棕地開發(fā)難 未來(lái)十年香港新房供給目標(biāo)受挑戰(zhàn)

香港特區(qū)運(yùn)輸及房屋局日前公布了2016年《長(zhǎng)遠(yuǎn)房屋策略》進(jìn)度報(bào)告，表示未來(lái)10年（2017/18至2026/27年度）總房屋供應(yīng)目標(biāo)為46萬(wàn)個(gè)單位，其中包括公屋單位20萬(wàn)個(gè)、資助房屋8萬(wàn)個(gè)、一般私人住宅單位18萬(wàn)個(gè)的目標(biāo)。

這一目標(biāo)與2015年報(bào)告維持一致，不過最新評(píng)估顯示，未來(lái)五年政府能夠提供的公營(yíng)房屋（包括公屋及資助房屋）單位僅9.45萬(wàn)個(gè)，僅為十年規(guī)劃的目標(biāo)約三成。而政府未來(lái)十年所得的土地預(yù)計(jì)只能容納23.6萬(wàn)個(gè)公營(yíng)房屋單位，為十年目標(biāo)的約八成半。

香港特區(qū)政府發(fā)展局局長(zhǎng)陳茂波1月10日出席香港中華總商會(huì)舉行的午餐會(huì)時(shí)坦言，香港現(xiàn)存可供房屋開發(fā)的“熟地”不夠完成新房供給目標(biāo)，必須通過改變部分土地用途和規(guī)劃，來(lái)提供新的土地供給。

司法和環(huán)境清理成本高

香港運(yùn)輸及房屋局長(zhǎng)張炳良日前亦表示，土地供應(yīng)是限制香港房屋供應(yīng)的主因，不可避免的會(huì)遇到不同利益訴求的沖突，政府會(huì)繼續(xù)透過檢討及改劃土地用途、增加發(fā)展密度、適度填海等多種方式優(yōu)先處理房屋問題。其中，釋放棕地是一個(gè)主要解決方案，如何以大型新發(fā)展模式將棕地發(fā)展成為人口密度比較高的地區(qū)，是政府需要謹(jǐn)慎實(shí)施的。

棕地（Brownfield）是指被廢棄的工業(yè)或商業(yè)用途的，但仍可以被重復(fù)使用的土地。多年來(lái)，由于種種原因，主要位于新界地區(qū)的棕地面積持續(xù)擴(kuò)大，至今累積達(dá)到約1200公頃，相當(dāng)于香港島面積的6%。對(duì)寸土寸金的香港來(lái)說(shuō)，開發(fā)棕地意義非凡，但其實(shí)施依然面對(duì)重重挑戰(zhàn)。

現(xiàn)任香港特區(qū)行政長(zhǎng)官梁振英在2015年《施政報(bào)告》中宣布，將會(huì)發(fā)展洪水橋、元朗南和新界北的棕地，作為增加土地供應(yīng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)措施。

陳茂波繼指，有信心完成未來(lái)土地供應(yīng)目標(biāo)，不過在涉及改變土地用途時(shí)，常有持異議的人士提出司法復(fù)核挑戰(zhàn)，即使政府最終勝訴，時(shí)間成本的損耗亦十分嚴(yán)重，希望在政府改進(jìn)執(zhí)行的同時(shí)，社會(huì)公眾也能與政府一起做出決定，共同推動(dòng)土地供應(yīng)。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前約四成的棕地被用作儲(chǔ)存貨物及廢物回收，而貨柜場(chǎng)、露天停車場(chǎng)、汽車修理廠等也是常見用途；由這些活動(dòng)帶來(lái)的一些有害垃圾和其他污染物使它們必須經(jīng)過適當(dāng)清理才能夠復(fù)用，而環(huán)境清理亦涉及大筆開支。

此外，由于棕地往往地處偏遠(yuǎn)，要將棕地再利用成為高人口密度的生活區(qū)，有大量的基建需求需要滿足；而且這些土地往往所有權(quán)分散、復(fù)雜，為回收土地作整體開發(fā)造成困難。

可改建為60萬(wàn)個(gè)住宅單位

香港特區(qū)規(guī)劃署此前表示將于2017年上半年委托顧問展開新界棕地使用及作業(yè)現(xiàn)況研究，摸底棕地情況及其現(xiàn)有作業(yè)的詳細(xì)資料，協(xié)助政府為不同地區(qū)的棕地制訂適當(dāng)?shù)恼?，以達(dá)善用土地，釋放棕地潛力和改善鄉(xiāng)郊環(huán)境的目標(biāo)。

就東大嶼都會(huì)和新界北區(qū)域的開發(fā)，亦是《香港2030+：跨越2030年的規(guī)劃遠(yuǎn)景與策略》（簡(jiǎn)稱“香港2030+”）計(jì)劃中提到的兩個(gè)策略增長(zhǎng)區(qū)的重要組成。該計(jì)劃希望從兩個(gè)地區(qū)分別發(fā)展出約1，000公頃和720公頃的土地，提供住屋用地，以及優(yōu)質(zhì)的生活、工作和營(yíng)商環(huán)境，為經(jīng)濟(jì)帶來(lái)動(dòng)力。

陳茂波表示，中短期看，政府可以通過改變土地用途發(fā)展出約30萬(wàn)個(gè)住宅單位，而中長(zhǎng)期的發(fā)展如洪水橋、古洞北、粉嶺北、東涌新市鎮(zhèn)等，則能提高逾20萬(wàn)個(gè)新住宅單位，合計(jì)政府已掌握近60萬(wàn)個(gè)住宅單位的來(lái)源，預(yù)計(jì)到2030年能逐步落實(shí)，但仍需未雨綢繆。

“香港2030+”是旨在更新香港發(fā)展戰(zhàn)略的全面策略性研究，以打造香港成為一個(gè)宜居、具競(jìng)爭(zhēng)力及可持續(xù)發(fā)展的“亞洲國(guó)際都會(huì)”為愿景。計(jì)劃發(fā)展一個(gè)“都會(huì)商業(yè)核心區(qū)”、兩個(gè)“策略增長(zhǎng)區(qū)”、三條“主要發(fā)展軸”（包括西部經(jīng)濟(jì)走廊、東部知識(shí)及科技走廊和北部經(jīng)濟(jì)帶）；將九龍東將發(fā)展成香港第二個(gè)都會(huì)商業(yè)核心區(qū)，平衡工作地點(diǎn)集中在中環(huán)一帶的問題等。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。