北京住宅“銀十”供應(yīng)短缺 商住項(xiàng)目明顯減少

由于供應(yīng)連續(xù)出現(xiàn)低潮，今年北京樓市的“金九銀十”徹底失色。

根據(jù)亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月份，北京住宅市場(chǎng)預(yù)計(jì)將有26個(gè)項(xiàng)目入市，其中7個(gè)純新盤(pán)，19個(gè)老項(xiàng)目后期。另外10月份入市項(xiàng)目還出現(xiàn)另外一個(gè)新特征，即商住項(xiàng)目明顯減少，26個(gè)預(yù)計(jì)入市項(xiàng)目當(dāng)中，商住項(xiàng)目?jī)H有4個(gè)。亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，這主要是受到商住調(diào)控預(yù)期之下預(yù)售管控加強(qiáng)的影響。

郭毅認(rèn)為，隨著首開(kāi)華潤(rùn)城、電建·金地華宸等一批2015年出讓的宅地項(xiàng)目逐漸入市，未來(lái)土地可供變現(xiàn)量急劇減少，開(kāi)發(fā)商為維持企業(yè)的長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)，勢(shì)必將放慢出貨速度，因此未來(lái)新房市場(chǎng)供應(yīng)量也將持續(xù)低迷。

住宅供應(yīng)“短缺”

據(jù)房天下數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)，本周（9月26日-10月2日）北京及大北京預(yù)計(jì)有9個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)加推，其中北京區(qū)域2個(gè)，京周邊6個(gè)，異地1個(gè)。與上周開(kāi)盤(pán)入市相同，北京入市項(xiàng)目偏少，京周邊開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目占比上升。

而從北京“銀十”入市項(xiàng)目的價(jià)格特征來(lái)看，朝陽(yáng)區(qū)兩個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)入市單價(jià)均在10萬(wàn)元/平方米以上；而豐臺(tái)區(qū)預(yù)計(jì)入市的天恒金融街·公園懿府、西山甲一號(hào)報(bào)價(jià)6.5萬(wàn)元/平方米左右；大興亦莊核心區(qū)住宅項(xiàng)目中國(guó)鐵建·花語(yǔ)金郡、亦莊金茂悅報(bào)價(jià)均在5.5萬(wàn)元/平方米左右；房山核心區(qū)長(zhǎng)陽(yáng)板塊住宅項(xiàng)目報(bào)價(jià)也正在沖擊4.5萬(wàn)元/平方米；門(mén)頭溝的華遠(yuǎn)·裘馬四季6月份新盤(pán)入市報(bào)價(jià)即達(dá)到5.8萬(wàn)元/平方米，預(yù)計(jì)10月份再次開(kāi)盤(pán)將超過(guò)這一價(jià)格，沖擊6萬(wàn)元/平方米。

郭毅表示，從各個(gè)區(qū)域住宅項(xiàng)目的報(bào)價(jià)情況來(lái)看，北京住宅供應(yīng)市場(chǎng)中高端項(xiàng)目已成為主力，并且已出現(xiàn)明顯的郊區(qū)高端化，城區(qū)頂豪化的現(xiàn)象。受此影響，城區(qū)已成為高端財(cái)富階層的置業(yè)主戰(zhàn)場(chǎng)，剛改類(lèi)需求外遷至近郊區(qū)域或分流至二手市場(chǎng)，而首置剛需則只能被迫外遷至更加遙遠(yuǎn)的遠(yuǎn)郊區(qū)縣甚至環(huán)京區(qū)域，或轉(zhuǎn)戰(zhàn)商住市場(chǎng)。

商住項(xiàng)目轉(zhuǎn)為“難領(lǐng)證”

值得關(guān)注的是，10月份，北京入市的商住項(xiàng)目明顯減少，僅有4個(gè)。

事實(shí)上，據(jù)房天下數(shù)據(jù)研究中心，從2012年至2015年，北京新增商住公寓的供應(yīng)套數(shù)從22038套攀升至36406套，漲幅為65.2%，同期供應(yīng)面積的漲幅為35.6%，2014年前北京商住占市場(chǎng)成交量不足20%，這一比例2015年提升至28.5%，2016年上半年攀升至55.9%。

尤其是今年上半年北京商住房再掀熱潮。2016年前8個(gè)月，北京商住類(lèi)產(chǎn)品共成交41629套，相當(dāng)于去年同期的5倍，相比去年全年成交量也高出98%，創(chuàng)造歷史新高。

郭毅也表示，2016年以來(lái)，北京商住項(xiàng)目一直保持著較高的入市積極性，3月份預(yù)售套數(shù)曾高達(dá)7314套，進(jìn)入下半年以來(lái)6月份、7月份也連續(xù)兩個(gè)月維持在6000套以上。

另有業(yè)內(nèi)人士也向記者表示，純商住宅產(chǎn)品的供給不足、價(jià)格快速上漲，使得商住產(chǎn)品成為剛需以及剛改人群只能在商住新房和二手住宅間作出選擇，而剛需剛改龐大的客群基數(shù)，令這兩類(lèi)細(xì)分市場(chǎng)在今年的成交量大幅增加，反過(guò)來(lái)促使商住項(xiàng)目的頻頻入市及成交。

不過(guò)自8月份開(kāi)始，隨著商住調(diào)控傳言的不斷發(fā)酵，相關(guān)部門(mén)對(duì)于商住項(xiàng)目的規(guī)劃審批及預(yù)售管控也開(kāi)始收緊，8月份僅2132套商住產(chǎn)品取得預(yù)售許可證。

而進(jìn)入9月份之后這一管控更加嚴(yán)格，截至9月21日，商住產(chǎn)品取證預(yù)售量?jī)H有849套。郭毅認(rèn)為，10月份預(yù)計(jì)入市項(xiàng)目當(dāng)中，除國(guó)銳·金嵿項(xiàng)目早期已取得預(yù)售許可證不受影響之外，其他商住項(xiàng)目雖有入市計(jì)劃，但能否順利取證入市也尚未可知。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。