高盛：中國開發(fā)商可能從2017年一季度開始降價

高盛高華在上周拜訪上海、南京和蘇州三地的開發(fā)商、項目、中介和銀行后發(fā)現(xiàn)：盡管政策和上一周期類似，但是執(zhí)行的嚴(yán)厲程度前所未有。

上海、南京、蘇州被認(rèn)為是在最近的政策收緊前，長三角房價最樂觀的三個城市。

高盛高華稱，政策旨在堵住投機(jī)/投資需求的一切漏洞。政策調(diào)控集中在，控制預(yù)售許可，打擊制造恐慌性購買的營銷手段，和嚴(yán)格限制二套房購房者的按揭貸款上。

政策調(diào)控目前已經(jīng)造成如下影響：a）高盛高華調(diào)研的四個項目均在推遲他們的新樓盤發(fā)售，因為他們希望樓盤價格相比上半年能上漲20-30%，b）南京政府設(shè)定了每個地區(qū)的房價限額，c）蘇州在年底前都不會發(fā)布任何新的預(yù)售許可證。

據(jù)高盛高華統(tǒng)計，上海、南京、蘇州三地占開發(fā)商預(yù)售份額分別為14%、5%和3%。

高盛高華稱，自10月份收緊政策以來，上海、南京、蘇州三地的交易量已經(jīng)分別下跌10%，49%和48%。高盛高華認(rèn)為未來還將有進(jìn)一步下跌。

根據(jù)開發(fā)商，看房者的流量在上海已經(jīng)急劇減少，南京和蘇州的看房人數(shù)自10月政策收緊以來，已經(jīng)減少了80-90%。

開發(fā)商和中介稱，等待觀望情緒近幾周來加強(qiáng)，價格下降預(yù)期逐漸形成。由于政策收緊前，2/3以上的需求都來自投資需求，大部分首套房購買者難以承受現(xiàn)行價格。開發(fā)商和中介期待明年2月或3月或?qū)⒂瓉硎状蝺r格調(diào)降。這意味著，他們認(rèn)為如果價格軟化，政策執(zhí)行可能會相對放松。

因年銷售額已經(jīng)超過預(yù)期，開發(fā)商的現(xiàn)金流壓力還是比較低。據(jù)高盛高華，110家A股上市公司的凈負(fù)債率和總杠桿率分別為87%和78%，而2015年末凈負(fù)債率和總杠桿率分別為97%和77%。

高盛高華稱，估值已經(jīng)處于周期性困難時期，目前缺乏推升公司估值的催化劑。他們預(yù)計，直至2016年底，A股上市公司將以平均23%的凈資產(chǎn)折價交易，H股上市公司目前正在以51%的凈資產(chǎn)折價進(jìn)行交易（假設(shè)2017年熱點城市樓價將從目前水平下降5-10%）；AH股上市公司的市盈率將分別為1.9倍和0.9倍。而2013年和2014年的AH股上市公司的股價的凈資產(chǎn)折價率分別為52%和43%，市盈率分別為1.6倍和1.1倍。

他們認(rèn)為，因已經(jīng)對房價下調(diào)進(jìn)行了價格調(diào)整，港股估值未來可能會保持在現(xiàn)行的低水平上，但未來政策和交易量方面都難以推升估值。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。