房企表外渠道被堵 地產(chǎn)融資盛宴已過

隨著房地產(chǎn)金融調(diào)控進一步收緊，多個房企融資渠道被堵截。日前，監(jiān)管再次表態(tài)，銀監(jiān)會安排部署2017年重點工作任務(wù)是分類實施房地產(chǎn)金融調(diào)控，而央行在上周召開的2017年工作會議上，強調(diào)繼續(xù)落實好差別化住房信貸政策。

南都記者昨天從業(yè)內(nèi)獲悉，商業(yè)銀行開發(fā)貸或?qū)⒊煞科笕谫Y最主要渠道，但多名受訪人士表示，銀行授信謹(jǐn)慎，房地產(chǎn)行業(yè)馬太效應(yīng)漸趨強。不僅如此，個人按揭貸款亦將告別去年的投放高峰，監(jiān)管要求2017年各行的個人住房按揭貸款總量實現(xiàn)逐月下降。

銀行：

不能支持企業(yè)放杠桿拿地

10日晚間，銀監(jiān)會安排部署2017年重點工作任務(wù)：完善差異化信貸政策，支持去庫存，分類實施房地產(chǎn)金融調(diào)控。不僅如此，在上周央行召開的2017年工作會議上，央行提出的2017年工作任務(wù)之一就是因城施策，繼續(xù)落實好差別化住房信貸政策。

無論銀監(jiān)會還是央行的2017年工作任務(wù)都提到因城施策，分類實施房地產(chǎn)金融調(diào)控。早在去年年初，銀監(jiān)會主席尚福林就反復(fù)強調(diào)，要對銀行資金流向進行“穿透式”監(jiān)管。

“在穿透監(jiān)管的要求下，現(xiàn)在房地產(chǎn)融資渠道大多已經(jīng)堵死了”，某股份制銀行地產(chǎn)金融部人士向南都記者表示，與往年相比影響較大，因為監(jiān)管要求“穿透式”監(jiān)管，對各個渠道的資金來源都作出了限制，比如理財資金、信托、債券融資等都進行了“封殺”。

某股份制銀行廣州某支行行長也向南都記者表示，特別是對于拿地貸款的資金，很多通道都不能做，銀行不能支持企業(yè)放杠桿拿地，而項目貸款的授信也需要房企四證齊全，是符合條件的優(yōu)質(zhì)房企。

“主要影響的還是非標(biāo)途徑的資金，因為許多非標(biāo)授信都是通過委托貸款來做的，對于傳統(tǒng)渠道的開發(fā)貸款影響不大，接下來銀行可能會根據(jù)行業(yè)情況調(diào)整經(jīng)營策略”，上述股份行地產(chǎn)部負責(zé)人表示。

影響：

開發(fā)貸料增但銀行依然審慎

事實上，南都記者注意到監(jiān)管此前已打出銀行理財資金穿透式監(jiān)管、資管計劃被叫停等一系列組合拳，房地產(chǎn)融資渠道收緊，有銀行人士曾向南都記者表示，房企開始重新轉(zhuǎn)向銀行信貸獲得資金。

“去年因為房企融資渠道多樣化，特別是通過發(fā)行企業(yè)債等形式，獲得大量低價資金，因此對利率較高的銀行開發(fā)貸等需求較少。”廣東某房地產(chǎn)貸款總量靠前的銀行相關(guān)部門負責(zé)人亦向南都記者表示，不僅如此，能夠大量發(fā)行企業(yè)債融資的房企普遍資質(zhì)良好，而資質(zhì)較差的房企，銀行出于對不良的擔(dān)憂，態(tài)度謹(jǐn)慎，因此開發(fā)貸總量下降特別明顯。

前述廣東某房地產(chǎn)貸款總量靠前的銀行相關(guān)部門負責(zé)人進一步表示，近期確實感受到房企對銀行信貸資金需求量加大，房企表外融資正向表內(nèi)遷移，開發(fā)貸增加將成大概率事件。

某股份行廣州分行負責(zé)人向南都記者透露，今年行里正與一些實力雄厚的房企做開發(fā)貸，其中對一家總部在廣東的房企將總授信額度從五六十億元進一步擴大至100億元。

不過，該分行負責(zé)人亦強調(diào)，銀行對開發(fā)貸依然審慎，將“有所選擇地做投放，目前全國前十的房企可以加大合作，但排名在十名開外的房企澤審慎介入，綜合考察股東背景、項目地點再考慮能否投放。”

“從去年開始，比較小的房地產(chǎn)企業(yè)想貸款，我們都不做了”，上述股份行地產(chǎn)部人士也表示，銀行對于房企的授信，主要還是看房企本身的杠桿率，因為杠桿率對資金供應(yīng)比較敏感，前期已經(jīng)發(fā)放的授信不可能收回，所以主要影響的還是銀行的增量業(yè)務(wù)。

窗口指導(dǎo)：個貸總量逐降銀行內(nèi)也搶額度

房地產(chǎn)金融調(diào)控的另一面是對個人住房按揭貸款調(diào)控。

去年樓市火熱，使得各家銀行都加大了個人房貸的投放力度。某股份制銀行廣州分行的個貸部負責(zé)人就曾向南都記者表示，每家銀行都在爭奪房貸市場份額，“我們銀行對于房貸這塊的授信都沒有總額度的控制”。

但從去年下半年開始，監(jiān)管部門多次對銀行的房貸業(yè)務(wù)規(guī)模進行窗口指導(dǎo)，要求降規(guī)模、控額度。此外，監(jiān)管部門在2017年工作任務(wù)上，均表態(tài)將完善、落實差異化住房信貸政策。這一信號，各家銀行亦有所感受。

南都記者從業(yè)內(nèi)獲悉，央行此前已對各行進行窗口指導(dǎo)，要求2017年各行的個人住房按揭貸款總量實現(xiàn)逐月下降。

前述某股份行廣州分行負責(zé)人進一步透露，前述要求僅是口頭通知，但各行均已下發(fā)文件，將個貸指標(biāo)以書面形式確定下來，嚴(yán)格執(zhí)行。

對此，上述股份行某基層支行的行長亦證實，2017年對個人房貸的控制更加嚴(yán)格，監(jiān)管要求銀行的房貸總額必須逐月下降，規(guī)模不能增加，“我們也在落實總額控制要求，逐步降低總量”。

事實上，個貸總量下降意味著2017年個人申請房貸可能會業(yè)務(wù)流程更長、審批更難。但是搶指標(biāo)不只是客戶或業(yè)務(wù)員的事，各行一級分行負責(zé)人都已參與進來，向總行申請、與其他分行搶指標(biāo)。

“前段時間都在忙著多申請一些指標(biāo)，以免想做業(yè)務(wù)的時候沒有額度了”，前述股份行廣州分行負責(zé)人坦言。

此外，南都記者還從業(yè)內(nèi)獲悉，銀行對對公貸款的投放也十分謹(jǐn)慎。上述股份行支行行長表示，總行對于對公貸款的授信會進行管控，哪怕是已經(jīng)審批過的，再投放也需要核準(zhǔn)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。