重慶地票模式第二城 河南鄭州推出復(fù)墾券

2016年12月20日，一場(chǎng)特殊的拍賣會(huì)在河南省國(guó)土資源廳機(jī)關(guān)后勤服務(wù)樓舉行，拍賣主體是一種名為“復(fù)墾券”的產(chǎn)品，共有244位競(jìng)拍人參與，其中絕大多數(shù)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。

復(fù)墾券是指在符合條件的易地搬遷貧困縣，農(nóng)村宅基地及其他農(nóng)村集體建設(shè)用地，在拆舊復(fù)墾為耕地，扣除自身安置用地后節(jié)余的農(nóng)村建設(shè)用地指標(biāo)，即城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤節(jié)余指標(biāo)。

從某種意義而言，復(fù)墾券是重慶地票的河南版本，這也使得河南成為繼重慶之后，全國(guó)第二個(gè)推出地票制度來(lái)破解城鎮(zhèn)建設(shè)用地指標(biāo)掣肘問(wèn)題的省份，鄭州市內(nèi)五區(qū)和鄭東新區(qū)、鄭州經(jīng)開(kāi)區(qū)、鄭州高新區(qū)成為首批復(fù)墾券試驗(yàn)田，涉及土地6148.59畝。

按照河南省國(guó)土資源廳要求，上述鄭州市內(nèi)五區(qū)及三個(gè)功能區(qū)，除了棚改項(xiàng)目外，開(kāi)發(fā)參與鄭州新增商品房住宅用地競(jìng)拍需要提前購(gòu)買復(fù)墾券，否則將失去競(jìng)拍資格。

首批復(fù)墾券入市

一切都得從12月12日河南省國(guó)土資源開(kāi)發(fā)投資管理中心那份《河南省宅基地A累復(fù)墾券拍賣公告》說(shuō)起，公告表示，將于12月20日舉行6000畝復(fù)墾券拍賣，起始價(jià)為每畝16萬(wàn)元，參與競(jìng)拍者必須于12月19日中午12時(shí)之前辦理競(jìng)拍手續(xù)和交納保證金。

鄭州市本地一家開(kāi)發(fā)商人士對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示，這一公告當(dāng)時(shí)并沒(méi)有引發(fā)太多關(guān)注。開(kāi)發(fā)商們并沒(méi)有意識(shí)到，復(fù)墾券未來(lái)土地招拍掛的入場(chǎng)券，真正有危機(jī)感是在兩天后。

12月14日，鄭州市國(guó)土資源局發(fā)布公告稱，從2017年1月15日起，土地競(jìng)拍人必須提前購(gòu)買與土地同等新增面積的復(fù)墾券，才能參與土地競(jìng)買，這意味著未來(lái)開(kāi)發(fā)商參與競(jìng)拍鄭州商品住宅用地必須有復(fù)墾券。

開(kāi)發(fā)商們意識(shí)到復(fù)墾券的重要性，紛紛向鄭州市國(guó)土資源局咨詢相關(guān)事宜，第二天下午，河南省國(guó)土資源開(kāi)發(fā)中心、鄭州市土地儲(chǔ)備中心、鄭州市財(cái)政局召集77家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)會(huì)，重點(diǎn)對(duì)復(fù)墾券進(jìn)行解讀，并現(xiàn)場(chǎng)答疑。

按照河南省國(guó)土資源廳的解釋，復(fù)墾券分為兩類：A類為扶貧搬遷騰出來(lái)的宅基地和可復(fù)墾的集體建設(shè)用地拆舊復(fù)墾券；B類為其他農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地拆舊復(fù)墾券。20日首批進(jìn)行拍賣的是A類復(fù)墾券。

A類復(fù)墾券有效期為兩年，獲券者不得私自轉(zhuǎn)讓，超過(guò)兩年未使用的指標(biāo)可以申請(qǐng)延期一次，延期時(shí)限最長(zhǎng)一年，也可以由鄭州市國(guó)土資源局按當(dāng)年最低價(jià)格進(jìn)行回購(gòu)。這意味著復(fù)墾券最長(zhǎng)有效期為三年。

A類復(fù)墾券起拍價(jià)為每畝16萬(wàn)元，最高價(jià)為每畝30萬(wàn)元，如果有兩位及兩位以上競(jìng)拍人都出最高價(jià)，最后以抽簽方式確定獲得者，本次復(fù)墾券拍賣，開(kāi)發(fā)商優(yōu)先競(jìng)買，剩余指標(biāo)由鄭州市國(guó)土資源局回購(gòu)。

交易標(biāo)共分為4類標(biāo)，第一種為50畝，保證金為750萬(wàn)元，第二種為100畝，保證金為1500萬(wàn)元，第三種為150畝，保證金為2250萬(wàn)元，第四種為200畝，保證金為3000萬(wàn)元。每一家開(kāi)發(fā)商最高限額為200畝。

12月20日，復(fù)墾券拍賣會(huì)舉行，推出123個(gè)標(biāo)共計(jì)6148.59畝，每個(gè)標(biāo)均不高于50畝，吸引了244位競(jìng)拍人，現(xiàn)場(chǎng)爭(zhēng)奪激烈，最后全部以最高價(jià)每畝30萬(wàn)元成交，共有230位競(jìng)拍人進(jìn)入最后抽簽階段。

經(jīng)過(guò)4輪抽簽，有12位競(jìng)拍人獲得100畝復(fù)墾券，111位競(jìng)拍人獲得50畝復(fù)墾券。

據(jù)上述開(kāi)發(fā)商介紹，為了獲得復(fù)墾券，很多開(kāi)發(fā)商組織多家子公司進(jìn)行搶奪，最后因?yàn)?00畝上限，部分開(kāi)發(fā)商在抽簽環(huán)節(jié)棄權(quán)。

由于現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍實(shí)施認(rèn)號(hào)不認(rèn)人，國(guó)土部門沒(méi)有披露完整成交名單，不過(guò)據(jù)部分參與競(jìng)拍的人士統(tǒng)計(jì)，本次復(fù)墾券拍賣中，本地開(kāi)發(fā)商和外地開(kāi)發(fā)商均有斬獲，其中碧桂園、綠城、綠地、金地、融創(chuàng)均獲得至少兩個(gè)標(biāo)（100畝），萬(wàn)科、華潤(rùn)和旭輝等開(kāi)發(fā)商也至少獲得一標(biāo)。

上述人士表示，其公司獲得50畝復(fù)墾券，但對(duì)未來(lái)如何使用表示擔(dān)憂，如果未來(lái)參與招拍掛時(shí)，復(fù)墾券畝數(shù)與土地競(jìng)拍標(biāo)的畝數(shù)不匹配，“比如我們有50畝指標(biāo)，招拍掛是80畝，想要參與競(jìng)拍只能和人合作湊指標(biāo)。”

按照每畝30萬(wàn)元最高價(jià)計(jì)算，6148.59畝復(fù)墾券意味著本次拍賣總額為18.45億元。

而這僅僅是入場(chǎng)券。對(duì)復(fù)墾券是否會(huì)推高土地價(jià)格和房?jī)r(jià)的疑問(wèn)，鄭州市國(guó)土資源局表示，由于土地拍賣也實(shí)施最高限價(jià)，不會(huì)出現(xiàn)類似情況。

另外，按河南省國(guó)土資源廳說(shuō)法，棚戶區(qū)改造等特殊民生項(xiàng)目不受復(fù)墾券政策限制。

為什么要推出復(fù)墾券

長(zhǎng)期以來(lái)，鄭州土地市場(chǎng)主要分為兩類，一類是正常土地招拍掛，主要在鄭東新區(qū)北龍湖區(qū)域，這一區(qū)域一直是鄭州地王聚集地；一類是普通城中村改造項(xiàng)目土地，在鄭州市商品住宅用地供應(yīng)中占據(jù)絕對(duì)多數(shù)的比例。

對(duì)于為何推出復(fù)墾券，12月6日，河南省國(guó)土資源廳、河南省發(fā)改委、河南省財(cái)政廳和河南省扶貧辦聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于我省之基地復(fù)墾在全省域內(nèi)公開(kāi)交易全力支持易地扶貧搬遷等工作有關(guān)問(wèn)題的通知》文件給出了部分答案。

第一，國(guó)土資源部文件精神和要求增減掛鉤指標(biāo)運(yùn)用向貧困地區(qū)改造傾斜，實(shí)施期限為5年。

即通過(guò)增減掛鉤來(lái)實(shí)施扶貧搬遷工作，在城鄉(xiāng)建設(shè)用地總量不增加、耕地面積不減少的情況下，達(dá)到貧困地區(qū)和相對(duì)發(fā)達(dá)地區(qū)、城鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村建設(shè)用地結(jié)構(gòu)浮動(dòng)調(diào)配。

第二、結(jié)合河南省實(shí)際情況開(kāi)展復(fù)墾券交易工作。即除了扶貧搬遷推出的A類復(fù)墾券，還推出針對(duì)非貧困搬遷的B類復(fù)墾券，B類復(fù)墾券主要針對(duì)其他農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地（非貧困搬遷），重點(diǎn)解決城中村改造領(lǐng)域資金、用地等難題，等于河南省內(nèi)大部分增減掛鉤用地指標(biāo)與復(fù)墾券掛鉤。

按照河南省國(guó)土資源廳的要求，雖然復(fù)墾券在開(kāi)發(fā)商之間不能自由交易，但在省內(nèi)各市縣地區(qū)之間可以自由交易，比如A市的復(fù)墾券指標(biāo)剩余，可以出售給用地指標(biāo)緊張的B市，B市新增建設(shè)用地指標(biāo)，但河南省整體建設(shè)用地總量沒(méi)變。

第三、復(fù)墾券使用方面主要分為兩類，第一類為新增建設(shè)用地辦理集體農(nóng)用地轉(zhuǎn)國(guó)有建設(shè)用地過(guò)程中可以使用復(fù)墾券；第二類是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在商品住宅用地競(jìng)拍過(guò)程中使用復(fù)墾券。

根據(jù)城鄉(xiāng)一體化政策，每一個(gè)省都有一定數(shù)量的增減掛鉤用地指標(biāo)，由省一級(jí)按照實(shí)際情況把指標(biāo)分配至市級(jí)、再分配至縣級(jí)。除了農(nóng)轉(zhuǎn)用審批使用復(fù)墾券外，剩余復(fù)墾券以拍賣方式出售給房地產(chǎn)企業(yè)，在沒(méi)有運(yùn)用復(fù)墾券審批的農(nóng)轉(zhuǎn)用土地出讓過(guò)程中使用。

破解城改難題

近期，鄭州市發(fā)改委網(wǎng)站轉(zhuǎn)載一篇文章稱，鄭州已經(jīng)被確定為國(guó)家級(jí)中心城市，不過(guò)隨后，鄭州市發(fā)改委刪除了這一信息。

但在12月17日舉辦的首屆中原并購(gòu)大會(huì)上，河南省一位主要官員在致辭時(shí)也表示，鄭州被國(guó)務(wù)院確定為中心城市。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，2015年河南省人口為9402.36萬(wàn)人，位列全國(guó)第三大人口大省，鄭州人口總量也突破千萬(wàn)級(jí)別，從2009年到2014年全國(guó)各大城市人口流入量來(lái)看，鄭州人口流入量排名第七，僅次于上海、北京、天津、廣州、東莞和深圳。

作為人口流入大省，未來(lái)鄭州城市建設(shè)等方面對(duì)土地供應(yīng)要求仍將持續(xù)增加，鄭州市國(guó)土資源局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2015年鄭州市主城區(qū)商品住宅用地實(shí)際供應(yīng)量為4911畝；2016年前8個(gè)月實(shí)際供應(yīng)總量為5300畝，加上計(jì)劃中年底前新增的6000畝供應(yīng)量，鄭州市商品住宅用地全年供應(yīng)量達(dá)到11300畝，為2015年的2.3倍。

復(fù)墾券的推出，一定程度上解決了鄭州未來(lái)城市發(fā)展土地掣肘，通過(guò)復(fù)墾券省內(nèi)自由交易，鄭州可以納入河南省其他市縣增減掛鉤用地指標(biāo)，一定程度保障了鄭州的建設(shè)用地供應(yīng)量。

此外，上述開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，復(fù)墾券推出一定程度解決了城中村改造的種種難題，首先解決了城中村改造資金來(lái)源難題，這一難題也是鄭州難題，近期發(fā)生的k2地產(chǎn)在鄭州搶地和鄭州本地開(kāi)發(fā)商“維權(quán)”等事件，根源就是城中村資金來(lái)源問(wèn)題。

按照河南省4個(gè)部門下發(fā)的文件，復(fù)墾券收益一半用于農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地搬遷安置，另一半用于搬遷后復(fù)墾費(fèi)用支出。這意味著本次鄭州復(fù)墾券收益18.45億元將有9.22億元被用作農(nóng)民搬遷安置，直接支付給農(nóng)民和農(nóng)村集體。

其次，解決城中村改造程序性難題，原來(lái)鄭州城中村改造前期費(fèi)用由開(kāi)發(fā)商出資，后期開(kāi)發(fā)商通過(guò)獲得土地二級(jí)開(kāi)發(fā)資格來(lái)收回成本，但由于k2等開(kāi)發(fā)商參與二級(jí)土地招拍掛，使得原來(lái)的模式遭遇巨大爭(zhēng)議。

而復(fù)墾券的推出或助于解決了這一矛盾，“原來(lái)城中村改造是企業(yè)和政府簽協(xié)議，然后企業(yè)開(kāi)始投入，哪個(gè)企業(yè)負(fù)責(zé)哪個(gè)項(xiàng)目都確定好才進(jìn)行拆遷、補(bǔ)償、安置等工作，現(xiàn)在等于沒(méi)有確定你負(fù)責(zé)拆遷哪個(gè)村，就把安置的錢拿出來(lái)了。”上述開(kāi)發(fā)商人士表示。

第一步，政府利用復(fù)墾券出讓所得收益對(duì)城中村改造居民進(jìn)行補(bǔ)償；第二步，完成拆遷達(dá)到凈地出讓條件后，土地通過(guò)招拍掛形式推向二級(jí)市場(chǎng)；第三步，前期獲得復(fù)墾券的房地產(chǎn)企業(yè)參與競(jìng)拍與復(fù)墾券相對(duì)應(yīng)的商品住宅用地資格。

由于復(fù)墾券土地?cái)?shù)量和未來(lái)二級(jí)市場(chǎng)土地供應(yīng)量一致，從理論上而言，只要拿到復(fù)墾券的企業(yè)都會(huì)獲得相應(yīng)的建設(shè)用地。對(duì)于復(fù)墾券拍賣收入不足以安置村民的問(wèn)題，上述開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，政府完全可以在土地出讓過(guò)程中設(shè)置配建回遷房等保障性住房來(lái)解決。

另外，今年以來(lái)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域集中度不斷向一二線城市和中心城市傾向，2016年鄭州房?jī)r(jià)上漲較為迅速。上述開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，復(fù)墾券推出緩解鄭州商品住宅供應(yīng)緊張程度，一定程度緩解了鄭州市房?jī)r(jià)上漲壓力。

12月21日，鄭州市政府出臺(tái)關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控工作的通知，主要從兩個(gè)方面加碼調(diào)控。其一，對(duì)180平方米以上的住房實(shí)施限購(gòu)；其二，非鄭州戶籍購(gòu)房，需要交納滿兩年個(gè)稅或社保。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。