中金:今年5.5萬億資金入樓市 三四線城市或好轉(zhuǎn)

調(diào)控深化近兩個(gè)月，土地市場(chǎng)和樓市均出現(xiàn)一系列變化，但外部資金的流向也為這種變化帶來更多變數(shù)。

中金公司近期發(fā)布的一份研報(bào)指出，房企能夠規(guī)模擴(kuò)張的背后，是2016年有約5.5萬億元的外部資金流入地產(chǎn)市場(chǎng)，房企用這些資金在公開市場(chǎng)拿地、收購(gòu)、并購(gòu)等。與此同時(shí)，調(diào)控政策帶來負(fù)面影響，房企將在2016年四季度和2017年一季度承壓；而從2017年二季度起，伴隨一二線城市降幅收窄，有可能在下半年觸底反彈。

中金公司研究發(fā)現(xiàn)，在前述流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的5.5萬億元外部資金中，來自銀行理財(cái)產(chǎn)品的資金在今年大幅增長(zhǎng)，全年預(yù)計(jì)貢獻(xiàn)4萬億（占比超70%），成為開發(fā)商外部資金的重要來源。

綜合央行、保監(jiān)會(huì)、中國(guó)保險(xiǎn)資產(chǎn)管理協(xié)會(huì)、萬得資訊、中金公司研究部的數(shù)據(jù)，理財(cái)產(chǎn)品、公司債、信托、保險(xiǎn)等理財(cái)資金是主要來源，并且2016年的5.5萬億元，相比2015年的2.1萬億元翻了一倍還多。

中國(guó)指數(shù)研究院、中金公司均預(yù)測(cè)，2016年土地出讓金總額約為4萬億元，換言之，房企眼中仍有余糧。中金研究部統(tǒng)計(jì)顯示，房企在2013年、2014年拿地金額分別超過4萬億，2016年前9月達(dá)到2.3萬億，全年有望達(dá)到4萬億。

中金公司表示，2017年資金缺口僅會(huì)在開發(fā)商外部資金縮小超過15%，而拿地所需資金增長(zhǎng)超過10%時(shí)才會(huì)出現(xiàn)。不過，金融主管部門已嚴(yán)格要求各商業(yè)銀行清理理財(cái)資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，這將對(duì)明年樓市產(chǎn)生重要影響。

上述機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，截至9月底，一、二線城市的庫存去化月數(shù)分別為9.3、9.4個(gè)月，可售資源增長(zhǎng)15%，地產(chǎn)銷售下降15%。該情況下一、二線城市庫存去化月數(shù)將提高到12.6、12.7個(gè)月，但仍處10-14個(gè)月的健康區(qū)間內(nèi)。若可售資源增長(zhǎng)30%，地產(chǎn)銷售下降30%（可能性極低），一、二線城市庫存去化月數(shù)將提高到17.3、17.5個(gè)月，仍低于歷史高位（分別為18.5、30.4個(gè)月）。供需關(guān)系難有大的改變，因此房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲壓力仍然存在。

中金預(yù)測(cè)，一二線城市銷售均價(jià)在2017上半年將維持平穩(wěn)，銷售面積在2016年四季度和2017年一季度將同比下降30%-40%，2017年二季度以后降幅將縮窄到10%-20%，銷售均價(jià)和銷售面積將在2017下半年重現(xiàn)正增長(zhǎng)。而三四線城市2017上半年，銷售均價(jià)有望同比增長(zhǎng)5%-10%，銷售面積同比增長(zhǎng)10%-15%，銷售均價(jià)和銷售面積增長(zhǎng)勢(shì)頭在近2017年年中時(shí)減弱。

這也成為房企布局分化的主要原因。

出于對(duì)利潤(rùn)率的保護(hù)，房企往往偏愛在一二線城市拿地，而基于成本與戰(zhàn)略訴求，也有不少公司傾向于在一二線城市周邊的三四線城市拿地。

一名機(jī)構(gòu)分析師指出，房企戰(zhàn)略分化的依據(jù)是，一二線城市在未來5年將持續(xù)面臨供應(yīng)短缺。也有機(jī)構(gòu)認(rèn)為，“房企資金充裕、一線城市與核心二線城市短期內(nèi)供應(yīng)缺口難以得到根本解決、高地價(jià)”三大推動(dòng)因素將支撐房地產(chǎn)在明年下半年重回上升趨勢(shì)。

這也吸引了大部分年銷售規(guī)模在200億-300億元的房企到一二線城市拿地。比如福建房企禹洲地產(chǎn)，銷售額在全國(guó)上市房企中排名36位。其管理層向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者透露，公司將進(jìn)一步擴(kuò)大在上海、合肥及廈門的投資物業(yè)組合。在禹洲地產(chǎn)近950萬平方米的土地儲(chǔ)備中，長(zhǎng)三角占據(jù)53.2%、海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)占42.2%。今年上半年公司毛利率達(dá)32.47%。

根據(jù)易居研究院智庫中提供的房企拿地?cái)?shù)據(jù)作不完全統(tǒng)計(jì)，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者發(fā)現(xiàn)，2016年1月至11月22日，買地金額行業(yè)前五位的房企分別為融創(chuàng)、萬科、綠地、恒大、保利地產(chǎn)。其中萬科、綠地、恒大的地塊平均總價(jià)接近，融創(chuàng)、保利則較高。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。