融創(chuàng)中國瘋狂擴(kuò)張后遺癥：負(fù)債率已升至117%

最近風(fēng)頭正盛的融創(chuàng)中國因?yàn)榇笈e拿地和并購引發(fā)了資本市場的關(guān)注，而孫宏斌的回購也被認(rèn)為是杯水車薪，未來一段時(shí)間融創(chuàng)中國仍需大規(guī)模融資來平衡過高的負(fù)債率。快速擴(kuò)張的步伐和高金融杠桿的未來可能給融創(chuàng)中國帶來一定的風(fēng)險(xiǎn)。昨日，高盛證券發(fā)布研究報(bào)告指出融創(chuàng)中國目前負(fù)債率已升至117%。

瘋狂擴(kuò)張

中秋剛過，并購?fù)鯇O宏斌就開始了一系列大招。9月18日晚間，融創(chuàng)中國和聯(lián)想控股發(fā)布聯(lián)合公告稱，融創(chuàng)擬以137.88億元購入聯(lián)想控股旗下41個(gè)公司的相關(guān)股權(quán)及債權(quán)。僅兩天后融創(chuàng)中國再次于深夜發(fā)出重磅公告，40億元入股金科并成為其第二大股東。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年至今融創(chuàng)中國已經(jīng)進(jìn)行了10筆收購，合計(jì)金額為291.8億元，不僅如此，據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年1-9月，融創(chuàng)中國拿地42塊，總金額達(dá)632.7億元。人們似乎又隱約看到了當(dāng)年順馳的影子。

連續(xù)的大動(dòng)作之后，并沒有看到融創(chuàng)中國的乏力。9月27日，融創(chuàng)中國以總價(jià)19.5億元奪得東莞黃江鎮(zhèn)寶山地塊。經(jīng)測算，該地塊的成交樓面價(jià)為20422元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)689%。稍早前的9月23日，融創(chuàng)還以6.48億元總價(jià)拿下南昌市青山北路地塊，溢價(jià)率150%，折合樓面價(jià)達(dá)11147元/平方米。

負(fù)債壓頂

疾馳而奔的融創(chuàng)中國背后卻是負(fù)債高企。9月28日，高盛證券發(fā)布研究報(bào)告表示，上半年融創(chuàng)中國已經(jīng)發(fā)行68億元人民幣的永續(xù)債，當(dāng)時(shí)負(fù)債比率已達(dá)85%，而繼續(xù)主動(dòng)透過公開市場及收購，新增更多項(xiàng)目，投資于其他發(fā)展商，若這些交易都完成，負(fù)債比率將增至117%。而鑒于9月27日融創(chuàng)中國向主席孫宏斌配售4.53億股新股，獲得28億元資金用于補(bǔ)充營運(yùn)資金及償還離岸債務(wù)。

高盛認(rèn)為，相信此次配股可以將年底前的負(fù)債比率降至100%，預(yù)期下半年需要額外融資。同時(shí)高盛稱，融創(chuàng)需要將負(fù)債比率保持在90%以下水平，以免遭調(diào)低信貸評級。目前，高盛維持融創(chuàng)中國“中性”評級，目標(biāo)價(jià)5元。

政策轉(zhuǎn)向

不久前，碧桂園宣布銷售額突破2000億元，成為繼萬科和恒大后的第三家達(dá)到2000億元級房企，而十多年前，當(dāng)時(shí)的孫宏斌和王石曾經(jīng)打賭“誰先破百億”，而現(xiàn)在孫宏斌已經(jīng)被一些后起房企超越。

今年以來受到融資的放寬，房企紛紛發(fā)債擴(kuò)充糧草，在土地市場上大顯身手。“從今年上半年的房企業(yè)績來看，是限購以來最好的一年，截止到9月已經(jīng)有不少房企完成了年銷售目標(biāo)，對于融創(chuàng)中國這樣的狼性企業(yè)而言不可能不抓住這樣的機(jī)會(huì)。”一位業(yè)內(nèi)人士表示。

不過隨著地價(jià)房價(jià)的過快上漲，目前各地方政府已經(jīng)在出臺(tái)一些調(diào)控政策，如南京、杭州和廈門出臺(tái)了控制房地產(chǎn)市場的政策，不少業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)“十一”過后樓市將出現(xiàn)降溫。同時(shí)，日前上海證券交易所開始收緊房企發(fā)債條件，根據(jù)初步方案，發(fā)債主體評級須達(dá)到AA級及以上，且滿足其他四類條件的其中之一。

此外，發(fā)債房企還將實(shí)行分類管理，正常類、關(guān)注類可正常發(fā)行，風(fēng)險(xiǎn)類企業(yè)發(fā)債將受限。即使監(jiān)管層內(nèi)部人士透露上證所此次聲明是對規(guī)則的明確，并非“收緊”，但在當(dāng)前樓市火爆、房企債務(wù)飆升的背景下，市場普遍解讀為這是監(jiān)管層對于樓市政策的轉(zhuǎn)向標(biāo)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。