燕郊樓市樣本：環(huán)一線衛(wèi)星城的溢出效應(yīng)將加強

類似燕郊這樣的衛(wèi)星城房價上漲都是需求外溢的結(jié)果，是一線城市限購、房價貴、沒合適房源供應(yīng)等因素綜合作用帶來的結(jié)果。分析認(rèn)為，尤其是燕郊，在京津冀一體化和北京城市功能向外圍疏解的規(guī)劃利好情況下，未來這種趨勢不會改變，還會加強。

城市是個有機體，它總會尋找適宜生長的環(huán)境和與環(huán)境協(xié)調(diào)的形態(tài)。于是，過分集中的大城市逐步疏解，大城市的郊區(qū)化就成為從被動到主動生長的現(xiàn)象。

在過去一年間，隨著一線城市房價高企，不少人將目光轉(zhuǎn)向環(huán)一線城市周邊的衛(wèi)星城。

根據(jù)搜房評估網(wǎng)統(tǒng)計，燕郊二手房價均價已經(jīng)從2016年2月份的14000元/平方米升至2017年1月份的26201元/平方米左右。21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者對區(qū)域內(nèi)房源進行大體匯總統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，約55%左右的房源單價在20000元-30000元/平方米之間，約30%房源單價在15000元-20000元/平方米之間，少量（約8%）房價已經(jīng)突破了30000元/平方米。價格跨度較大主要由于房屋地段不同，以及房屋本身的樓齡、結(jié)構(gòu)、朝向、樓層、裝修等不同而導(dǎo)致。

一線城市的溢出效應(yīng)令類似燕郊這樣的衛(wèi)星城樓市受到明顯影響。

燕郊房價樣本

環(huán)一線衛(wèi)星城因地理位置優(yōu)勢而有著頑強生命力。

早在上世紀(jì)初，先是英國，后來是美國，都提出過衛(wèi)星城概念，初期的衛(wèi)星城謂之“新城”，是靠近大城市、依附其中心城區(qū)，或擴建原有小城鎮(zhèn)，或在近郊空地新建。規(guī)模較小，也不集中，甚至偶有無序蔓延的狀況，以此嘗試分解大城市的壓力。

地處河北省邊界的一個三角地帶——燕郊，因其臨近北京而自發(fā)生長。一份2016年中國人口特大鎮(zhèn)前10名榜單顯示，燕郊2015年常住人口75.0萬，位列全國第一。而早年間，燕郊轄區(qū)內(nèi)只有8個村莊，3.3萬人口，是一個以農(nóng)業(yè)生產(chǎn)為主的京東小鎮(zhèn)。

受地緣因素影響，不少剛需購房者將燕郊列為首次置業(yè)的起點，而這使得燕郊樓市在近十年來保持高速增長。尤其在2016年間，受北京房價高企、當(dāng)?shù)夭幌拶彽戎T多因素影響，燕郊樓市在一年間表現(xiàn)出強大的溢出效應(yīng)。

根據(jù)搜房評估網(wǎng)的房價曲線圖可以看出，從2016年初燕郊房價就保持了較快漲幅，一直到2016年10月份左右漲幅才開始放緩，從2016年10月到2017年2月間，燕郊房價開始出現(xiàn)高位盤整。

以燕郊樓盤天洋城為例。根據(jù)鏈家網(wǎng)數(shù)據(jù)，2017年1月份天洋城成交了39套二手房，均價在29000元-31000元/平方米左右，相比2016年9月份天洋城二手房的價格略有上漲；而2016年7-8月份，同樣小區(qū)成交的二手房均價普遍在23000元/平方米左右；而6月份左右，該小區(qū)大部分成交的二手房還尚未突破20000元/平方米；2016年年初時，大部分成交的二手房均價為15000元/平方米左右。

首爾甜城一期2017年1月份成交的11套二手房平均價格在31000元/平方米左右，相比2016年底有小幅上漲，但變化不大。2016年年底，該小區(qū)均價已經(jīng)在27000元-29000元/平方米左右，9月時一些朝向、樓層較好的房屋單價就已達到30000元/平方米以上；而7-8月時的均價還在20000元-25000元/平方米左右。6月大部分成交均價都在18000元-19000元/平方米之間；2016年年初時，該小區(qū)成交均價則在13000元-14000元/平方米左右。

南方財富網(wǎng)顯示，在2016年10-11月時，燕郊二手房報價整體超過了北京懷柔、密云、延慶這些遠郊區(qū)縣。彼時，燕郊二手房掛牌均價達25684元/平方米，懷柔則為25162元/平方米。燕郊新盤報價也超越北京懷柔、密云、延慶等區(qū)縣。

崛起背后的溢出效應(yīng)

梳理2016年樓市發(fā)展歷程可以發(fā)現(xiàn)，有幾個重大政策影響了樓市變化。

2016年2月19日下午，財政部、國家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)出關(guān)于“調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策”的通知，2月22日起，將執(zhí)行新的稅收政策。契稅方面，對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。這在一定程度上鼓勵了剛需購房者購房。

2016年5月25日，北京市“展望‘十三五’發(fā)展譜新篇”系列形勢政策報告會上，北京市規(guī)劃委副主任王飛表示，現(xiàn)在的北京城市副中心就是原來通州新城的范圍，面積大約為155平方公里。2017年北京市屬行政單位將整體或部分遷入通州。而在備受關(guān)注的通州與東部地區(qū)、特別是廊坊北三縣（三河、大廠、香河），未來將加強跨界地區(qū)統(tǒng)一管控，統(tǒng)一規(guī)劃，包括共同疏解、劃定城市開發(fā)邊界和大尺度建設(shè)綠色空間。

被定義為疏解中心城人口和功能的同時，京津冀增量控制也隨即被提為主題。

2016年5月，國土資源部、國家發(fā)展改革委聯(lián)合印發(fā)了《京津冀協(xié)同發(fā)展土地利用總體規(guī)劃（2015-2020年）》。其中明確了各區(qū)土地利用原則和利用導(dǎo)向。

具體而言，減量優(yōu)化區(qū)需要通過建設(shè)用地“減量瘦身”倒逼城市功能提升；存量挖潛區(qū)以存量建設(shè)用地結(jié)構(gòu)和布局調(diào)整為主；增量控制區(qū)重點保障基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)用地，控制區(qū)域新增建設(shè)用地；適度發(fā)展區(qū)是承接北京非首都核心功能和京津產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的主要區(qū)域，應(yīng)引導(dǎo)人口產(chǎn)業(yè)合理集聚，適度增加區(qū)域新增建設(shè)用地規(guī)模。

也就是說，控制新建開發(fā)，成為燕郊樓市的主要特點。

環(huán)一線城市的未來

21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者同時觀察了長三角和珠三角周邊的衛(wèi)星城。值得注意的是，其他區(qū)域的衛(wèi)星城在近年來也表現(xiàn)出較為明顯的溢出效應(yīng)。

以上海周邊的昆山為例。昆山位于江蘇省東南部，是蘇州市下轄縣級市，地處上海與蘇州之間，從昆山到上海全程約60公里，高鐵從昆山南到上海僅需20分鐘左右。

中國指數(shù)研究院2016年11月中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)顯示，近一年來，漲幅最大的并非一線城市，而是位于上海和蘇州之間的江蘇昆山，漲幅達47.4%，新建住宅均價從1月逾9500元/平方米上漲到11月逾1.4萬元/平方米。其次是靠近北京的河北廊坊，上漲42.3%。北京購房需求的溢出效應(yīng)直接推高了當(dāng)?shù)胤績r，同期漲幅43%。接下來是南京、中山、合肥、惠州、東莞、珠海，漲幅都在30%以上。

克而瑞研究院分析師楊科偉認(rèn)為，類似燕郊這樣的衛(wèi)星城房價上漲都是需求外溢的結(jié)果，是一線城市限購、房價貴、沒合適房源供應(yīng)等因素綜合作用帶來的結(jié)果。尤其是燕郊，在京津冀一體化和北京城市功能向外圍疏解的規(guī)劃利好情況下，投資客也是趨之若鶩。

楊科偉認(rèn)為，未來這種趨勢不會改變，還會加強。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。