內(nèi)蒙古小城房產(chǎn)騰挪族:基建飛快推進(jìn) 置換愈加困難

春節(jié)，是返鄉(xiāng)的節(jié)日。暫時(shí)拋開大城市的忙碌生活，本報(bào)記者從各自工作崗位回到家鄉(xiāng)。與親人團(tuán)聚的同時(shí)，他們見證了家鄉(xiāng)的變化，為讀者帶來返鄉(xiāng)筆記。

在工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化高速發(fā)展的背景下，我們的家鄉(xiāng)經(jīng)歷著新舊格局轉(zhuǎn)換，陣痛與希望并存。每個(gè)家鄉(xiāng)都似中國的縮影，在這里，我們看到小家之變，更看到中國之變。

導(dǎo)讀

房產(chǎn)騰挪族的出現(xiàn)并不難于理解：不少家庭的子女畢業(yè)后選擇在一、二線城市就業(yè)生活，對住房有著明確需求；且在資產(chǎn)荒+通脹預(yù)期的大背景下，除了房地產(chǎn)外，大家難以找到合適的投資標(biāo)的。

剛剛過去的2016年，北上廣深等大中城市房價(jià)的快速上漲備受關(guān)注，而在我所生長的這座位于內(nèi)蒙古東北部的小城，似乎也被這種氛圍所感染。

而與京滬等地的人們在討論如何選購學(xué)區(qū)房、如何加杠桿等話題不太一樣，大家所熱衷討論的，是如何將手頭持有的不止一套的房產(chǎn)盡快變現(xiàn)，并將變現(xiàn)資金“騰挪”至一二線城市進(jìn)行房產(chǎn)的購買或投資。

房產(chǎn)騰挪族

聞樂（化名）就是房產(chǎn)騰挪族的典型代表。前幾年，他將這里持有的多套房產(chǎn)悉數(shù)賣出到僅剩兩套，在限購令的阻攔下，他選擇在北京周邊的燕郊投資了一套房產(chǎn)，如今，其單價(jià)已從最初購買時(shí)的12000元上漲了一倍還多。

相似的財(cái)富效應(yīng)不斷涌現(xiàn)，加劇了人們在城市梯隊(duì)間騰挪房產(chǎn)的意愿。去年，一線城市的房價(jià)再次大漲，也讓這里越來越多的人逐漸將“京滬永遠(yuǎn)漲”奉為真理。

房產(chǎn)騰挪的方式多種多樣。2015年以來，當(dāng)?shù)貙?shí)施的一些寬松政策也加速了資產(chǎn)向一二線城市的轉(zhuǎn)移。例如2015年6月公積金新政實(shí)施后。當(dāng)?shù)夭块T允許居民進(jìn)行公積金貸款，來幫助其子女在工作所在地購買住房，且不限城市范圍。

這項(xiàng)政策的幫助下，一些購房者能夠突破首付比例，在大城市購房。2016年初，連峰（化名）在北京東五環(huán)購房時(shí)，其父母就提取了40萬元的公積金，幫助其補(bǔ)足了，讓其原本120萬元的首付降低至80萬元。

房產(chǎn)騰挪族的出現(xiàn)并不難于理解：不少家庭的子女畢業(yè)后選擇在一、二線城市就業(yè)生活，對住房有著明確需求；且在資產(chǎn)荒+通脹預(yù)期的大背景下，除了房地產(chǎn)外，大家難以找到合適的投資標(biāo)的。

因此對一些家庭而言，僅僅在大城市擁有一套房產(chǎn)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足的——一來可以投資，二來可以用來養(yǎng)老，離子女更近。

例如聞樂在燕郊購買的住房，正是其在北京及周邊購買的第二套房產(chǎn)。“兩代人在一起住肯定不現(xiàn)實(shí)，也不方便，這套房（燕郊）買了可以自己住，自己不住也可以租出去，就當(dāng)投資了。”聞樂解釋說。

置換愈加困難

人們進(jìn)軍一線房產(chǎn)的主要籌碼，正是他們持有的存量房產(chǎn)。

事實(shí)上，像聞樂一樣在這里原本擁有不止一套住房的騰挪者在這座城市并不少見。自新世紀(jì)以來的住房市場化改革起，伴隨著當(dāng)?shù)毓膊块T、企業(yè)興建職工住房、籌建政府新區(qū)等活動，許多家庭主動或被動的持有了當(dāng)?shù)氐亩嗵追慨a(chǎn)。

但至少在五年前，這里的房價(jià)就停止了上漲。在“大家一起賣房置換”的大勢下，嚴(yán)重的賣盤拋壓，卻讓這里的房產(chǎn)交易面臨流動性問題。

“我要把剩下的兩套再賣出去一套，掛了一年多，卻始終沒有賣掉，打電話的也沒有。”聞樂坦言。“我現(xiàn)在賣房僅僅是為套現(xiàn)，已經(jīng)不是為了置換，因?yàn)槲矣X得小城市的房價(jià)還要往下落。”

雖然如此，但也不乏有少部分人成功的賣掉自己的房子，擁有了少許在大中城市擇房的資金籌碼。

“當(dāng)時(shí)能賣掉是因?yàn)橘I家看重離學(xué)校近的優(yōu)勢，所以80多（平）米的面積價(jià)格都賣到了40萬上下。”2016年下半年，成功賣掉兩套住房的葉寧（化名）表示，“我賣掉之后打算加些錢再看看一二線城市的機(jī)會。”

然而在2016年的漲價(jià)下，留給葉寧選擇余地已然有限。

在這座小城，一套常規(guī)公寓住房的價(jià)格在30萬至50萬元，而如今北京五環(huán)周邊一套面積相當(dāng)?shù)淖》科饍r(jià)就在500萬上下，以30%的首付計(jì)算，至少用賣掉3-4套住房的資金才能交足一套北京五環(huán)房產(chǎn)的首付。

對于葉寧來說，高漲的房價(jià)和限購措施制約下，在北京購買住房顯然已經(jīng)不再現(xiàn)實(shí)。但其仍然有兩個(gè)選擇，一是在一線城市周邊進(jìn)行投資，二是購買單價(jià)較低、且不限購的商住房。

葉寧最終選擇了后者。“都說北京中心要東移，所以我比較看好北京周邊的（住房）投資機(jī)會。”葉寧說。“但現(xiàn)在2-3萬的價(jià)格確實(shí)有些高了，我目前也在觀望。”葉寧說。

飛快推進(jìn)的基建

與住房資產(chǎn)騰挪同步發(fā)生的，是人口外流、實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不足以及逆流而上的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

從接近公共部門人士了解到的一些信息顯示，當(dāng)?shù)氐娜丝谳^往年再度出現(xiàn)銳減。東北地區(qū)特有的高城市化率稟賦和少子化現(xiàn)象，以及大量年輕人的外出學(xué)習(xí)、工作，仍然是人口外流的主要原因。

之所以外出打工，是因?yàn)楫?dāng)?shù)厝狈δ軌蛱峁┳銐蚨鄡?yōu)質(zhì)就業(yè)崗位的企業(yè)。因此這里最具社會認(rèn)同感的就業(yè)機(jī)會，只有公務(wù)員與國企員工。

人口的外流，也讓近年來飛快推進(jìn)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)變得尷尬。例如上一屆自治區(qū)政府主抓的“十個(gè)全覆蓋”工程加速推進(jìn)，曾將基本公共建設(shè)延伸至十分偏遠(yuǎn)、人口稀少的地區(qū)；這項(xiàng)工程耗資巨大，甚至一度讓地方財(cái)政面臨吃緊的狀態(tài)。

然而，將公共設(shè)施建設(shè)延伸到諸多偏遠(yuǎn)旗縣，在人口日漸稀少的周期下，而那些鋪好的光纖電纜是否真的被這些地區(qū)所需要，仍然要被畫上一個(gè)問號。

2016年中，伴隨著自治區(qū)主要領(lǐng)導(dǎo)的更迭，“十個(gè)全覆蓋”工程的推進(jìn)也悄然放緩；但是，修至中途的道路，蓋到一半的建筑卻仍需要后期資金來維續(xù)。

“我們這是否真的需要那么多房子、路燈、廣場和辦公樓？”不止一位在當(dāng)?shù)卣块T工作的同學(xué)如此感慨。

事實(shí)上，這幅圖景看上去格外矛盾：一邊是居民住房投資從當(dāng)?shù)叵虼笾谐鞘屑爸苓叺尿v挪下的人口外流；一邊則是仍在持續(xù)依賴墊款、融資維系的地方基建和日漸艱辛的企業(yè)環(huán)境。

而在未來，這些基礎(chǔ)設(shè)施能否被有效運(yùn)用，土地財(cái)政無力后的政府債務(wù)如何補(bǔ)足，而人口銳減和經(jīng)濟(jì)增長需求的矛盾如何化解，對這座內(nèi)蒙小城來說，仍然是懸而未決的考驗(yàn)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。