珠海年終土地拍賣收官戰(zhàn)上演 房企拿地趨冷靜

珠海年終土拍收官戰(zhàn)上演。12月28日、29日，珠海兩天內(nèi)至少出讓5宗地塊。其中，關(guān)注度最高的3宗“限價(jià)”住宅地塊，累計(jì)成交金額約30億元。有兩宗分別拍至6650元/平方米和9350元/平方米，未觸及限價(jià)線，分別被黑龍江房企高盛投資以及招商蛇口斬獲；位于斗門白蕉的一宗居住用地則在拍到12000元/平方米的限價(jià)線后轉(zhuǎn)入競(jìng)配人才住房和公共租賃住房面積，最終被時(shí)代地產(chǎn)拍得。這也是珠海限購后，首宗觸及限價(jià)線的土地。

平沙一住宅地刷新片區(qū)紀(jì)錄

今年10月6日，珠海出臺(tái)樓市限購令。其中，為了防止高價(jià)地塊誕生，官方規(guī)定，“招拍掛”出讓的商品住房用地，土地溢價(jià)率超過一定比例，由競(jìng)價(jià)轉(zhuǎn)為競(jìng)配人才住房或公共租賃住房面積，此規(guī)定被業(yè)界稱為土地限價(jià)政策。

12月28日，珠海市國(guó)土資源局委托珠海市公共資源交易中心公開掛牌出讓的珠國(guó)土儲(chǔ)2016-32地塊成功掛牌出讓。這是限購后，珠海首宗“限價(jià)”拍賣的住宅用地。經(jīng)過現(xiàn)場(chǎng)數(shù)家房企的爭(zhēng)奪，該地塊最終以樓面地價(jià)6650元/平方米、總出讓價(jià)款2．66億元，由黑龍江省高盛投資發(fā)展有限公司競(jìng)得。

上述地塊位于高欄港經(jīng)濟(jì)區(qū)平沙鎮(zhèn)美平西路北側(cè)，功能（用途）為二類居住用地，用地面積為20000.04平方米，容積率≤2.0且>1.0，出讓年限為二類居住70年，商業(yè)40年。

事實(shí)上，在10月6日凌晨珠海發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控新政之前，該地塊正在掛牌出讓，起始樓面價(jià)為1940元/平方米。10月9日，市國(guó)土資源局發(fā)布公告中止出讓該土地。

新政出臺(tái)后，該地塊起拍價(jià)格調(diào)整至4500元/平方米。最終，該地塊以6650元/平方米的樓面地價(jià)拍出，刷新了平沙的地價(jià)紀(jì)錄。根據(jù)合富輝煌（珠海）市場(chǎng)部監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，在此之前，平沙的最高地價(jià)是2016年7月28日拍出的2016-08地塊，成交樓面地價(jià)3490元/平方米，由珠海市平沙房地產(chǎn)開發(fā)公司競(jìng)得。

該機(jī)構(gòu)指出，從平沙區(qū)域樓市發(fā)展角度來看，2016年1-11月平沙區(qū)域成交量已達(dá)36萬平方米，同比增長(zhǎng)88%；平沙（含高欄港）現(xiàn)均價(jià)約10000元/平方米，低于珠海平均價(jià)格，同比上漲了37%，平沙樓市逐漸發(fā)展，再加上高欄港積極發(fā)展高端制造業(yè)的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃帶來的發(fā)展機(jī)遇，未來發(fā)展空間較大。

白蕉一居住用地首觸限價(jià)線

12月29日上午，位于斗門白蕉的兩宗商住用地開拍，經(jīng)過金地、時(shí)代、華發(fā)、高盛等多家地產(chǎn)商角逐，最終，位于斗門白蕉的珠國(guó)土儲(chǔ)2016-30地塊在競(jìng)拍20分鐘后以9350元/平方米成交，由招商蛇口競(jìng)得，總成交價(jià)22.87億，溢價(jià)約55.83%。而珠國(guó)土儲(chǔ)2016-31的白蕉地塊則被時(shí)代地產(chǎn)收入囊中，成交樓面價(jià)為12000元/平方米，總價(jià)約4.8億，溢價(jià)率84.62%，此外，經(jīng)過現(xiàn)場(chǎng)四家房企競(jìng)爭(zhēng)，時(shí)代地產(chǎn)還需配建4430平方米的人才住房和公共租賃住房面積。

此前，斗門最高地價(jià)是6642元/平方米，在今年10月份拍出，由珠海中澳房地產(chǎn)開發(fā)公司以總價(jià)4.18億拿下。

資料顯示，招商蛇口競(jìng)得的珠國(guó)土儲(chǔ)2016-30地塊宗地面積106354.42平方米，為二類居住、商業(yè)用地。要求容積率大于1.0且小于等于2.3。起始樓面地價(jià)為6000元/平方米，最高限價(jià)11000元/平方米。其中，人才住房和公共租賃住房（建筑面積不低于17123.06平方米），由競(jìng)得人建成后無償移交給斗門區(qū)政府。

值得一提的是，該地塊限制條件較多，要求該地塊商業(yè)用地面積為總用地面積的30%，商業(yè)建筑規(guī)模占總計(jì)容建筑規(guī)模比例為30%，商業(yè)建筑應(yīng)集中獨(dú)立布局；上述地塊商業(yè)功能計(jì)容建筑面積50%（即36692.28平方米）不得分割辦理《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》，不得分割轉(zhuǎn)讓。大家地產(chǎn)董事陳志指出，雖然該地塊以9350元/平方米成交，加上普裝、利息、工程等等，預(yù)計(jì)實(shí)際樓面價(jià)將達(dá)到約10875元/平方米。

但該地塊周邊商住氛圍逐漸形成，加上北側(cè)的惠普（珠海）智慧城市項(xiàng)目在未來逐漸發(fā)展，未來建成2年內(nèi)，從業(yè)人員可望達(dá)到3000人，將會(huì)給該地塊帶來一定的居住需求，且該地塊配置的獨(dú)立商業(yè)建筑約7.3萬平方米，使該地塊有望成為白蕉區(qū)域最大的商業(yè)中心。

時(shí)代地產(chǎn)競(jìng)得的珠國(guó)土儲(chǔ)2016-31地塊位于斗門區(qū)白蕉鎮(zhèn)禾益中路以西，時(shí)代傾城一期與華發(fā)峰尚夾角處，地塊東南處還與公園綠地相連。

該地塊宗地面積20000平方米，為二類居住用地。要求容積率大于1.0且小于等于2.0。起始樓面地價(jià)為6500元/平方米，最高限價(jià)12000元/平方米。其中，要求人才住房和公共租賃住房（建筑面積不低于3880平方米），由競(jìng)得人建成后無償移交給斗門區(qū)政府。

拍賣現(xiàn)場(chǎng)

主持人提醒倒計(jì)時(shí)才有房企出價(jià)應(yīng)戰(zhàn)

在珠國(guó)土儲(chǔ)2016-32地塊拍賣現(xiàn)場(chǎng)，南都記者看到，與以往房企火熱競(jìng)拍的情況不同，開拍時(shí)，現(xiàn)場(chǎng)參與競(jìng)拍的房企反響并不熱烈，現(xiàn)場(chǎng)主持人多次詢問是否有人加價(jià)后，才有房企跟進(jìn)。主持人不斷介紹珠海、高欄港、平沙的利好，試圖吸引地產(chǎn)商們積極競(jìng)價(jià)。

在斗門白蕉的兩宗商住用地拍賣現(xiàn)場(chǎng)，南都記者看到，不少房企出價(jià)稍顯猶豫，拍賣現(xiàn)場(chǎng)的氣氛也較為冷清，經(jīng)常等到主持人提醒倒計(jì)時(shí)才有房企出價(jià)應(yīng)戰(zhàn)。

合富輝煌（珠海）市場(chǎng)部認(rèn)為，因珠國(guó)土儲(chǔ)2016-30地塊宗地面積大，起拍總價(jià)高，再加上該地塊商業(yè)建筑需集中獨(dú)立布局，須配建建筑面積1．7萬平方米的人才住房和公共租賃住房等限制要求，投資成本高，使得房企拿地趨于合理冷靜。

業(yè)界分析

白蕉兩宗地塊是樓市風(fēng)向標(biāo)

大家地產(chǎn)董事陳志指出，珠國(guó)土儲(chǔ)2016-32地塊的成交價(jià)格比業(yè)界預(yù)期冷靜。“我們當(dāng)時(shí)預(yù)計(jì)的成交價(jià)格，比目前成交的價(jià)格高了近1000元/平方米。在目前珠海樓市限購的環(huán)境下，平沙區(qū)域的新盤供應(yīng)量較大，外地人被限購，本地買家也有不少樓盤可以選擇，所以市場(chǎng)熱度不高。”

大家地產(chǎn)董事陳志指出，斗門白蕉拍出的兩宗地塊，是調(diào)控后珠海樓市的風(fēng)向標(biāo)。南都記者了解到，目前白蕉一手樓售價(jià)為1.6萬-1.7萬元/平方米，在陳志看來，按照目前的樓面價(jià)，業(yè)界預(yù)計(jì)售價(jià)要達(dá)到2萬-2.5萬元/平方米才有利潤(rùn)。“這反映的是2017年年底到2018年年初的斗門白蕉樓價(jià)，實(shí)際上，這些拿地企業(yè)或許對(duì)2017年的樓市并不是非常樂觀，他們更多是看好2018年的樓市。按照我們的統(tǒng)計(jì)，到2018年，白蕉片區(qū)可售的貨量不多。”陳志說，隨著斗門最新地價(jià)出爐，同樣處于西區(qū)的金灣地價(jià)也穩(wěn)定。

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保稅區(qū)兩地塊拍出成交總價(jià)近億元

12月28日，珠海市國(guó)土資源局委托珠海市公共資源交易中心公開掛牌出讓的珠國(guó)土儲(chǔ)2016-29地塊成功掛牌出讓。珠國(guó)土儲(chǔ)2016-29地塊位于保稅區(qū)寶順路北側(cè)、寶珠路西側(cè)，功能（用途）為酒店、商務(wù)（其中商務(wù)功能比例≥51%，酒店功能比例≤49%），用地面積為9169.86平方米，容積率≤4.0，出讓年限為40年。該地塊最終以樓面地價(jià)1140元/平方米、總地價(jià)4181萬元，由珠海葆晟科技服務(wù)有限公司競(jìng)得。

同日，珠海市國(guó)土資源局委托珠海市公共資源交易中心公開掛牌出讓的珠國(guó)土儲(chǔ)2016-28地塊成功掛牌出讓。珠國(guó)土儲(chǔ)2016-28地塊位于保稅區(qū)二期寶吉路東側(cè)、寶順路南側(cè)，功能（用途）為商業(yè)（B11）、商務(wù)（B29），用地面積為18352.97平方米，容積率≤2.5（其中商業(yè)建筑規(guī)模≤10%），出讓年限為40年。該地塊最終以樓面地價(jià)1230元/平方米、總地價(jià)5643萬元，由珠海廣蓉歐投資有限公司競(jìng)得。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。