前9月房地產(chǎn)投資近7.5萬億 預(yù)計10月將明顯降溫

10月19日上午，國家統(tǒng)計局公布了1-9月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，9月房地產(chǎn)開發(fā)投資、銷售、房企購置土地面積、到位資金、去庫存等各項增速均呈現(xiàn)上升態(tài)勢。

國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人、國民經(jīng)濟綜合統(tǒng)計司司長盛來運表示，根據(jù)初步測算，三季度房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長的貢獻率在8%左右。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，整體看，本輪房地產(chǎn)市場的火爆在9月份達到了歷史頂點。但隨著22個城市落地調(diào)控政策，預(yù)計10月開始市場將明顯降溫，信貸如果收緊，未來市場將快速告別價格過快上漲，預(yù)計4季度市場將平穩(wěn)回落。

前三季度房地產(chǎn)市場高位運行

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1-9月，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)供需兩旺。

投資層面，前三季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資74598億元，同比名義增長5.8%，增速比1-8月份加快0.4個百分點。

銷售層面，前三季度，全國商品房銷售面積105185萬平方米，同比增長26.9%。商品房銷售額80208億元，同比增長41.3%，其中住宅銷售額增長43.2%。

中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，前三季度，50個代表城市，新房住宅月均成交約3640萬平方米，同比增長超三成，絕對量為歷史同期最高水平。

市場火熱，也顯著帶動了去化速度。9月末，全國商品房待售面積比6月末減少1804萬平方米，達到69612萬平方米。連續(xù)7個月下降后，房地產(chǎn)庫存年內(nèi)首次“破七”。

統(tǒng)計顯示，截至9月末，20個代表城市可售面積約11220萬平方米，同比下降35.5%，絕對量處近五年最低水平，庫存消化時間縮短至6.7個月。

重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院院長劉貴文表示，過去一段時間，寬松的貨幣政策和信貸政策，使要素集中的一二線城市起到了良好的去庫存效果。同時，其資金外溢效應(yīng)，也幫助緩解了部分三四線城市庫存壓力。

調(diào)控緊縮效應(yīng)將顯現(xiàn)

隨著各地房地產(chǎn)調(diào)控帶來的緊縮效應(yīng)顯現(xiàn)，業(yè)界認(rèn)為，預(yù)計投資和投機需求會快速回落，房貸增量也會逐月回落，10月開始市場將明顯降溫。

信貸支持是本輪樓市上重要支撐。10月18日央行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1月至9月，個人住房貸款增加3.63萬億元，同比多增1.8萬億元。

其中，9月個人住房貸款新增4759億元，同比多增2055億元。1月至9月，個人住房貸款增量在各項貸款增量中的占比為35.7%。

房企對居民購房資金的依賴程度也在不斷走高。目前，定金及預(yù)收款與個人按揭貸款，在房企到位資金中的比重已超過45%。

有中型上市房企管理層人士向21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示，盡管目前房地產(chǎn)企業(yè)手中現(xiàn)金充裕，但監(jiān)管層出于穩(wěn)定土地市場和樓市的考慮，必然會適當(dāng)收緊流向房企的資金。

10月19日央行上海總部召開會議，要求商業(yè)銀行嚴(yán)格執(zhí)行限貸政策，密切關(guān)注房貸集中度，也被認(rèn)為是各地開始調(diào)整信貸政策的一大信號。

新城控股集團有限公司副總裁歐陽捷認(rèn)為，隨著熱點城市調(diào)控，短期銷售量下降，對大房企影響不大，后期拿地會相對謹(jǐn)慎，小企業(yè)則可能會減少新開工、土地儲備和投資，以保持手中的現(xiàn)金流。如果當(dāng)前政策延續(xù)到明年下半年，房企資金緊張的局面可能會出現(xiàn)。

去庫存方面，歐陽捷認(rèn)為，雖然去庫存數(shù)字不少，但由于各種原因，實際上形成了錯配，去庫存仍需漫長過程。

“今年一二線城市庫存消耗很大，不僅待售面積急劇下降，而且去年以來每月新開工面積均低于銷售面積，最多的月份差額達到4500萬平米，土地成交面積也在下滑，1-9月比去年同期減少了17%。而土地政策又在向中小城鎮(zhèn)傾斜，在三四線城市土地供應(yīng)不大幅縮減的狀態(tài)下，去庫存可能將是一個非常漫長的過程。”歐陽捷說。

劉貴文也認(rèn)為，在一二線城市密集調(diào)控、信貸政策收緊的背景下，三四線城市還需尋找新的去庫存動力。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。