市場“寒意”陣陣 房地產信托尋覓“突圍”路徑

雞年伊始，料峭春寒中的樓市依然冷清。

每當樓市調整，涉及的相關行業(yè)均會與之一起共振。種種跡象表明，作為地產開發(fā)商曾經倚重的融資渠道之一的房地產信托業(yè)務也在樓市的持續(xù)調整中經歷著自身的變革。

轉型地產直投、債權投資轉向股權投資、發(fā)行類Reits產品，甚至收購房企股權……在傳統(tǒng)的房地產信托業(yè)務之外，信托公司們左沖右突，試圖用各種新業(yè)務來構筑新的盈利模式。這場由地產調控引致的業(yè)務變革，給業(yè)內留下了很多思考。而重中之重的問題是：未來哪一種模式將被證明是正確的選擇？

謎底，正等待市場的檢驗和回答。

房地產信托“突圍”

作為曾經的市場明星，房地產信托在地產業(yè)的“黃金時代”一度風光無比。來自信托業(yè)協(xié)會的統(tǒng)計顯示，得益于房地產及信托行業(yè)的高速增長，房地產信托規(guī)模從2010年一季度的0.24萬億元增至2014年三季度的1.27萬億元，增幅高達438.13%。

然而，隨著宏觀經濟下行壓力漸顯，房地產行業(yè)的風險也日漸累積，作為信托公司重點拓展的地產信托業(yè)務，在經歷了多次兌付風險之后，2015年以來開始收縮“戰(zhàn)線”。同樣是來自信托業(yè)協(xié)會的數據，截至2016年三季度末，房地產信托規(guī)模為1.35萬億元，雖然絕對數量依然龐大，但其在信托資產總體規(guī)模中的占比為8.45%，在信托資金的五大投向中排名末位，其占比規(guī)模同比也下降0.51個百分點。

傳統(tǒng)的房地產融資模式漸漸式微，項目選擇越來越謹慎的信托公司，在房地產業(yè)務模式上開始轉型探索。

就在傳統(tǒng)業(yè)務開始收縮的時候，中融信托旗下的子公司中融長河資本低調成立了一款“長河盛世1號集合信托計劃”，與以往信托計劃僅僅是募資通道的角色定位不同，這款產品最大的特點是信托計劃所認購的基金仍由中融信托及其子公司主動管理。

公開資料顯示，該信托計劃認購的基金會注冊設立項目公司，并由項目公司購買標的資產進行運作。而基金所有的投資決策，均由長河資本根據中融信托直投委員會決議作出，日常的經營管理及資金劃轉則由中融信托監(jiān)管。

據中融信托董事長劉洋介紹，除了加強主動管理之外，長河資本投資運作的項目，已經不再是原來簡單的債權融資業(yè)務，而是在收購一線城市核心地段的商業(yè)地產項目后，通過自持、經營、輸出項目管理經驗及提供配套金融服務等方式實現資產增值，并最終擇機退出。

記者獲悉，截至目前，中融長河資本旗下的“長河盛世系列集合信托計劃”已經發(fā)行至3號，此前成立的部分項目也收到了收購意向。

此外，2016年年中由中航信托發(fā)行的一款“中航紅星愛琴海商業(yè)物業(yè)信托受益權資產支持專項計劃”，則成為業(yè)內發(fā)行類Reits產品的探索。

在這款產品的設計中，中航信托通過實際控制信托受益權的底層資產——商業(yè)物業(yè)，同時代表信托計劃作為原始權益人，發(fā)起設立該資產證券化產品；同時，在項目運作過程中，中航信托資產證券化團隊主導了中介選取、產品設計、項目協(xié)調等主要金融服務，凸顯了信托公司在資產證券化框架內的核心地位和作用。

股權投資的“雙刃劍”

除去個別公司獨辟蹊徑在縱深領域創(chuàng)新探索，當前房地產信托業(yè)務更多的轉型方向是股權類項目。然而，股權類地產信托項目的背后，也承載著跨界投資和假股真?zhèn)蕊L險隱患。

這類業(yè)務中，信托公司發(fā)行的信托計劃往往以LP（有限合伙）的形式出現，和交易對手共同成立項目公司合作開發(fā)地產項目，作為股東之一，信托公司最終可按比例獲取項目的部分利潤，相比此前的債權融資業(yè)務僅能獲得的固定收益，股權類地產投資項目被部分業(yè)內人士寄予厚望，希望可借此成為房地產信托業(yè)務“掘金”的另一途徑。

“信托計劃作為LP（有限合伙）參與房地產投資已經屢見不鮮，但是這并不意味著大部分信托公司都會將其作為重點拓展的業(yè)務方向。”華東地區(qū)某信托公司高層對記者表示。該高管所在信托公司在地產類信托領域深耕多年，但是其透露，基于風控因素，其所在公司在股權類地產項目中也只是淺嘗輒止。

“房地產開發(fā)其實是一個非常復雜的業(yè)務，其中的成本核算、開發(fā)建設、稅收環(huán)節(jié)以及銷售過程中，到處是坑。信托公司的主業(yè)是金融，對于房地產開發(fā)其實并不熟悉，而在股權投資中，對手方只要動點心思，就可能把不擅長地產開發(fā)的信托公司玩死。”該高管坦言，跨界做地產開發(fā)并非信托公司的強項，如果沒有專業(yè)人士進行完善的投后管理，股權類地產信托產品無疑是一顆“雷”。

另一個值得關注的現象，則是此前大部分信托公司在房地產信托業(yè)務中大量采用的“假股真?zhèn)?rdquo;模式。

所謂的“假股真?zhèn)?rdquo;，指的就是信托公司和房地產企業(yè)在合作過程中為了規(guī)避監(jiān)管做的一套“假動作”。

目前，由于監(jiān)管層嚴格限制信托公司以債權形式開展房地產信托業(yè)務，股權類業(yè)務由此興起。但是，在具體操作中，由信托公司和開發(fā)商組成的項目公司中，信托公司往往只占有一小部分股份，但是卻承擔了大部分的融資功能，因此這類股權類項目，本質上依然是以債權形式存在的業(yè)務，也因此被稱為“假股真?zhèn)?rdquo;。

不久前，新華信托和湖州港城置業(yè)有限公司（下稱“港城置業(yè)”）的一場官司，無疑給很多熱衷做“假股真?zhèn)?rdquo;類地產項目的信托公司敲響了警鐘。在這一案例中，新華信托以股權投資的形式向港城置業(yè)提供信托資金用于融資，后因港城置業(yè)破產，新華信托在追索資金的過程中，與港城置業(yè)對該筆資金究竟屬于股權還是債權產生糾紛。然而法院最終駁回了新華信托的訴求，根據合同認定其為股權。

“假股真?zhèn)慕灰啄Ｊ?，通過系列文件的簽署和包裝，將債權變成股權的形式，模糊了股權與債權的界限，但在實際操作中，這其實留下了很多的隱患，在極端情況下容易成為引發(fā)信托計劃兌付風險的導火索。”某信托公司研究員對記者表示。

風控為先的謹慎轉型

“房地產開發(fā)天然帶有周期長、投入大、高杠桿運作等風險因素，疊加國家宏觀調控和行業(yè)周期波動帶來的大環(huán)境擾動，房地產信托成為目前為止風險最為頻發(fā)的信托產品類型之一。”華中地區(qū)某信托公司人士如此評價地產信托業(yè)務。

他同時指出，融資方的不誠信行為、信托公司盡調失職、投后管理經驗不足、抵押物價格高估等因素，都可能成為房地產信托風險爆發(fā)的原因。

而在華融信托研究員袁吉偉眼中，房地產市場走勢直接影響到房企的銷售狀況以及現金流狀況，也會影響到房地產信托的風險狀況?；诋斍胺康禺a行業(yè)調控的背景，袁吉偉認為當前信托公司對于地產信托業(yè)務的態(tài)度趨于謹慎：“從北京、上海等地的監(jiān)管政策來看，假股真?zhèn)鶚I(yè)務被嚴令禁止，信托公司對于項目和交易對手的選擇也非常謹慎，房地產信托總體上呈現收縮的狀態(tài)。”

前述信托公司高管也表示，當前信托公司對于房地產信托業(yè)務的態(tài)度正在分化：“有些公司已經幾乎不做房地產信托業(yè)務，有些公司則仍在繼續(xù)開展相關業(yè)務，但基本只做一線、二線城市的住宅項目，且只和大型房地產商合作。”

該人士還透露，地產信托的資產端價格持續(xù)下行，而資金端成本則無法同步下降，因此傳統(tǒng)的融資類地產信托業(yè)務的利潤空間正不斷收窄。他估計，目前該類業(yè)務的利潤率在業(yè)內的平均水平或已不到1%。故而，房地產信托業(yè)務的轉型也勢在必行。“只不過，轉型方向也將持續(xù)分化。可能會有公司側重股權投資形式，有些公司更青睞地產直投業(yè)務或者其他方式。”他表示。

值得關注的是，1月下旬，萬通地產披露兩份合作協(xié)議，一是中融信托與嘉華控股簽訂戰(zhàn)略協(xié)議；二是中融信托全資子公司中融鼎新與嘉華控股簽署股權轉讓協(xié)議，擬用中融鼎新管理的基金和產品受讓不超過萬通控股35%的股權。對此，國信證券分析師陳福認為，隨著2016年下旬房地產啟動新一輪調控，房企融資渠道持續(xù)收緊，此番中融信托與嘉華控股進行戰(zhàn)略合作，是資源與業(yè)務互補的結果。雖然近年中融信托的信托資產投向房地產的占比持續(xù)降低，但由于地產項目報酬率較高，陳福判斷中融信托此舉乃有意提升地產業(yè)務布局。

而袁吉偉則較為看好中航信托此前發(fā)行的類Reits產品的模式：“資產證券化一直是監(jiān)管提倡的業(yè)務轉型方向，從操作性上看，中航信托的這款產品更具備可復制性。”他同時指出，當前房地產市場持續(xù)調整，市場預期并不樂觀，因此盡管房企融資需求或在2017年回流信托渠道，但信托公司在房地產信托業(yè)務方面的拓展與轉型，或較為謹慎，且都是在滿足風控要求后的創(chuàng)新探索。

備注：數據僅供參考，不作為投資依據。