碧桂園華東重金狂奔：1月新增土儲占集團過半

經(jīng)歷過2016年市場躍進后，華東地區(qū)儼然是支撐房企銷售業(yè)績增長的重要大后方。

多家第三方機構(gòu)統(tǒng)計的年度排行榜中，前十名房企均是如此。萬科上海區(qū)域16城貢獻1200億元銷售額，創(chuàng)下萬科單一大區(qū)最高業(yè)績。

其中增速較快的碧桂園，2016全年實現(xiàn)銷售金額3088.4億元，銷售面積3747萬平方米，分別同比增長120%和74%。其中業(yè)績最為出色的兩個區(qū)域均位于華東，江蘇區(qū)域以367億元拔得頭籌；滬蘇區(qū)域則以308億元緊隨其后。大盤開發(fā)依然是碧桂園占領(lǐng)新市場的主要模式。

克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，隨著華東區(qū)域的業(yè)績增長，碧桂園近三年復(fù)合增長率已達42.8%，僅次于恒大。碧桂園相關(guān)人士對21世紀經(jīng)濟報道記者透露，2017年華東區(qū)域?qū)潜坦饒@重中之重。

這從今年1月份，碧桂園一口氣在杭州增持4幅土地可見一斑。值得一提的是，在上一輪調(diào)控周期中，碧桂園在杭州下沙開發(fā)的剛需盤一度虧本銷售。如今換了打法，碧桂園堅持從三四線走向一線市場。

區(qū)域布局壓力漸顯

與閩系房企紛紛將總部遷入“魔都”邏輯相同，深耕長三角乃至整個華東區(qū)域，房企看中的是其中的盈利和發(fā)展空間。碧桂園亦然。

從2016年銷售和拿地情況來看，碧桂園已經(jīng)從“以三四線城市為主、同時投資布局二線城市近郊、一線城市周邊”的整體定位，變?yōu)?ldquo;以二線城市中心、一線城市周邊”為主。2016年碧桂園江蘇區(qū)域?qū)崿F(xiàn)367億簽約銷售金額，還有多個區(qū)域業(yè)績高速增長。其中南京句容鳳凰城作為公司郊區(qū)大盤產(chǎn)品線項目，全年銷售金額達到73.6億元，銷售面積95.7萬平方米，在2016年全國項目成交面積TOP10中排位第五。

南京周邊可以說是碧桂園進駐華東區(qū)域最早的片區(qū)。2012年前后，以多個中小型樓盤試水后，碧桂園開始加碼華東布局，并以大盤、低價為賣點。但拿地成本也在抬升，其今年1月所拿地塊均價為7509元/平方米，成本上漲更甚于售價上漲。

一方面是拿地成本的走高，另一方面是以低價獲取高競爭力，碧桂園在華東區(qū)域的城市選擇壓力逐漸顯露，并且不得不通過控制成本與降低負債率來保證現(xiàn)金流。

2016年中報顯示，碧桂園凈負債率已降至51.37%。此外，推出的跟投機制和同心共享計劃，既在一定程度上控制了投資風險，又保證了積極性。

然而，其1月份重倉的杭州，所拿四幅地接近紹興，周邊房地產(chǎn)市場尚未起步。據(jù)杭州業(yè)內(nèi)人士分析，碧桂園此舉有“囤地”之意。換言之，杭州的土地儲備如果不能快周轉(zhuǎn)，難免會對2017年的現(xiàn)金流狀況有所影響。

也有業(yè)內(nèi)人士指出，碧桂園目前全面鋪開擴張之路，尤其是海外投資，比如馬來西亞的森林城市項目，盡管公司聲稱2016年有180億年度銷售金額，但因馬來西亞政界的不穩(wěn)定因素和與中國其他房企的各種競爭，該超級大盤未來也未必一帆風順。

同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，2016年，碧桂園新增土地儲備規(guī)劃建筑面積達3714.39萬平方米，位居行業(yè)第一，同時也創(chuàng)下了碧桂園歷年拿地面積之最，較2015年大幅增長87.89%。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉指出，碧桂園之所以在2016年如此積極擴張，原因無外乎兩點：一是銷售高增長背后亟需補倉；二是碧桂園擅長操作郊區(qū)大盤。不過華東區(qū)域相比華南，已有足夠豐富的產(chǎn)品線，城市內(nèi)交通網(wǎng)絡(luò)也較發(fā)達，碧桂園能否憑借三四線投資布局模式將其優(yōu)勢在華東區(qū)域進一步擴大，目前尚存未知數(shù)。

重金補倉華東

根據(jù)第三方機構(gòu)統(tǒng)計，從2016年標桿房企拿地金額TOP30排行榜看，有19家房企拿地金額同比上升，且有7家出現(xiàn)100%以上增長。萬科、碧桂園、恒大、融創(chuàng)位居排行榜前四名，年度拿地金額均超1000億元。

進入2017年1月，碧桂園便已耗資102.72億元獲取14幅地，分布于一二三線城市，其中華東地區(qū)拿下8幅，占據(jù)57%；新增建筑面積76.59萬平方米，占據(jù)56%。

值得一提的是，2017年1月5日，碧桂園以總價22.45億元獲得寶山區(qū)羅店鎮(zhèn)老街區(qū)C1-2C5-5地塊，出讓總面積89155.3平方米，容積率1.5，成交樓板價16405元/平方米，溢價率3.17%。該地塊是近段時間來，碧桂園在上海拍得的第三幅宅地，此前在2016年12月27日，碧桂園在奉賢還拿下兩塊宅地。也許放在以往這一數(shù)字并不顯眼，不過在2016年下半年，全上海出讓的純宅地也不過10幅，四季度更是只有碧桂園拿下的兩幅純宅地。

分析人士觀察后表示，碧桂園目前拿下的三幅宅地溢價率普遍僅有個位數(shù)，盡管拍賣底價已處于較高水平，但相比2016年上半年的價格，碧桂園的地價基本都處于盈利空間充足的合理范圍，可以說抓住了政策底部這一拿地窗口。

回顧2016年，碧桂園拿地都相對積極，全年新增土地預(yù)期建筑面積8752萬平方米，同比增加129%；新增土地投資1775億元，同比大幅增加217%。8月還表示將在一線和核心二線城市周邊投入超1000億元建設(shè)“科技小鎮(zhèn)”。

前述分析人士均認為，在2016年銷售業(yè)績高增長的同時，碧桂園只有加大土地投資力度，才有可能在3000億的基礎(chǔ)上實現(xiàn)業(yè)績持續(xù)增長。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。