房地產：聚焦北京 分享土地盛宴

地王穿越周期，北京區(qū)域價值凸顯：1月7日下午，華潤首開平安聯(lián)合體以86.3億競得北京豐臺區(qū)花鄉(xiāng)地塊，刷新北京總價地王紀錄。我們自去年開始就堅定看好北京市場，并發(fā)布《北京北京》等多篇報告強調北京區(qū)域投資機遇，回顧北京歷代地王，自11年以來，地價、樓面價不斷被刷新超越，甚至穿越周期，背后實際體現(xiàn)的是市場對于主流市場的認可和追逐，同時也是北京作為全國首都的城市價值體現(xiàn)，我們也相信這種認可在市場回暖疊加房企補庫存意愿提升的背景下會進一步強化，北京區(qū)域價值會進一步凸顯。

土地成本疊加庫存結構倒逼需求端價格中樞上移：我們認為北京區(qū)域的幾個要素決定了其將會在新一輪地產恢復周期中優(yōu)先受益：1、地價增速高于房價，疊加自住房政策推升供需矛盾，倒逼需求端價格中樞上移。2、庫存上升導致價格下行邏輯在北京區(qū)域適用性降低，庫存結構影響大于庫存總量。3、北京先導指標已明顯改善，15年彈性可期。我們認為北京區(qū)域一手房市場也將在一季度企穩(wěn)回升，結合此前探討的庫存結構，一手房量價都將迎來一波新的行情，這也將為具備北京區(qū)域資源的房企帶來去化改善以及價值重估的機遇。

市場化調控框架下政策壓力淡化：在未來市場化管理框架下，我們認為對于主流城市的價格管控將會趨于淡化，尤其對于北京、上海這種國際化城市而言，資源稟賦的優(yōu)勢也終將在價格層面體現(xiàn)。另外，從控制特大城市人口規(guī)模的國家戰(zhàn)略角度，我們也并不認為政府過于擔憂北京、上海等城市價格的上漲。值得強調的是，我們對自住房政策的持續(xù)周期以及供地力度持有保留態(tài)度，其對北京市場影響有待觀察。

聚焦北京區(qū)域房企，分享土地盛宴：此前我們一直強調地產股的反彈機會在于基本面分化后帶來企業(yè)分化機遇，本次降息周期的啟動也驗證了地產行業(yè)在管理層“穩(wěn)增長”架構的不可替代性，降息疊加此前930信貸新政，城市成交分化將帶動企業(yè)的分化，相關地產股向上趨勢明確，我們維持行業(yè)“買入”評級。具體標的方面，我們繼續(xù)堅持“選擇兩極拒絕中庸”的配置思路，優(yōu)先推薦保利、招商、萬科、華僑城和陽光城等，此前構建的絕對收益組合和“地產+金融”板塊仍可關注，除此之外，我們在去年年底的地產專題電話會議中建議大家積極關注北京區(qū)域房企的戰(zhàn)略機遇，已經得到市場的高度認同，敬請留意。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。