廣州武漢和長沙“地王”齊出 房企“補貨”熱情依舊

在經(jīng)過數(shù)輪激烈的土地招拍掛后，日前，廣州、武漢和長沙產(chǎn)生多個地王。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，在2016年整體銷售刷新歷史紀(jì)錄的情況下，房企補貨的積極性較高，優(yōu)質(zhì)土地資源搶奪依然激烈。不過，就全國范圍而言，重點調(diào)控城市的土地市場已經(jīng)降溫，政府祭出的增加持有、設(shè)置限價等調(diào)控手段，使得前期地王集中區(qū)域開始出現(xiàn)地價降溫現(xiàn)象。

填平熱點城市洼地

11月22日，廣州進行多塊土地的招拍掛，各地塊競爭激烈狀況不一。其中，白云新城宅地競爭尤為激烈，龍湖首開聯(lián)合體以32.23億元、配建30150平方米保障房競得該地塊，并刷新廣州單價地王，折合樓面價45469元/平方米。如果計算保障房的建安成本（以3500元/平方米計算），實際付出地價成本可達46958元/平方米。

據(jù)了解，廣州白云新城地塊目前的一手樓盤均價在40000元-45000元/平方米不等。上述地塊的樓面價接近4.7萬每平方米，意味著開發(fā)商未來售價至少在8萬-9萬元才能回本。廣州地產(chǎn)人士表示，盡管白云新城地塊仍有潛力，但8萬-9萬元的價格入市仍然有壓力。

值得注意的是，根據(jù)廣州市11月17日的要求，開發(fā)商拿地的資金來源必須為自有資金。這其實已經(jīng)為房企拿地設(shè)置了更高的門檻。

除了白云新城地塊外，龍湖地產(chǎn)和首開股份還聯(lián)手拿下廣州市黃埔區(qū)的另一宗地，價格為43.04億元。公開資料顯示，龍湖地產(chǎn)今年前10月銷售額為746億元，首開股份為596.42億元。

同日，武漢迎來限購升級后的首場土拍，平安以110.65億元力奪武漢楊泗港宅地，未達最高限價；遠(yuǎn)城區(qū)5宗地因報價達到最高限價而熔斷。位于黃金位置的新港長江城地塊樓面價則達到13588元/平方米。

也是這一天，廈門建發(fā)獲得長沙梅溪湖120畝宅地，總價29億元，溢價180%。

整體市場降溫

盡管一日多地出現(xiàn)多個地王，但從全國熱點城市土地市場來看，重點調(diào)控的城市已經(jīng)明顯降溫。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，9月30日-11月20日，全國地王數(shù)量明顯減少，以10億元地塊+溢價率100%為標(biāo)準(zhǔn)，10月單月只有17宗地王，而11月截至20日只有12宗。

重點城市已經(jīng)出臺多項措施控制地價，例如福州市拍賣競價采用限地價、無償提供住宅建筑面積方式，即地塊設(shè)定最高限制價格（溢價率上限設(shè)定不超過50%，含50%），競買人報價不超過最高限價的，按價高者得的原則確定競得人。11月16-17日，北京出讓4宗住宅用地，其中一宗溢價率47.69%，地產(chǎn)商將全部持有所有住宅面積。武漢則設(shè)置了土拍100%溢價率上限。

數(shù)據(jù)顯示，在22個城市出臺調(diào)控政策后，各地樓市出現(xiàn)了明顯的退燒現(xiàn)象。10月份，全國合計出現(xiàn)單宗土地成交金額超過10億元的地塊為27宗，超過5億元的地塊為65宗。相比調(diào)控前市場最火爆的8-9月，高價地數(shù)量開始減少，在10月份累計10億元以上的地塊中，溢價率超過100%的地塊有17宗，主要出現(xiàn)在天津、長沙、南寧、上海、佛山、沈陽、南昌。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。