莫開偉：嚴防信貸資金投機性購房的治本之策

想要從根本上抑制信貸資金投向投資投機性購房領域，除了中央政府的頂層制度設計，還需政府各部門使出“政策組合拳”，精心構筑好嚴控信貸資金進入投資投機性購房炒作領域的系統(tǒng)工程，最終形成房地產健康可持續(xù)發(fā)展的長效機制，信貸資金投向投資投機性購房領域的通道才會被真正堵死。

央行近日發(fā)布的2016年四季度貨幣政策執(zhí)行報告強調，要落實好各項制度和機制建設，宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自住購房，嚴格限制信貸流向投資投機性購房。同時提出從完善財稅制度、改進土地占補平衡等方面入手，從供給端解決房地產供需錯配問題，構建房地產市場健康發(fā)展的長效機制。報告體現了金融部門落實房地產宏觀調控政策在貨幣政策上的堅強決心及努力方向，同時亦顯露了央行對通過貨幣政策抑制投資投機性購房金融效力局限性的擔憂，提出需政府在財稅制度、土地供給等方面共同發(fā)力，才能為限制信貸資金流向投資投機性購房領域創(chuàng)造條件，使房地產信貸真正符合國家宏觀調控要求。

從現實看，央行這種擔憂確實存在。自去年“首付貸”加劇一二線城市樓市價格非理性上漲，并誘發(fā)樓市投資投機性浪潮以來，地方政府部門在調控樓市政策上增加了打擊樓市投機炒作行為等條款，但因缺乏過硬的措施，銀行信貸資金流向樓市投資投機領域的數額依然較大，樓市潛在上漲的資金推力仍在。

因而，中央政府盡管看到了要從貨幣政策上入手給投資投機性購房者來個釜底抽薪，其意圖、方向亦十分正確，并且政策措施也非常符合民意，然而，把抑制投資投機性購房行為的重任僅僅壓在央行和銀行業(yè)身上，顯然有失偏頗，可能難遂人愿。這是因為，一方面央行貨幣政策及商業(yè)銀行信貸經營只是一種金融行為，而金融行為如果沒有政府財稅、土地等相應金融配套政策協(xié)同支持，會遇到很多不可預見的社會阻力，很難產生政策效力；即便短期內可能會有所作為，從長遠看仍顯勢單力薄，無法持久推進，會被其他因素消弭。另一方面，商業(yè)銀行作為經營貨幣的特殊企業(yè)，追求信貸資金利潤是天經地義的；且當全社會資金都涌向樓市領域，而在“資產配置荒”現實環(huán)境下，當信貸資金投向投資投機購房炒作領域能給銀行帶來豐厚利潤回報時，單方要求銀行抑制資金進入投資投機購房領域，真有點強人所難。去年房地產調控效果就很能說明這一點。據央行資料，2016年12月末，個人購房貸款余額達19.14萬億元，同比增長35%，增速比上月末低0.1個百分點；全年增加4.96萬億元，同比多增2.31萬億元。這其中到底有多少貸款投向了投機購房領域，雖無法得出準確數據，但顯然不是個小數目。

再清楚不過，想要從根本上抑制信貸資金投向投資投機性購房領域，除了中央政府的頂層制度設計，還需政府各部門使出“政策組合拳”，精心構筑好嚴控信貸資金進入投資投機購房炒作領域的系統(tǒng)工程，方能最終形成房地產健康可持續(xù)發(fā)展的長效機制，信貸資金投向投資投機購房領域的通道才會被真正堵死。

以目前的情形而論，構建信貸資金流向投資投機購房領域的治本之策可從三方面切入：首先，建立一個統(tǒng)一、高效、反應靈敏的政府信息發(fā)布平臺窗口，為銀行業(yè)抑制信貸資金投向投資投機購房領域提供準確決策信號。即抽調央行、銀行機構、財政、稅務、國土等政府職能相關部門力量組建專門防治信貸資金流向投資投機性購房領域的聯(lián)絡小組，充分開發(fā)和運用全國居民購房信息系統(tǒng)，準確甄別居民購房狀況，分清首套房、改善房及投資投機購房，并根據“因城施策”政策意圖，對各大中城市的居民購房劃定一個具體的量化標準，既防止政策“一刀切”而誤傷購房的“剛需族”，也應避免因此而給投資投機購房者打開方便之門，為銀行機構精準、有效實施支持房地產信貸政策提供準確決策信息。

其次，制定綜合配套政策措施，為全面抑制信貸資金流入投資投機購房領域創(chuàng)造條件。一是盡快推出房地產稅，對基本需求住房、改善型住房開征低稅率房地產稅或免稅，對投資投機性購房開征懲罰性高額稅率；通過政府建立的全國居民購房信息系統(tǒng)及時獲取投資投機購房信息，即時開征高額房地產稅，這既能有效打擊投資投機購房，又能有效警示未來的投資投機購房；二是地方政府在土地供應上實施不同制度或方式，正常審批房地產開發(fā)商根據政府信息平臺提供的當地城市居民購房需求計劃建造的普遍商品房所需土地，并在土地出讓金上限制最高價格；對超過當地城市居民購房需求的用地，事后處以土地出讓金1至2倍的高額罰款，并在其他稅費方面提高1至2倍征收，從根本上遏制開發(fā)商故意多征地、多建房為投資投機購房者提供契機的任何企圖；三是在全國尤其一二線城市全面取消購房貸款利率優(yōu)惠，讓銀行購房貸款利率回歸正常水平，對購房“剛需族”，經相關部門提供證明由政府貼息或銀行機構再實行貸款利率返還，解決購房不公平問題。

再次，建立嚴格的社會立體監(jiān)管體系，并將其上升到法治高度，為信貸資金流向投資投機性購房領域營造嚴厲高壓環(huán)境。這大致有幾個步驟：央行與銀行監(jiān)管部門聯(lián)合加大對銀行業(yè)信貸資金投向監(jiān)管力度，開展定期或不定期檢查，若商業(yè)銀行不顧中央政府禁令、不加強調查研究，只顧追求自身經營效益，將信貸資金投向投資投機購房者，一經查實，除取消該銀行當年績效考評、削減當年信貸投放規(guī)模指標之外，取消銀行高管任職資格并限制其在銀行領域內繼續(xù)擔任高管，提高信貸資金違規(guī)支持投資投機購房的成本和震懾力。將對購房投資投機行為的處理納入法治軌道，將用信貸資金投資投機購房行為歸為違法范疇，并加速立法；政府各部門組建強有力的專門機構，依法打擊上述行為；對檢查發(fā)現違規(guī)者除依法沒收其違法所得之外，處以投資投機購房金額的5至10倍罰款。通過全國居民購房信息平臺有針對性地開展經常性檢查，形成促使民眾自覺杜絕投資投機購房炒作行為的社會氛圍。聘請社會各界相關人士擔任監(jiān)督員，建立起立體的監(jiān)督體系，不給其留任何社會空子和僥幸心理，從根本上凈化了房地產市場的發(fā)展環(huán)境。

備注：數據僅供參考，不作為投資依據。