李迅雷：當(dāng)前房?jī)r(jià)泡沫不大 今年銷(xiāo)售額或見(jiàn)頂

11月8日消息，海通證券、海通期貨首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷今天表示，當(dāng)前的房?jī)r(jià)上漲主要是貨幣現(xiàn)象，其次是社會(huì)現(xiàn)象，即一線城市和部分二線城市居民加杠桿。但是加杠桿之后泡沫有多大？李迅雷認(rèn)為，從居民房貸占住宅市值的比率來(lái)看，泡沫是不大的。他還表示，今年房地產(chǎn)銷(xiāo)售額或許會(huì)見(jiàn)頂。

在房?jī)r(jià)與人民幣匯率的關(guān)系問(wèn)題上，李迅雷認(rèn)為，人民幣貶值不利于房地產(chǎn)價(jià)格上漲。“有一個(gè)悖論，說(shuō)人民幣貶值房?jī)r(jià)就能穩(wěn)住，這個(gè)邏輯我覺(jué)得不成立。他們最常用的是俄羅斯的例子，說(shuō)盧布貶值，房?jī)r(jià)上漲。但是俄羅斯房?jī)r(jià)上漲，盧布也有升值的時(shí)候，而盧布大幅貶值其實(shí)形成了惡性的通貨膨脹，房?jī)r(jià)相對(duì)于物價(jià)而言還是貶值的。”

他還“吐槽”道，“我們中國(guó)人有時(shí)候不怎么講邏輯，用兩個(gè)相反的邏輯解釋同一個(gè)現(xiàn)象。當(dāng)年人民幣大幅升值的時(shí)候，說(shuō)因?yàn)槿嗣駧派?，大量外匯流入，大家要配中國(guó)資產(chǎn)，所以房?jī)r(jià)上漲；而現(xiàn)在人民幣貶值的時(shí)候又說(shuō)，因?yàn)樨泿刨H值，只有拿著實(shí)物資產(chǎn)才安全，所以房?jī)r(jià)上漲。這里面的邏輯究竟是什么？我個(gè)人覺(jué)得，人民幣貶值對(duì)房?jī)r(jià)是不利的。”

在第七屆期貨機(jī)構(gòu)投資者年會(huì)的“宏觀環(huán)境與大類(lèi)資產(chǎn)配置”分論壇上，李迅雷分析了此輪房地產(chǎn)價(jià)格上漲的原因。他認(rèn)為，主要原因是貨幣，包括貨幣的超發(fā)和居民投資的加杠桿。

數(shù)據(jù)顯示，截至2016年半年末，中國(guó)M2總量為22.43萬(wàn)億美元，遠(yuǎn)高于美國(guó)和日本的12.77萬(wàn)億美元和9.11萬(wàn)億美元。“房?jī)r(jià)的漲幅與M2增長(zhǎng)比較一致，今后房?jī)r(jià)漲幅將趨緩，原因也在于M2增速的回落。”李迅雷指出。

另一方面，新增居民購(gòu)房貸款占住宅消費(fèi)額的比重也在逐年上升，從2011年不足20%，到2015年升至34%，而今年上半年已經(jīng)達(dá)到54%。但是，李迅雷認(rèn)為，這樣的杠桿率其實(shí)也不算太高。

他進(jìn)一步表示，雖然目前的房?jī)r(jià)租金比、房?jī)r(jià)收入比都很高，但是從居民房貸占住宅市值的比重來(lái)看，泡沫并不大。李迅雷指出，目前的房貸余額大約為18萬(wàn)億元人民幣，按今年的銷(xiāo)售均價(jià)計(jì)算，目前住宅總市值為84萬(wàn)億，房貸占其比重為21%，此數(shù)值僅為美國(guó)的一半。

而影響房?jī)r(jià)的因素，除了貨幣之外，還有人口。李迅雷指出，中國(guó)的大城市化率還是很低，

整個(gè)大城市化過(guò)程還未完成，而在資源有限的情況下，人口還將往一二線大城市集中。

在上海交通大學(xué)安泰經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院近期舉行的“安泰問(wèn)政”論壇上，復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授袁志剛也表達(dá)了類(lèi)似的觀點(diǎn)，他認(rèn)為房?jī)r(jià)的差異實(shí)質(zhì)上是土地資源和勞動(dòng)力資源的差異。

雖然大城市化仍然方興未艾，但是李迅雷認(rèn)為，作為投資標(biāo)的，房地產(chǎn)或許已經(jīng)過(guò)了鼎盛時(shí)期。“今年新房銷(xiāo)售預(yù)計(jì)會(huì)達(dá)到1400萬(wàn)套，比2013年多了20%，其實(shí)已經(jīng)和人口結(jié)構(gòu)角度的剛性需求無(wú)關(guān)了。”

他指出，2016年房地產(chǎn)的銷(xiāo)售額和銷(xiāo)售面積均已達(dá)到新高，或許已經(jīng)見(jiàn)頂。“今年的信貸實(shí)際增加已超過(guò)15%，2017年不會(huì)再降準(zhǔn)了。”李迅雷分析，另一方面，人民幣貶值的壓力依然很大，也會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)造成一定的影響。

“在今年需求的提前釋放以及政策的打壓下，明年房地產(chǎn)市場(chǎng)可能進(jìn)入新一輪的下行周期，成交量和價(jià)格都將逐步趨冷。”歌迅金融董事長(zhǎng)陳文也對(duì)新浪財(cái)經(jīng)表示。

此外，李迅雷還指出，2010年房地產(chǎn)的投資增速已經(jīng)見(jiàn)頂，2013年的住宅新開(kāi)工也達(dá)到1400萬(wàn)套的頂峰。他預(yù)計(jì)，房地產(chǎn)銷(xiāo)售額的下降將導(dǎo)致2017年房地產(chǎn)投資增速的下降，未來(lái)去產(chǎn)能還將提速。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。