhǔn)股市、房價上漲節(jié)奏的任澤平昨日發(fā)布房地產(chǎn)分析報告。報告認(rèn)為，從房地產(chǎn)占GDP比重的指標(biāo)來看，中國房地產(chǎn)存在明顯泡沫。報告中的數(shù)據(jù)顯示，中國房地產(chǎn)總市值占GDP的比例為411%，遠(yuǎn)高于全球260%的平均水平。

空置率

三四線嚴(yán)重，一線上海空置率最高

報告從絕對房價、房價收入比、庫存、租金回報率、杠桿、空置率等指標(biāo)來定量評估中國房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險。從宏觀視野來看，方正證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平認(rèn)為，城鎮(zhèn)化、居民收入和貨幣超發(fā)，造就了中國一二線房價只漲不跌的不敗神話。

從細(xì)節(jié)來看，本次報告從租金回報率、房屋空置率、房價收入比三個方面表達(dá)對房地產(chǎn)市場的擔(dān)心。

從空置率而言，報告認(rèn)為，中國的空置率比較高，整體接近或達(dá)到了嚴(yán)重積壓的警戒線，三四線城市尤為嚴(yán)重。從住宅看，中小城市空置率更高可能是因為過度建設(shè)。大城市的空置率可能跟過度投機(jī)有關(guān)。具體到城市而言，一線城市中上海的空置率最高，2015年在10%以上。而北京的空置率較低，僅有5%，且2015年稍有下降。

房價收入比

一二線偏高，三四線基本合理

從房價收入比這個指標(biāo)來看，北京、上海等國內(nèi)一線城市要高于其他國際性都市，世界房價最高的城市中，中國香港排第1，深圳、上海、北京分列第5、8、11位。

這次報告還關(guān)注了地產(chǎn)商的財務(wù)風(fēng)險。任澤平認(rèn)為，中國居民杠桿水平低于主要發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體，總體杠桿其實不高。但就房地產(chǎn)開發(fā)商而言，資產(chǎn)負(fù)債率上升過高過快，并且對銀行融資過度依賴。

從房地產(chǎn)開發(fā)資金來源基本構(gòu)成來看，大致有約65%左右的資金是依賴于銀行體系的，明顯超過40%的國際通行標(biāo)準(zhǔn)，具有比較大的不穩(wěn)定性。與此同時，房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率近15年時間里，從52%一路上升至77%，

一旦未來的房地產(chǎn)資產(chǎn)縮水的話，可能存在更大的資產(chǎn)負(fù)債率走高、房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)風(fēng)險暴露。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。