2017宏觀：房地產(chǎn)“長效機制”下 市場向何處去

2016年12月9日，中共中央政治局召開會議，分析研究2017年經(jīng)濟工作。會議提出，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制。

早在2014年3月份發(fā)布的《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014~2020年）》中就提出，調(diào)整完善住房、土地、財稅、金融等方面政策，共同構(gòu)建房地產(chǎn)市場調(diào)控長效機制。各城市要編制城市住房發(fā)展規(guī)劃，確定住房建設(shè)總量、結(jié)構(gòu)和布局。確保住房用地穩(wěn)定供應(yīng)，完善住房用地供應(yīng)機制，保障性住房用地應(yīng)保盡保，優(yōu)先安排政策性商品住房用地，合理增加普通商品住房用地，嚴(yán)格控制大戶型高檔商品住房用地。

建立長效機制對我國房地產(chǎn)市場的未來有何影響？要形成房地產(chǎn)平衡健康發(fā)展的長效機制，如何從財稅、金融、社保等基礎(chǔ)性方面進行改革？《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪多位業(yè)內(nèi)人士，對此進行深入解讀。

回望2016：繁榮下冷熱不均

在去庫存的大背景下，2016年前10月樓市火熱。來自國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2016年1~11月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資93387億元，同比名義增長6.5%，增速比1~10月份回落0.1個百分點。1~11月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積745122萬平方米，同比增長2.9%，增速比1~10月份回落0.4個百分點。房屋新開工面積151303萬平方米，增長7.6%，增速回落0.5個百分點。房屋竣工面積77037萬平方米，增長6.4%，增速回落0.2個百分點。

去庫存政策已經(jīng)讓房地產(chǎn)行業(yè)銷量漲、庫存落、投資穩(wěn)，初步實現(xiàn)了政策目標(biāo)，但城市之間分化明顯。一些熱點二線城市在此輪調(diào)整中價格上漲明顯。

與此同時，樓市熱向地市傳導(dǎo)。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：截至12月5日，二線城市包括京滬廣深以外的36個熱點城市，合計住宅地塊成交2980宗，土地面積30376萬平方米，平均樓面價為4252元每平方米，同比上漲87.3%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，自“9·30”以來的這一輪樓市調(diào)控，已有超過25個城市出臺了50多次樓市調(diào)控措施。過去的房地產(chǎn)調(diào)控更多是短期政策，經(jīng)常因為經(jīng)濟形勢不同而出現(xiàn)波動。建立房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制，關(guān)鍵要處理好住房消費和投資、房地產(chǎn)和經(jīng)濟增長的協(xié)調(diào)關(guān)系。另外必須降低房地產(chǎn)的投資屬性、回歸居住屬性。從此次會議看，下一步應(yīng)加快住房、土地供應(yīng)、房地產(chǎn)稅收等制度，以長效機制引導(dǎo)市場穩(wěn)預(yù)期。

長效機制：各地因城施策

長效機制的建立絕非一日之功，如何從財稅、金融、社保等基礎(chǔ)性政策方面進行改革？

首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)土地資源與房地產(chǎn)系主任趙秀池在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，長效機制關(guān)鍵是適合國情，還要符合市場規(guī)律。各地要根據(jù)具體情況因城施策，三四線城市存在去庫存壓力，一二線城市則存在穩(wěn)定房價的壓力。各城市應(yīng)根據(jù)城鎮(zhèn)化的進程，根據(jù)供求狀況分別來制定政策。

趙秀池認(rèn)為，長效機制的基本原則應(yīng)是供求雙向調(diào)節(jié)；讓住房回歸居住功能；建立購租并舉的住房制度。需要采用財稅、金融手段對不同房地產(chǎn)需求、供應(yīng)做到有保有壓。要采取給予剛性、改善性需求、供給減稅甚至免稅的稅收政策，輔之于低息、低首付的信貸政策；對于投機投資性需求則采取相反的財稅、金融政策。

“對于租賃市場的供求雙方也都應(yīng)該給予相應(yīng)的財稅、金融政策的支持。公共服務(wù)應(yīng)該實行常住人口全覆蓋，而不是僅僅覆蓋戶籍人口。有穩(wěn)定的租賃關(guān)系的承租者也要同戶籍人口一樣享受到教育、醫(yī)療等的公共服務(wù)。”趙秀池認(rèn)為。

易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱表示，去庫存和控房價相對應(yīng)的是完全不同的兩種長效機制。實際上還是要各個地方因城施策，一城一策。

丁祖昱認(rèn)為，“長效機制”著眼點主要應(yīng)該在三個方面：一是土地市場，再是租賃市場，最后是房地產(chǎn)稅收。今天絕對不能用“一刀切”的方式來制定相關(guān)政策，目前城市格局一方面是房價高企、供不應(yīng)求，另一方面是努力去庫存、緩解供求矛盾，在這種情況下還想“一藥治百病”那只能是迷信。

丁祖昱表示，北上廣深等熱點城市今天還是要增加土地供應(yīng)，開放租賃市場，既要保障普通商品住宅市場有序發(fā)展，預(yù)防價格出現(xiàn)暴漲暴跌，也要做好中低收入群體的住房保障工作。對于大多數(shù)的三四線城市，首先要在整體規(guī)劃上進行調(diào)整，對土地供應(yīng)總量上要有控制，避免出現(xiàn)區(qū)域不平衡或超量供應(yīng)的情況；其次，要做好相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，確保城市發(fā)展的核心動力；最后還是要努力發(fā)展城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、推進新型城鎮(zhèn)化，只有解決了需求問題，才能真正解決供應(yīng)過量的問題。

展望2017：投資增速恐降溫

在新城控股高級副總裁歐陽捷看來，房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展的長效機制，最核心的是供求關(guān)系。財稅體制可以解決的是可以減少土地增值稅、改變土地出讓金制度。金融方面的改革，對于開發(fā)階段來講，銀行貸款和發(fā)債更寬松，會降低開發(fā)企業(yè)的成本。房價上漲，直接融資做不成，只能做間接融資，房企成本又抬高了。金融體制還要增加直接融資，減少間接融資。

招商證券發(fā)布的《房地產(chǎn)行業(yè)2017年投資策略》指出，逃不開的周期，2017年是“調(diào)整年”，但行業(yè)中周期尚未走完，維持本輪中周期復(fù)蘇持續(xù)至2019年左右的觀點。小周期框架依舊有效，2015年復(fù)蘇、2016年繁榮與轉(zhuǎn)折、2017年調(diào)整；高基數(shù)及政策拐點導(dǎo)致商品房銷量進入下降通道，預(yù)計全年下降10%左右，2017年一季度數(shù)據(jù)對全年有重大指引意義；房價個位數(shù)下降；新開工下降5%左右；投資增速雖有放緩但仍有一定粘性，預(yù)計全年增長0~3%。

招銀國際發(fā)布的《2017年中國經(jīng)濟展望》中指出，2016年前三季度全國城鎮(zhèn)完成固定資產(chǎn)投資42.69萬億元，同比增長8.2%，增速較去年同期回落2.1個百分點，但9月當(dāng)月投資增長9%，連續(xù)兩月出現(xiàn)當(dāng)月增速回升。民間投資增速今年遭遇“滑鐵盧”，前三季度民間投資同比增速僅為2.5%，比去年同期下滑7.9個百分點，但9月份當(dāng)月同比增長4.5%，結(jié)束了自去年以來持續(xù)回落的走勢。

從固定資產(chǎn)投資的各項構(gòu)成來看，基建投資仍是穩(wěn)投資的關(guān)鍵。招銀國際預(yù)計2017年仍將延續(xù)穩(wěn)增長靠投資、穩(wěn)投資靠基建的發(fā)展趨勢。制造業(yè)固定資產(chǎn)投資預(yù)計將繼續(xù)筑底企穩(wěn)，而房地產(chǎn)投資增速恐受調(diào)控政策影響出現(xiàn)明顯降溫。

中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟認(rèn)為，目前的房地產(chǎn)市場是“冰包火”，這就需要政策分別調(diào)理。一二線城市，城市更新要敢于突破，要有長期調(diào)理手法。三四線城市或通過社保的改革，人口、產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入和特色小鎮(zhèn)的培育來施策。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。